인천지방법원 2024타경16136. 송도캐슬앤해모로 209동 32층 3201호, 아파트로 이용 중인 전용 123.422㎡ 물건입니다. 윤태진 명의의 소유권이전은 2014.03.07 접수됐고, 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당 378,000,000원이 말소기준권리입니다. 현재 등기 요약상 근저당권 3건과 압류 2건이 남아 있으나 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 한범연의 전입일은 2016.04.01입니다. 말소기준권리인 2014.03.07 국민은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 보증금 액수 자체를 인수액으로 합산할 수 없으며, 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16136 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도과학로51번길 136, 209동 32층 3201호 (송도동, 송도캐슬앤해모로) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 123.422㎡ · 36층 건물 중 32층 |
| 사용승인 / 규모 | 2013.09.30 · 송도캐슬&해모로 1,439세대 |
| 소유자 | 윤태진 (2011.04.11 매매 원인, 2014.03.07 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 865,000,000원 / 865,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 362,043,295원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.11 |
| 등기 요약 | 근저당권 3건 · 압류 2건 |
① 권리 흐름 — 임차인 대항력 없고 후순위는 소멸
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한범연 | 점유 부분 미상 2016.04.01 전입 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 한범연은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서의 보완 여부는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
말소기준 이후의 국민은행 근저당 84,000,000원과 키움저축은행 근저당 331,200,000원, 2024.07.12 국 압류, 2024.12.06 임의경매개시결정, 2025.01.31 연수구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 오케이저축은행 근저당 100,800,000원은 2021.03.23, 한효정 250,000,000원과 김화자 60,000,000원 근저당은 2020.08.31, 김진호 104,000,000원 근저당은 2022.03.15 각각 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 18.7% 높은 신건
송도캐슬&해모로의 실거래 표본은 12건이며 전체 평균은 743,416,666원입니다. 그러나 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 729,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 785,000,000원이며 최근 가격 추세는 -7.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 123.31㎡ | 26 | 785,000,000원 |
| 2026.06 | 123.53㎡ | 4 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 123.53㎡ | 5 | 775,000,000원 |
| 2026.05 | 123.53㎡ | 5 | 775,000,000원 |
| 2026.02 | 123.42㎡ | 10 | 755,000,000원 |
| 2025.12 | 123.42㎡ | 30 | 800,000,000원 |
| 2025.10 | 123.53㎡ | 24 | 532,000,000원 |
| 2025.09 | 111.62㎡ | 26 | 725,000,000원 |
| 2025.07 | 123.53㎡ | 7 | 714,000,000원 |
| 2025.06 | 123.31㎡ | 7 | 780,000,000원 |
| 2025.06 | 111.35㎡ | 27 | 750,000,000원 |
| 2024.12 | 123.31㎡ | 9 | 830,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 743,416,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 729,000,000원 |
최저가 865,000,000원은 전체 평균 대비 116.4%, 최근 12개월 평균 대비 118.7%입니다. 최신 거래 785,000,000원뿐 아니라 실거래 최고 830,000,000원도 웃돕니다. 32층이라는 개별 조건은 현장 확인이 필요하지만, 현재 수치만으로 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 가정 배당표 (매각가 865,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,050,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 378,000,000원 | 378,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 한효정 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 김화자 | 60,000,000원 | 41,150,000원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 주식회사키움저축은행 | 331,200,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 근저당권 · 김진호 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정상 채권 총액은 1,308,000,000원, 채권자 배당액은 853,950,000원, 미배당액은 454,050,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 865,000,000원 | 853,950,000원 | 454,050,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 692,000,000원 | 682,680,000원 | 625,320,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 553,600,000원 | 545,664,000원 | 762,336,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 박문중학교 동측 인근으로, 주위에 아파트단지와 학교, 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 캠퍼스타운역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 36층 건물 중 32층이며 사용승인일은 2013.09.30입니다. 급배수·위생·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 2,829,000원/㎡입니다. 대로2류와 중로3류에 접하고 단지 내 도로를 통해 공도로 출입합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,439세대 단지에서 실거래 12건이 확인되지만 거래가는 532,000,000원부터 830,000,000원까지 분산돼 있고 최근 추세도 -7.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 가격 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 729,000,000원과 최신 거래 785,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 신건 최저가는 두 기준보다 높습니다.
- 임차인 서류 재확인. 한범연은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 이력 7건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 가정 배당표에는 이미 말소된 근저당이 포함돼 있으므로 법원의 실제 채권신고·배당요구 및 배당순위와 반드시 대조해야 합니다.
- 점유와 명도. 점유 부분과 임대관계가 미상으로 조사돼 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비를 확인하세요.
- 진행 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.06.11입니다. 이후 변경·취하·낙찰 여부는 법원 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리보다 늦게 전입한 실제 임차인 1명은 대항력이 없고, 후순위 근저당과 압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금 압류 이력과 배당가정의 말소권리 포함 문제는 원본 확인이 필요합니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 실질취득액 865,000,000원은 최근 12개월 평균 729,000,000원의 118.7%이고, 최신 거래 785,000,000원과 실거래 최고 830,000,000원보다도 높습니다. 시장 추세가 -7.3%인 점까지 고려하면 신건 가격에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 가격은 최근 시세 이상입니다.