서울중앙지방법원 2025타경103687. 관악구 봉천동 1513-5, 1513-6 소재 건물의 제1층 제102호 다세대주택입니다. 소유자는 조해민이며 2021.05.20 매매를 원인으로 2021.06.04 소유권을 이전받았고 거래가액은 290,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “싼 다세대”가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인과 특별매각조건의 결합입니다.
임차인 주상은은 2022.03.30 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.15입니다. 말소기준권리는 2023.09.12 국의 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 원칙적인 권리분석만 놓고 보면 보증금 미배당액의 매수인 인수 문제가 생깁니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서는 임차인이 154,183,424원을 배당받고 165,816,576원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103687 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 1층102호 · 도로명 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 조해민 · 2021.05.20 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 157,184,000원 (6회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 인수 위험을 해소
말소기준권리는 2023.09.12 국의 압류입니다. 임차인 주상은의 전입·점유개시일은 2022.03.30으로 그보다 앞서 대항력 있음으로 판정되어 있고, 확정일자 2022.03.15 및 배당요구로 우선변제권도 행사합니다. 등기부상 임차권등기는 2024.04.29 접수됐습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주상은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.30 / 2022.03.15 | 320,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 | 0원 |
현재 회차 배당계산상 미배당액은 165,816,576원이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 실질 인수 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 49.1%지만 ‘동일 면적 시세’로 단정하면 안 된다
확인되는 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 320,000,000원, 최신 거래는 2026.01의 345,000,000원입니다. 현재 최저가 157,184,000원은 최근 12개월 평균의 49.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.29㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2025.03 | 48.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 320,000,000원 |
다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 대상 기준 면적은 29.55㎡인데 확인된 거래 면적은 48.45㎡와 52.29㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 “최근 시세 3.2억 대비 절반값”이라는 숫자만으로 동일 조건 대비 반값이라고 단정해서는 안 됩니다. 최근 거래 자체도 2건뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,000,576원 |
| 1. 임차인 주상은 보증금 | 320,000,000원 | 154,183,424원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 165,816,576원입니다. 그러나 특별매각조건상 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로, 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신봉초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 서울대입구역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 제1층 제102호이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 노폭 약 6m·4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 4,834,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 준공일은 2015.05.21입니다. 확인되는 거래가 2건이고 대상 기준 면적과 거래 면적이 일치하지 않아 가격 검증 폭은 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서에서 동일 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 주상은의 전입 2022.03.30은 말소기준 2023.09.12보다 빠릅니다. 특별매각조건이 없다면 미배당액 165,816,576원이 인수 문제로 이어지는 구조입니다.
- 비교시세 면적 차이. 대상 기준 면적 29.55㎡와 최근 거래 48.45㎡·52.29㎡가 다릅니다. 49.1%라는 비율만으로 할인 폭을 단정하지 마세요.
- 6회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 1층 위치, 물건 상태, 거래 유동성 등 현장 요인을 직접 확인해 반복 유찰의 원인을 점검해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 2023.09.12 국 압류가 말소기준권리이며 이후 국민건강보험공단 압류도 존재합니다. 실제 배당 및 세금 관계는 최신 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
겉으로만 보면 보증금 320,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 예상배당 후 165,816,576원이 남는 고위험 구조입니다. 하지만 이 사건은 그 미배당 잔액에 대해 채권자가 매수인에게 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 조건이 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 307,000,000원에서 6회 유찰돼 157,184,000원까지 내려왔고 최근 12개월 거래 평균 320,000,000원의 49.1%입니다. 다만 최근 거래 면적은 대상 기준 면적과 일치하지 않고 표본도 2건뿐이므로, “시세 절반”이라는 숫자만 보고 공격적으로 접근하는 것은 위험합니다. 권리의 핵심은 특별매각조건 확인, 가격의 핵심은 면적 차이와 6회 유찰 이유 확인. 두 가지가 모두 확인될 때 비로소 현재 회차의 의미가 생깁니다.
