의정부지방법원 2024타경73338. 로얄플라자빌딩 5층 501호로, 감정평가상 현재 일반목욕장 ‘동경사우나’로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김두수는 2019.11.22 매매로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 2,200,000,000원입니다. 같은 날 하남새마을금고 앞으로 채권최고액 2,470,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리보다 앞선 의정부시 압류들이 있었지만 각각 2019.04.12와 2019.11.22 해제돼 현재 인수할 선순위 압류로 남아 있지 않습니다. 이후 국세·지방세 압류, 가압류, 경매개시결정 등은 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경73338 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 청사로47번길 18, 5층 501호 (금오동, 로얄플라자빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일반목욕장(상호: 동경사우나) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상6층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인일 2003.09.04 |
| 소유자 | 김두수 · 2019.11.22 소유권이전 · 거래가액 2,200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,800,000,000원 / 1,303,400,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 신청채권액 | 2,294,266,712원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸 구조
핵심은 2019.11.22 하남새마을금고 근저당권입니다. 이후의 국세 압류, 가압류, 의정부시 압류와 2024.02.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2024.04.17 엠씨아이대부주식회사 앞으로 이전됐고, 근저당권부채권에는 2024.07.04 느티나무제일차유한회사 명의의 근질권이 설정돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장영보 | 2024.02.29 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
장영보의 전입신고일은 2024.02.29로 말소기준권리인 2019.11.22 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 가격 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 1,303,400,000원으로 감정가 3,800,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 가격이지만, 감정가 대비 비율은 어디까지나 경매 회차의 결과일 뿐 현재 시장가보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 특히 이 물건은 일반목욕장으로 이용되는 특수용도 물건이므로 아파트처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,303,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,434,000원 |
| 1. 근저당 · 하남새마을금고 | 2,470,000,000원 | 1,287,966,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 미래피엠아이 | 53,586,840원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 7,654,881원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김혜원 | 342,821,917원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 8,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 총 채권액 2,907,563,638원 중 채권자 배당액은 1,287,966,000원, 미배당액은 1,619,597,638원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능 금액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 채권자는 계속 미회수
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 1,303,400,000원 | 1,287,966,000원 | 1,619,597,638원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 912,380,000원 | 900,856,200원 | 2,006,707,438원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 638,666,000원 | 629,879,340원 | 2,277,684,298원 | 0원 |
신청채권액은 2,294,266,712원이고, 현재 회차에서 신청채권자에게 계산되는 배당액은 1,287,966,000원으로 전액 만족되지 않습니다. 4회·5회 유찰 시에도 미배당은 더 커집니다. 다만 이 미배당 금액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 의순초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 경기도청북부청사역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 일반목욕장, 상호 ‘동경사우나’로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 시스템에어컨 냉난방설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 근린생활시설 및 운동시설 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,209.7㎡입니다.
- 도로. 북측 공영주차장을 통해 약 30미터 내외, 남측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 4,004,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 그 자체로 시장가보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
- 일반목욕장 특수용도 확인. 현재 동경사우나로 이용 중이므로 시설 상태와 실제 영업·점유 상황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 장영보 점유관계 확인. 전입은 말소기준권리 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·실제 점유범위는 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 8건 중 당해세가 있는지, 금액과 법정기일이 어떻게 되는지 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 2019.11.22 설정 근저당권이 2024.04.17 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 2024.07.04 근질권이 설정된 상태이므로 최신 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 권리 때문인지, 용도·시설·가격·점유 등 물건 자체 요인 때문인지 현장 확인을 통해 분리해서 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2019.11.22 하남새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 장영보의 전입일은 2024.02.29로 뒤에 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단의 난도는 권리보다 가격과 용도에서 높아집니다. 감정가 3,800,000,000원에서 3회 유찰돼 1,303,400,000원까지 내려왔지만, 일반목욕장이라는 특수 이용상태와 국세·지방세 압류 관련 배당 변수를 감안하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리상 직접 인수는 0원, 가격 판단은 별도 검증이 필요한 물건으로 정리하는 것이 맞습니다.
