의정부지방법원 2024타경73338. 금오동 로얄플라자빌딩 5층 501호로, 감정평가 이용상태는 일반목욕장(상호: 동경사우나)입니다. 현재 소유자는 김두수이고, 2019년 11월 22일 거래가액 2,200,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하남새마을금고 명의로 채권최고액 2,470,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 이후 국세 압류, 가압류, 의정부시 압류와 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 조사된 점유자 장영보는 2024년 2월 29일 전입해 2019년 11월 22일 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계의 세부 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경73338 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 청사로47번길 18, 5층 501호 (금오동,로얄플라자빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일반목욕장(상호: 동경사우나) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상6층 · 제5층 제501호 · 사용승인일 2003.09.04 |
| 소유자 | 김두수 · 2019.11.22 소유권이전 · 거래가액 2,200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,800,000,000원 / 1,862,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,294,266,712원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 경매의 말소기준은 2019.11.22 하남새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.04.17 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.07.04 그 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 등기 순위상 말소기준 이후 발생한 국세 압류, 경기신용보증재단·미래피엠아이·김혜원·근로복지공단 등의 가압류 및 의정부시 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
② 점유자 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영보 | 2024.02.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 점유자는 1명입니다. 장영보의 전입일 2024.02.29는 말소기준권리 2019.11.22보다 늦으므로 전입일 기준 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 대항력 없는 점유자의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 분석되지는 않습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
이 물건의 감정가는 3,800,000,000원, 현재 최저매각가는 1,862,000,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 49%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가격보다 저렴하다는 증거가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,862,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,020,000원 |
| 2. 근저당 · 하남새마을금고 | 2,470,000,000원 | 1,840,980,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 미래피엠아이 | 53,586,840원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 7,654,881원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김혜원 | 342,821,917원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 8,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,907,563,638원 중 1,840,980,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 1,066,583,638원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세에 해당하는 세금이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제5층 제501호는 일반목욕장, 상호 동경사우나로 이용 중입니다.
- 입지. 의순초등학교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·대규모 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 경기도청북부청사역이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,209.7㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 4,004,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 공영주차장을 통해 노폭 약 30미터 내외, 남측은 노폭 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 1,862,000,000원 | 1,840,980,000원 | 1,066,583,638원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 1,303,400,000원 | 1,287,966,000원 | 1,619,597,638원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 912,380,000원 | 900,856,200원 | 2,006,707,438원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 추가되더라도 현재 계산상 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 즉 가격이 낮아지면 실질취득액도 함께 낮아집니다. 다만 채권자 미배당은 확대되고, 현재 청구금액 2,294,266,712원도 각 시나리오에서 전액 충족되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세를 따로 검증. 감정가 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하지 말고, 일반목욕장 용도의 실제 거래·임대수익·대체수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 장영보의 전입은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·실제 점유범위가 확인되지 않았으므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 특수시설 상태 확인. 일반목욕장으로 이용 중이므로 위생·급배수·시스템에어컨 냉난방·도시가스 난방·승강기·소방설비 등 시설상태와 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지·규제 확인. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등 이용 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.25입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 용도’가 승부처
이 물건의 권리구조는 복잡해 보이지만 매수인 관점에서 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.11.22 하남새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며, 장영보의 2024.02.29 전입도 말소기준보다 늦습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 감정가 3,800,000,000원에서 2회 유찰돼 1,862,000,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더구나 이용상태가 일반목욕장(동경사우나)이고 이미 2회 유찰됐다는 점은 환금성과 활용수요를 보수적으로 검토해야 한다는 신호입니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 사건은 할인율보다 실제 영업·임대·재매각 가능성을 확인하는 것이 먼저입니다.
