서울중앙지방법원 2025타경103394. 서울 강남구 논현동 마일스디오빌 13층 1313호, 전용 36.29㎡ 아파트입니다. 2004년 사용승인된 15층 건물의 13층 물건으로, 소유자 박혜선 씨가 2008년 거래가 218,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 417,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 266,880,000원까지 내려왔습니다.
권리관계만 보면 과거 등기 이력이 매우 길고 채권액도 커 복잡해 보입니다. 그러나 핵심은 현재 살아 있는 권리와 이미 말소된 과거 이력을 구분하는 것입니다. 2016년 7월 6일 국민은행 근저당보다 앞서 설정됐던 가압류·압류·근저당은 각 후속 말소등기로 정리됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2016년 국민은행 근저당이며, 이후의 상상인저축은행 근저당과 카드·캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 58-2 마일스디오빌 13층 1313호 · 도로명 서울특별시 강남구 학동로 165 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 36.29㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 사용승인 / 규모 | 2004.11.26 · 마일스디오빌 260세대 |
| 소유자 | 박혜선 (2008.08.27 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 266,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 상상인저축은행 / 116,207,391원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등재 임차인 | 0명 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 현황 이용 | 아파트로 이용 중인 것으로 추정 |
① 권리 흐름 — 복잡한 과거 이력과 현재 권리를 분리해야 한다
말소기준보다 앞선 등기 가운데 갑구 3번 가압류는 갑구 4번, 갑구 5번 가압류는 갑구 11번, 갑구 6번 압류는 갑구 12번, 갑구 7번 가압류는 갑구 8번, 갑구 9번 가압류는 갑구 10번 말소등기로 정리됐습니다. 을구에서도 1·2·3번 근저당은 4·5·6번 말소등기, 7번은 11번, 8번은 9번, 10·12번은 14번, 13·15번은 17번, 16번은 19번 말소등기로 각각 정리됐습니다.
② 임차·점유 — 등재 임차인은 없지만 점유 상태는 별도 확인
등재된 임차인은 0명입니다. 대항력 임차인의 보증금 인수나 보증기관 승계 신고도 확인되지 않아 임차보증금 때문에 실질취득액이 증가하는 구조는 아닙니다. 따라서 최저가 266,880,000원과 실질취득액은 동일합니다.
다만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 현장에 점유자가 없다는 사실은 같지 않으므로, 실제 점유자·전입세대·사업자등록 여부와 명도 상대방은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 -5.4% 하락 추세
마일스디오빌 동일 면적 36.29㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 378,333,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 373,000,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.29㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 36.29㎡ | 14 | 372,000,000원 |
| 2026.05 | 36.29㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 36.29㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 36.29㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 36.29㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 36.29㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2025.09 | 36.29㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 36.29㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2025.05 | 36.29㎡ | 7 | 395,000,000원 |
| 2025.03 | 36.29㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2025.03 | 36.29㎡ | 5 | 398,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.29㎡ | 9건 | 373,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.29㎡ | 12건 | 378,333,333원 |
최저가 266,880,000원은 최근 12개월 평균 373,000,000원의 71.5%이며, 최신 거래 350,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 이 비교에서는 최저가와 실질취득액이 동일합니다. 권리·점유·호수 동일성에 추가 문제가 없다면 가격 차이는 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,536,320원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사푸른상호저축은행 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사스페이스웍스에프유브이 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 5. 을구 3번 근저당 · 윤중돈 | 37,000,000원 | 37,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 182,400,000원 | 65,243,680원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 장상훈 | 22,324,610원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 미래상호저축은행 | 40,798,684원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 7,625,531원 | 0원 |
| 10. 을구 8번 근저당 · 김의용 | 106,800,000원 | 0원 |
| 11. 을구 10번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 12번 근저당 · 주식회사국민은행 | 19,200,000원 | 0원 |
| 13. 을구 13번 근저당 · 홍콩상하이은행(영업소) | 180,000,000원 | 0원 |
| 14. 을구 15번 근저당 · 홍콩상하이은행(영업소) | 32,400,000원 | 0원 |
| 15. 을구 16번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 243,600,000원 | 0원 |
| 16. 을구 18번 근저당 · 주식회사국민은행 | 261,800,000원 | 0원 |
| 17. 을구 20번 근저당 · 애니원캐피탈대부주식회사 | 65,000,000원 | 0원 |
| 18. 을구 21번 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 129,600,000원 | 0원 |
| 19. 갑구 14번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 35,908,910원 | 0원 |
| 20. 갑구 15번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,442,419원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,661,000,154원 중 262,343,680원이 배당되고, 미배당액은 1,398,656,474원으로 계산됐습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 산식에는 후속 말소등기로 정리된 과거 권리 이력이 포함돼 있어 실제 배당관계와 직접 동일시해서는 안 됩니다. 실제 배당은 현재 유효한 채권·채권잔액·세금·배당요구 여부에 따라 달라집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 64%) | 266,880,000원 | 262,343,680원 | 1,398,656,474원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 213,504,000원 | 209,714,944원 | 1,451,285,210원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 170,803,200원 | 167,611,955원 | 1,493,388,199원 | 0원 |
시나리오상 신청채권자 청구액은 116,207,391원이지만 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 신청채권자 예상배당은 모두 0원입니다. 이는 선순위로 계산된 채권이 매각대금을 먼저 소진하기 때문입니다. 다만 미배당 채권이 크다는 사실과 매수인이 그 채권을 인수한다는 것은 별개이며, 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑥ 핵심 하자 — 건축물 현황도와 출입호수 표기가 다르다
이 문제는 단순한 문패 오기인지, 공부상 호수와 실제 점유·배치가 어긋난 것인지 현장 확인이 필요합니다. 내부구조도, 13층 건축물 현황도, 집합건축물대장, 등기부의 전유부분 표시와 실제 출입문을 나란히 대조해야 합니다. 가격이 낮다는 이유로 이 확인을 생략하면 매각대상 특정, 점유자 확인, 향후 매매 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 학동역 서측 인근이며 상업용·업무용 건물, 아파트, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 학동역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 도로. 남측 학동로 약 40미터, 북측 논현로131길 약 12미터 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(논현지구)이며 토지거래계약 허가구역과 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 32,390,000원/㎡이며 대지 면적은 1,623.4㎡입니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -5.4% 낮아져 하락 추세를 보입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 13층 건축물 현황도, 집합건축물대장, 등기부 전유부분 표시, 감정평가서 내부구조도와 실제 출입문 1313호를 직접 대조해야 합니다.
- 현재 등기 재확인. 과거 선순위 이력의 말소 여부와 2016년 국민은행 근저당의 2021년 채권최고액 변경 내용을 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 조사. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대, 실제 점유자, 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 378,333,333원보다 최근 12개월 평균 373,000,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -5.4%를 감안해 과거 최고 거래 410,000,000원을 회수 가격의 기준으로 사용하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세와 실제 배당요구 채권은 별도 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 및 건축선 관련 사항이 취득·이용 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘내가 사는 1313호가 맞는지’를 확인하라
이 물건은 복잡한 과거 등기 이력과 달리, 현재 권리관계만 정리하면 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 실질취득 266,880,000원도 최근 12개월 평균 373,000,000원의 71.5%, 최신 거래 350,000,000원의 약 76.3%로 가격 차이가 있습니다.
그러나 최근 시장은 -5.4% 하락 추세이며, 무엇보다 건축물 현황도와 실제 출입호수의 표기가 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 권리 말소나 할인율이 아닙니다. 공부상 전유부분과 실제 출입문 1313호가 정확히 일치하는지 확인하는 것이 먼저입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 인수 0원과 시세 대비 가격 차이가 투자 장점으로 인정될 수 있습니다.
