의정부지방법원 2023타경2513. 경기도 의정부시 호국로1346번길 125, 아토팰리스 14층 1404호입니다. 전용면적은 84.27㎡, 철근콘크리트구조 지상 15층·지하 4층 건물의 14층 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김미경이며, 2018년 10월 23일 거래가 217,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 물건의 가장 큰 특징은 두 번의 유찰로 낮아진 가격입니다. 감정가 272,000,000원에 출발했지만 현재 최저매각가는 133,280,000원입니다. 반면 동일 면적의 최근 실거래는 2026년 8월 235,000,000원입니다. 숫자만 보면 시세 대비 가격 메리트가 충분합니다.

그러나 단순히 할인율만 보고 판단할 사건은 아닙니다. 말소기준 근저당권에 채권양도와 근질권 설정이 연결되어 있고, 후순위 근저당권과 가압류도 있습니다. 이러한 등기상 채권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임대관계가 확인되지 않은 점과 과거 집행정지 통지 이력은 별도로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

말소기준권리는 2017년 8월 7일 설정된 의정부중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이후 설정된 근저당권과 삼성카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 스카이저축은행 관련 근저당권과 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 존속하는 선순위 근저당권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 권리와 명도는 구분

현재 확인된 임차인 신고는 0명이며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 거주자나 임대차관계가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만 거래 표본은 작다

아토팰리스 동일 면적 84.27㎡의 확인된 실거래는 총 3건입니다. 전체 실거래 평균은 222,333,333원이고, 최근 12개월 거래는 2026년 8월의 235,000,000원 한 건입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래들과 비교해 8.8% 상승한 것으로 집계됩니다.

최저매각가 133,280,000원은 전체 실거래 평균의 59.9% 수준입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가인 235,000,000원을 기준으로 해도 56.7%에 해당합니다.

이번 사건은 과거 거래가 섞인 전체 평균으로만 저평가를 주장할 필요가 없습니다. 가장 최근의 실제 거래가를 기준으로도 경매 최저가가 낮기 때문입니다. 다만 최근 12개월 평균은 단 한 건으로 산출되어, 이를 해당 호수의 확정적인 시장가치로 보기는 어렵습니다. 층·향·내부 상태·거래조건에 따른 차이도 점검해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 가정)

채권최고액 및 가압류 청구금액에 기초한 단순 추정배당입니다. 근저당권의 실제 피담보채권액, 채권양수인·근질권자의 배당관계, 당해세·최우선변제 등은 반영 결과가 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 법원의 확정 배당표가 아닙니다.

현재 최저가 기준 예상 집행비용은 2,665,920원, 채권자 총 예상배당액은 130,614,080원입니다. 전체 채권액 364,957,131원 가운데 234,343,051원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

특히 신청채권자의 청구금액은 153,618,538원인데, 단순 배당계산상 신청채권자 관련 예상 배당액은 130,614,080원으로 청구금액 전부를 충족하지 못합니다. 이 역시 실제 배당액이나 매수인 인수채무를 뜻하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오

추가 유찰 시 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 다만 현재 확인된 등기상 권리와 예상배당 구조에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이는 미확인 임차인의 존재 가능성까지 배제하는 확정판정은 아닙니다.

⑥ 경매절차 핵심 위험 — 집행정지 통지 이력

이 사건에는 2024년 6월 4일 집행정지통지서 발송 이력이 있습니다. 채권자와 채권승계인, 채무자, 소유자 등을 대상으로 통지가 진행됐으며, 2024년 6월 10일 도달한 기록과 소유자에 대한 2024년 6월 17일 송달간주 기록이 확인됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부제일시장 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 음식점 등 각종 상업용 부동산과 소규모 아파트가 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와 의정부역 및 버스정류장 접근성을 고려한 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 15층·지하 4층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측과 남측으로 포장도로에 접하며, 토지는 주상복합 건물 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등 관련 토지이용 제한사항이 있습니다.
• 토지. 토지면적 754.0㎡, 공시지가 2,220,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 49세대 소규모 단지로 동일 면적 실거래 표본이 3건에 그칩니다. 거래가격 자체는 확인되지만 대규모 아파트단지와 같은 거래 유동성을 전제로 접근해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 진행 여부. 2024년 집행정지 통지 이력과 2026.11.05 매각기일의 현재 유효성을 법원 사건기록으로 최우선 확인하세요.
• 임차인·점유 조사. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인자료를 대조하고, 실제 점유자를 확인하세요.
• 채권양도·근질권. 두리에이엠씨대부주식회사로 이전된 을구 5번·7번 근저당권과 냉동냉장수산업협동조합의 근질권 관계를 최신 등기부와 채권신고자료로 확인하세요.
• 시세 검증. 최근 실거래가 235,000,000원은 2026년 8월 9층 거래입니다. 경매 대상인 14층 1404호와 향·내부 상태·수리 여부·거래조건이 어떻게 다른지 비교하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가서에 기재된 기본 설비 이외에 실제 누수·결로·설비 노후·수리 필요 여부를 확인하고, 입찰가에 반영하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등의 부담 가능성이 있으므로 관리주체에 미납 내역을 확인하세요.
• 명도비용. 인수권리가 없더라도 점유자가 있다면 인도명령·명도협의·이사비 등의 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 입찰자금. 현재 최저매각가는 133,280,000원입니다. 입찰보증금의 실제 적용 비율과 납부방법은 최신 매각공고를 기준으로 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 기일내역을 최종 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “가격 메리트는 있다. 확신은 확인 이후.”

이 사건은 감정가 272,000,000원에서 2회 유찰되어 133,280,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 235,000,000원의 56.7% 수준이어서 가격 측면에서 검토할 이유가 분명합니다.

권리분석상으로도 2017년 의정부중앙새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족액이 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 아닙니다.

하지만 2024년 집행정지 통지 이력, 임대관계 미상, 49세대 소규모 단지와 제한적인 실거래 표본은 가볍게 넘길 수 없는 확인사항입니다. 최신 매각 진행상태와 실제 점유관계가 확인되어야 가격상 이점을 실질적인 투자 기회로 평가할 수 있습니다.

종합 판단은 B등급입니다. 최근 거래가 대비 낮은 최저가와 등기상 소멸형 권리구조는 장점입니다. 반면 절차상 집행정지 이력과 임대관계 미상, 제한된 거래 표본은 신중한 접근을 요구합니다. 가격은 긍정적, 권리 인수는 추정상 0원, 입찰 판단은 절차와 점유 확인 후. 이 세 가지를 구분하는 것이 이 물건의 핵심입니다.