245,600,000원
서울중앙지방법원 2025타경103687. 관악구 봉천동 양녕로6다길 19-3, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호 다세대주택입니다. 소유자 조해민은 2021년 5월 20일 매매를 원인으로, 2021년 6월 4일 거래가액 290,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매이며 청구금액은 320,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 등기상 가장 앞선 압류나 가등기가 아닙니다. 2016년 가압류와 가등기, 2020년 국민건강보험공단 압류, 2022년 김정재 가압류는 각각 해제·말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2023년 9월 12일 국 압류입니다. 그런데 임차인 주상은은 그보다 앞선 2022년 3월 30일 전입·점유를 갖추고 있어 대항력 있음으로 판정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 1층102호 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호 · 외장석 등 마감 · 하이샷시 창호 |
| 소유자 | 조해민 (2021.06.04. 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 245,600,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 끊는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주상은 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 2022.03.30 2022.03.15 | 320,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
주상은은 임대차계약일 2022년 3월 4일, 확정일자 2022년 3월 15일, 전입·점유개시일 2022년 3월 30일입니다. 말소기준인 2023년 9월 12일 압류보다 전입이 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 임차권등기는 2024년 4월 29일 접수됐습니다.
* 특별매각조건이 그대로 집행되어 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다.
③ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 80% | 245,600,000원 | 78,638,400원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 64% | 196,480,000원 | 127,070,720원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 감정가 51% | 157,184,000원 | 165,816,576원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커지므로, 최저가만 내려갔다고 실질취득 부담이 함께 낮아지는 구조가 아닙니다. 이번 사건은 그 미배당 반환청구권을 포기하는 조건이 붙어 있어 현재 회차의 실질취득은 최저가 245,600,000원으로 정리됩니다. 다만 조건 확인 없이 단순히 “인수 0원”으로만 접근해서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 76.8%지만 같은 면적 거래가 아니다
제공된 거래는 2025년 3월과 2026년 1월의 2건입니다. 최근 12개월 평균은 320,000,000원, 최신 거래는 345,000,000원이며, 최저가는 최근 평균의 76.8%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 있어 보이지만, 대상 전용면적은 29.55㎡이고 비교 거래는 48.45㎡·52.29㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.29㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2025.03 | 48.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 320,000,000원 |
해당 건물은 총 12세대, 사용승인일은 2015년 5월 21일입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.6회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있고 최근 낙찰가와 낙찰일도 확인되지 않습니다. 현재 4회 유찰이라는 사실과 함께 보면 환금성과 실제 응찰 수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 245,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,238,400원 | 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 주상은 보증금 | 320,000,000원 | 241,361,600원 | 룰상 부족분 78,638,400원 |
| 2. 가압류 · 유성용 | 181,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 가압류 · 김정재 | 193,995,290원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특별매각조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 관악구 봉천동 서울신봉초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 서울대입구역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 폭 6m·4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 완경사지 건부지이며, 공시지가는 4,834,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·이행 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 부족액이 달라질 수 있습니다.
- 가등기 원본 대조. 갑구 6번 가등기는 말소됐지만 담보가등기 여부 확인 경고가 있으므로 등기원인과 말소서류를 확인해야 합니다.
- 면적별 시세 재조사. 제공 거래 2건은 전용 48.45㎡·52.29㎡로 대상 29.55㎡와 다릅니다. 동일 또는 유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 평균 유찰 3.6회, 낙찰률 0.0%, 현재 4회 유찰이라는 통계를 감안해 실제 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 이번 사건에서 다르다
주상은의 보증금은 320,000,000원이고 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 78,638,400원이 미배당돼 매수인 인수로 이어질 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 채권자가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 실질 인수는 0원*입니다.
가격은 최저가 245,600,000원이 최근 12개월 평균 320,000,000원의 76.8%로 표시되지만, 대상 전용 29.55㎡와 거래된 48.45㎡·52.29㎡가 일치하지 않습니다. 4회 유찰, 평균 유찰 3.6회, 낙찰률 0.0%까지 고려하면 단순한 할인율만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 권리의 핵심은 확약 이행 확인, 가격의 핵심은 동일 면적 시세 확인입니다.