의정부지방법원 2023타경2513. 의정부동 의정부제일시장 동측 인근의 아파트 14층 1404호입니다. 감정가는 272,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 133,280,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 같은 단지 아토팰리스 전용 84.27㎡ 최근 거래는 2025.05. 212,000,000원으로, 현재 최저가는 이 최근 시세의 62.9%입니다.
권리관계의 중심은 2017.08.07. 설정된 의정부중앙새마을금고의 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후의 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당과 후순위 근저당은 2023.07.17. 두리에이엠씨대부주식회사로 확정채권양도되었고 같은 날 냉동냉장수산업협동조합의 근질권이 설정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경2513 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1346번길 125, 14층1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.27㎡ · 지상15층/지하4층 건물 내 14층 1404호 |
| 소유자 | 김미경 (2018.10.23. 거래가 217,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 133,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부중앙새마을금고 / 153,618,538원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계 등은 미상임”으로 기재돼 있어, 점유자의 신분·전입·보증금 존재 여부까지 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 추세는 하락
아토팰리스 전용 84.27㎡의 확인된 실거래는 두 건입니다. 최신 거래는 2025.05. 212,000,000원, 이전 거래는 2024.03. 220,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 최신 한 건과 같은 212,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 3.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 84.27㎡ | 6 | 212,000,000원 |
| 2024.03 | 84.27㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.27㎡ | 1건 | 212,000,000원 |
현재 최저가 133,280,000원은 전체 실거래 평균 216,000,000원의 61.7%, 더 중요한 최근 12개월 평균 212,000,000원의 62.9%입니다. 감정가가 272,000,000원으로 최근 거래보다 높지만, 두 차례 유찰로 최저가가 충분히 내려와 현재 회차에서는 가격 메리트가 분명한 구간입니다. 다만 거래 표본이 두 건뿐이고 최근 흐름도 3.6% 하락이므로 과거 평균만 보고 가격 상한을 높이는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,665,920원 |
| 1. 근저당 · 의정부중앙새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 의정부중앙새마을금고 | 60,000,000원 | 10,614,080원 |
| 3. 근저당 · 견성남 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 34,957,131원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이명욱 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 364,957,131원 중 예상 배당은 130,614,080원, 미배당은 234,343,051원입니다. 현재 시나리오에서 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 133,280,000원 | 130,614,080원 | 234,343,051원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 93,296,000원 | 91,216,672원 | 273,740,459원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 65,307,199원 | 63,731,669원 | 301,225,462원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 153,618,538원은 전액 충족되지 않습니다. 예상 배당은 130,614,080원이고, 3회 유찰 시 91,216,672원, 4회 유찰 시 63,731,669원으로 줄어듭니다. 그러나 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부제일시장 동측 인근에 위치하며 음식점 등 상업용부동산과 소규모 아파트가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로 접근성, 의정부역 및 버스정류장 거리·노선수 등을 고려할 때 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 평스라브지붕 지상15층/지하4층 건물이며 대상은 14층 1404호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 토지로 주상복합 건물 부지로 이용 중이며 서측 및 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,220,000원/㎡이며 토지면적은 754.0㎡입니다.
- 환금성. 아토팰리스 49세대, 2010.10.12. 준공. 확인된 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 216,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균인 212,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래보다 3.6% 낮습니다. 현재 최저가 할인폭은 크지만 매도 시나리오는 보수적으로 잡아야 합니다.
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계 확인이 필요합니다.
- 채권양도 확인. 말소기준 근저당과 후순위 근저당은 2023.07.17. 두리에이엠씨대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정돼 있으므로 최신 등기 원본을 대조하세요.
- 집행정지 이력 확인. 2024.06.04. 채권자·승계인·채무자·소유자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있습니다. 현재 매각절차 진행 상태를 원본 사건기록에서 확인하세요.
- 미납 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 실거래보다 낮다
이 사건은 등기상 2017.08.07. 근저당이 말소기준이고 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 무엇보다 두 차례 유찰된 현재 최저가 133,280,000원은 최근 12개월 실거래 212,000,000원의 62.9%로, 신건 감정가만 놓고 볼 때와 달리 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인됩니다.
다만 최신 거래가 이전 거래보다 3.6% 낮아졌고 동일 면적 거래 표본도 2건뿐입니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상이라 실제 점유·명도 리스크를 아직 완전히 닫을 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “가격은 충분히 내려왔지만, 점유관계와 최신 권리원본을 확인한 뒤 들어가는 것”입니다.
