의정부지방법원 2024타경2803. 파주시 조리읍 뇌조리의 공장용지 3,618㎡와 공장·기숙사 및 식당·사무실 및 연구실로 이용되는 일반철골조 단층 건물, 제시외 건물과 기계기구를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 2,835,555,760원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 1,389,422,000원으로 내려왔습니다. 숫자상 감정가의 49%이지만, 임차인 2명이 모두 2022.01.21 말소기준 근저당보다 먼저 전입해 대항력 있는 점유자로 정리돼 있습니다.
두 임차인의 보증금은 각각 10,000,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 계산되어, 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 합계 20,000,000원을 낙찰자가 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실제 자금 부담은 최저가만이 아니라 1,389,422,000원 + 20,000,000원 = 1,409,422,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2803 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 뇌조리 111-4, 111-8, 111-9, 111-6, 111-13, 110 제가동호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장, 기숙사 및 식당, 사무실 및 연구실 |
| 토지 | 공장용지 3,618㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골조 철판지붕 단층 · 사용승인일 2006.10.13 |
| 소유자 | 공차식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,835,555,760원 / 1,389,422,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 1,385,203,775원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물(판넬지붕), 제시외 기계기구(수변전설비), 유압Press 외 27(총 38점) 포함 |
| 매각 제외 | 소재불명인 기호 21 냉각기 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소됐지만 임차보증금은 남는다
등기부상 2007년 우리은행 근저당 2건, 2017년·2019년·2021년 우리은행 근저당과 2018년 전북은행 근저당은 모두 2022.01.21 해지로 말소됐습니다. 2007.03.09 조문희 가압류도 2007.05.02 취소결정으로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들은 등기 자체가 살아 있는 인수권리는 아닙니다.
현재 권리분석의 말소기준은 2022.01.21 설정된 안양농업협동조합 근저당 1,680,000,000원입니다. 이 근저당은 2024.06.26 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 이후 설정된 신용보증기금·우리은행 가압류, 경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 20,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 에이알스페이서 주식회사(공차식) | 198.0000 | 2010.03.19 | 10,000,000원 / 550,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 |
| 정채모 | 198.0000 | 2018.04.26 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 |
정채모는 2024.07.03 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않고 우선변제권이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이 사라지거나 보증금 인수액이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 현재 계산상 두 임차인 모두 배당액 0원, 매수인 인수액 각 10,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산
현재 회차 최저가는 1,389,422,000원이지만, 낙찰 직후 경제적으로 부담하는 금액은 임차보증금 20,000,000원을 더한 1,409,422,000원입니다. 이는 감정가 2,835,555,760원의 약 49.7%입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,389,422,000원 | 20,000,000원 | 1,409,422,000원 | 2,080,869,906원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 972,595,399원 | 20,000,000원 | 992,595,399원 | 2,493,528,241원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 680,816,779원 | 20,000,000원 | 700,816,779원 | 2,782,389,075원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,389,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,294,220원 |
| 인수 · 에이알스페이서 주식회사(공차식) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정채모 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 조문희 | 7,440,900원 | 7,440,900원 |
| 3. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 436,800,000원 | 436,800,000원 |
| 5. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 6. 을구 4번 근저당 · 전북은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 7. 을구 5번 근저당 · 우리은행 | 120,000,000원 | 83,886,880원 |
| 8. 을구 6번 근저당 · 우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 7번 근저당 · 안양농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 77,187,501원 | 0원 |
| 11. 갑구 5번 가압류 · 우리은행 | 150,852,503원 | 0원 |
| 12. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 16,716,782원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,453,997,686원 중 예상배당은 1,373,127,780원, 미배당은 2,080,869,906원입니다. 임차보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 조리읍 뇌조리 소재 뇌조1리 마을회관 남동측 인근으로, 주변은 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 노선버스 정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2-5·13은 공장, 기호 6은 기숙사 및 식당, 기호 7은 사무실 및 연구실로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골조 철판지붕 단층 건물로 내·외벽은 샌드위치판넬, 바닥은 칼라하드너 및 장판지깔기, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 기호 4·6·7·13에는 기본적인 위생 및 급배수설비가 있고, 기호 6에는 심야전기보일러 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,618㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 299,200원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용 집합건물과 달리 공장·다필지 토지·기계기구를 함께 평가하는 물건으로, 업종 적합성·인허가·설비상태에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차 자금계획은 최저가 1,389,422,000원이 아니라 임차보증금 인수액을 합한 1,409,422,000원부터 계산하세요.
- 임차인 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 잔액, 실제 점유 범위, 전입 또는 사업자등록 상태와 명도 조건을 두 임차인별로 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 2022.01.21 말소된 과거 근저당들이 예상배당에 포함돼 있으므로 채권계산서와 최신 등기부를 대조해야 합니다.
- 기계기구 현황. 유압Press 외 27(총 38점), 수변전설비의 현존 여부, 가동상태와 소유관계를 확인하고 소재불명인 기호 21 냉각기는 매각 제외로 계산하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 판넬지붕 건물과 제시외 수변전설비는 매각에 포함되므로 경계·면적·사용승인 및 철거 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 군사시설 제한보호, 역사문화환경보존, 토지거래허가, 성장관리계획구역이 공장 증설·업종 변경·재개발에 미치는 영향을 확인하세요.
- 운영비용. 전기 인입용량, 수변전설비 유지비, 공장 설비 철거·보수비, 체납 공과금과 세금 부담을 별도 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반”보다 먼저 볼 것은 점유와 배당순위다
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 낙찰자가 실제로 부담할 금액은 임차보증금 20,000,000원을 포함한 1,409,422,000원이고, 대항력 임차인 2명의 보증금 반환과 명도 문제가 따라옵니다.
등기상 과거 가압류와 근저당은 이미 말소됐고 2022.01.21 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 예상배당표에는 말소된 권리가 선순위 배당 대상으로 포함돼 있어 원본 검증이 필수입니다. 공장·다필지 토지·기계기구 일괄매각이라는 낮은 환금성과 각종 토지이용 제한까지 감안하면, 감정가 할인율은 매력의 출발점일 뿐 최종 가격 근거가 아닙니다. 이 사건의 승부처는 임차인 인수액 확정, 배당순위 정정 여부, 설비의 실사용 가치와 재매각 가능한 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.