인천지방법원 2024타경16136. 인천 연수구 송도동의 ‘송도캐슬앤해모로’ 209동 32층 3201호 아파트입니다. 2013년 사용승인을 받은 1,439세대 단지로, 해당 호실은 36층 건물의 32층에 자리합니다. 비교 시세의 기준 면적은 약 123.422㎡입니다. 소유자는 윤태진이며, 2014년 3월 국민은행 근저당권이 설정된 이후 추가 담보권과 세금 관련 압류가 발생했고 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
이번 사건의 핵심은 권리관계보다 가격의 할인 폭이 먼저 눈에 들어온다는 점입니다. 감정가에서 259,500,000원 낮아진 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다도 131,944,444원 낮습니다. 다만 가격이 내려온 이유와 실제 취득 이후의 명도·관리비·세금 문제를 구분해야 합니다. 특히 전입자는 확인되지만 임대차 조건이 확정되지 않았다는 점은 입찰 전 반드시 정리할 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16136 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도과학로51번길 136, 209동 32층 3201호 (송도동, 송도캐슬앤해모로) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 36층 중 32층 |
| 면적 비교 기준 | 123.422㎡ · 유사 면적 실거래 비교 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2013.09.30 |
| 단지 규모 | 송도캐슬&해모로 · 1,439세대 |
| 소유자 | 윤태진 (단독소유) |
| 감정가 | 865,000,000원 |
| 최저매각가 | 605,500,000원 · 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구금액 | 362,043,295원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2014.03.07 · 을구 1번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 378,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 · 임대차·조세 원본 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 2014년 국민은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2014년 3월 7일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 378,000,000원이며, 같은 은행이 2016년 설정한 84,000,000원의 추가 근저당권도 존재합니다. 이후 설정된 키움저축은행의 331,200,000원 근저당권까지 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 오케이저축은행, 한효정, 김화자, 김진호의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 세금 관련 압류 중에서도 일부는 해제로 말소됐으나, 2024년 안산세무서 관련 국세 압류와 2025년 연수구 압류 등 매각으로 정리될 권리가 남아 있습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 있지만 보증금이 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 한범연이 확인됩니다. 전입신고일은 2016.04.01로, 말소기준권리인 2014.03.07 국민은행 근저당권보다 늦습니다. 제시된 권리판정상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한범연 | 2016.04.01 | 미상 | 없음 판정 | 확인 필요 | 해당 없음 |
전입자 1명 확인. 보증금·월세·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입만으로 임차인의 계약조건이나 실제 점유 권원을 확정할 수는 없습니다.
특히 이 사건에서는 인수액 0원이라는 계산 결과와 점유관계의 불확실성을 구분해야 합니다. 현재 확인된 전입일 기준으로 보증금 전액 인수형 구조는 아니지만, 보증금이 미상이라는 사실 자체는 입찰 전 현장 조사와 원본 서류 대조가 필요한 이유입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 605,500,000원의 의미
송도캐슬&해모로의 유사 면적 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 738,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 기간이 긴 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 737,444,444원이며, 별도로 제시된 최신 거래가격은 740,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 123.31㎡ | 11 | 740,000,000원 |
| 2026.09 | 123.53㎡ | 35 | 775,000,000원 |
| 2026.06 | 123.31㎡ | 26 | 785,000,000원 |
| 2026.06 | 123.53㎡ | 4 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 123.53㎡ | 5 | 775,000,000원 |
| 2026.05 | 123.53㎡ | 5 | 775,000,000원 |
| 2026.02 | 123.42㎡ | 10 | 755,000,000원 |
| 2025.12 | 123.42㎡ | 30 | 800,000,000원 |
| 2025.10 | 123.53㎡ | 24 | 532,000,000원 |
| 2025.09 | 111.62㎡ | 26 | 725,000,000원 |
| 2025.07 | 123.53㎡ | 7 | 714,000,000원 |
| 2025.06 | 123.31㎡ | 7 | 780,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 737,444,444원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 738,000,000원 |
전체 12건 중 2025.09 거래는 111.62㎡로 대상 비교면적과 차이가 있습니다. 또한 2025.10 거래가격 532,000,000원처럼 다른 거래보다 크게 낮은 사례도 존재합니다. 평균가격을 개별 호실의 확정 시세로 해석하지 않도록 주의해야 합니다.
| 비교 항목 | 금액 | 최저가와의 관계 |
|---|---|---|
| 감정가 | 865,000,000원 | 최저가 = 감정가의 70% |
| 최근 12개월 평균 | 737,444,444원 | 최저가 = 82.1% |
| 최신 거래 | 740,000,000원 | 최저가보다 134,500,000원 높음 |
| 전체 평균 | 738,000,000원 | 최저가 = 82.0% |
| 현재 최저매각가 | 605,500,000원 | 1회 유찰 · 인수 추정 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰되어 감정가의 70% 구간에 진입했습니다. 따라서 가격이 더 떨어질 가능성만 바라보다 입찰 기회를 놓치는 상황도 고려해야 합니다. 다만 현재 최저가의 메리트가 실제 낙찰가에도 그대로 유지되는지는 별도 문제이므로, 경쟁 입찰에 따른 가격 상승을 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 605,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,455,000원 |
| 1. 국민은행 · 을구 1번 | 378,000,000원 | 378,000,000원 |
| 2. 국민은행 · 을구 2번 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 키움저축은행 · 을구 9번 | 331,200,000원 | 135,045,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 추정 집행비용은 8,455,000원, 금융기관 예상배당 합계는 597,045,000원입니다. 채권최고액 기준 합계 793,200,000원 대비 196,155,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 계산됩니다.
이 배당표는 등기상 채권최고액을 기준으로 작성한 단순 추정입니다. 실제 피담보채무 잔액·이자·집행비용·법정 배당순위에 따라 결과가 달라집니다. 특히 신청채권자의 청구금액은 362,043,295원으로, 채권최고액과 동일하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 배당 부족은 커진다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 605,500,000원 | 196,155,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 423,850,000원 | 375,988,500원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 296,695,000원 | 501,458,730원 | 0원 |
현재 회차에서 더 유찰되면 최저가가 423,850,000원, 이후에는 296,695,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 이 경우 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 권리 소멸 구조에서는 매수인 인수 추정액이 계속 0원으로 계산됩니다.
이는 후순위 담보권자의 미회수 채권이 매수인에게 자동 승계되지 않기 때문입니다. 다만 각 시나리오의 인수액은 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 추정이므로, 새로운 점유관계나 법정 인수사항이 확인된다면 다시 분석해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 박문중학교 동측 인근으로, 주위에 아파트단지·학교·공원 등이 위치하는 주거환경입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천도시철도 1호선 캠퍼스타운역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 2013.09.30 사용승인을 받은 철근콘크리트 건물입니다. 36층 중 32층으로, 급배수·위생·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 토지의 아파트 부지이며, 단지 내 도로를 통해 주변 공도와 연결됩니다. 공시지가 기준은 2,829,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역 및 성장관리권역에 해당합니다. 교육환경 보호구역 관련 규제가 있으며, 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 별도 확인 대상입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실내 상태와 보수 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 1,439세대 단지이며 유사 면적 거래가 확인됩니다. 다만 12건의 거래가격이 532,000,000원부터 800,000,000원까지 차이를 보여 개별 호실의 상태·층·거래조건에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다. 최근 가격 추세는 -0.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 한범연의 점유관계. 전입일 2016.04.01은 말소기준권리보다 늦습니다. 그러나 임대차계약 유무, 실제 점유 범위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류와 배당순위. 안산세무서 관련 국세 압류, 연수구의 지방세 압류 및 기존 압류 말소 이력을 확인하고 당해세 등의 법정 우선순위를 매각물건명세서와 관련 서류로 검토해야 합니다.
- 신청채권과 담보채권 구분. 국민은행 청구액은 362,043,295원이며, 등기상 국민은행 근저당권 채권최고액은 378,000,000원과 84,000,000원입니다. 실제 채무잔액과 채권최고액을 혼동하면 안 됩니다.
- 입찰가 상한. 최근 12개월 평균 737,444,444원과 최신 거래가격 740,000,000원을 비교 기준으로 삼되, 가격 추세 -0.3%와 거래별 편차를 반영해 최고 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 32층 호실 현장 확인. 대상 호실은 36층 중 32층입니다. 조망·향·누수·실내 마감·설비 상태 등에 따라 같은 면적 아파트라도 실제 거래가격이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도비용. 공용부분 체납관리비와 실제 점유자의 이사 협의, 인도명령 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026.10.29입니다. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 매각 진행상황을 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 남은 숙제는 점유와 세금”
송도캐슬앤해모로 209동 3201호는 감정가 865,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 605,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 737,444,444원의 82.1%라는 점은 분명한 가격상 장점입니다.
권리 측면에서도 2014년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 압류가 매각으로 소멸할 예정이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입자 한범연의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 조세 관련 배당 변동 가능성도 남아 있습니다.
가격이 최근 평균보다 낮다고 해도 최근 시장 추세는 -0.3% 하락이며, 실제 낙찰가격이 올라가면 할인 여유는 줄어듭니다. 따라서 이 물건은 권리 원본과 점유·조세관계를 확인한 뒤 가격 경쟁력을 평가할 만한 아파트입니다. 핵심은 최저가 자체가 아니라, 확인된 비용과 위험을 포함한 실제 총취득 부담입니다.
