인천지방법원 2024타경525869. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 단독주택으로 이용중이라고 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층으로 사용승인일은 2012.11.19입니다. 등기상 소유자는 김현숙이며, 2013.10.24 계양농업협동조합이 채권최고액 520,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다.
이 근저당권은 2023.12.28 확정채권양도를 원인으로 2024.03.04 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 이어 2024.04.24 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 333,178,000원으로, 감정가 971,366,200원에서 이미 3회 유찰된 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경525869 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-2 |
| 등기사항 표시 | 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-3 · 인천광역시 강화군 불은면 불은북로243번길 53-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2012.11.19 |
| 소유자 | 김현숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 971,366,200원 / 333,178,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 422,957,308원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
말소기준권리는 2013.10.24 설정된 계양농업협동조합의 520,000,000원 근저당권입니다. 김관진의 전입신고는 2023.07.06으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김관진 | 2023.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 가격과 유찰 — 시세가 아니라 ‘회차’를 봐야 한다
현재 감정가는 971,366,200원, 최저매각가는 333,178,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이며 시나리오상 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료는 없어, 단순히 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 333,178,000원 | 327,713,508원 | 192,286,492원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 233,224,600원 | 229,159,456원 | 290,840,544원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 163,257,220원 | 160,171,619원 | 359,828,381원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 333,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,464,492원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 520,000,000원 | 327,713,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 520,000,000원 중 327,713,508원이 배당되고, 192,286,492원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 일괄매각·토지 현황 — 현장 확인 비중이 높다
- 일괄매각. 제시외건물인 판넬조 창고 4㎡가 평가와 매각에 포함됩니다.
- 토지·건물 관계. 목록2 토지 지상에 목록3 건물과 제시외건물인 판넬조 창고 4㎡가 소재합니다.
- 도로. 목록9는 공부상 지목이 임야이나 현황은 도로로 이용중이며, 목록1~8은 목록9 도로와 접한다고 기재돼 있습니다.
- 도로접면 확인. 토지정보에는 도로접면이 맹지로 표시돼 있어, 목록별 도로 관계는 현장과 원본 서류를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 경계. 인접필지와 지적경계가 불분명해 정확한 위치와 경계 확인에는 지적측량이 필요하다고 평가돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼동암1리 마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야·농경지·농가주택 등이 혼재하는 마을주변 야산지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만, 근거리 버스정류장의 발차빈도와 운행시간을 고려하면 대중교통 이용편의도는 다소 불편합니다.
- 이용. 감정평가상 현재 단독주택으로 이용중이며 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역을 중심으로 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지, 토석채취제한지역, 성장관리권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 문화재 관련. 역사문화환경보존지역 보호, 매장문화재 유존지역 보호 및 문화재 관련 인·허가 사항 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지정보상 공시지가는 17,600원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인. 김관진의 전입일 2023.07.06이 말소기준 2013.10.24보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 원본에서 다시 확인하세요.
- 주소 대조. 사건 소재지 삼동암리 960-2와 등기사항 표시 삼동암리 960-3·불은북로243번길 53-4를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 경계 측량. 인접필지와 지적경계가 불분명하다는 감정 의견이 있으므로 실제 사용범위와 경계를 확인하세요.
- 도로 확인. 목록9의 공부상 지목은 임야, 현황은 도로입니다. 목록1~8과의 접면 상태 및 토지정보상 맹지 표시를 현장에서 확인하세요.
- 제시외건물. 판넬조 창고 4㎡가 평가 및 매각에 포함되는 점을 확인하세요.
- 가격 판단. 3회 유찰로 최저가는 333,178,000원까지 낮아졌지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저평가라고 판단하지 마세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2013.10.24 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 김관진은 2023.07.06 전입으로 후순위여서 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고 감정상 단독주택으로 이용중이며, 여러 토지와 제시외건물의 일괄매각, 공부상 임야·현황 도로, 지적경계 불분명, 각종 토지이용 제한이 함께 얽혀 있습니다.
게다가 이미 3회 유찰됐음에도 실거래 비교 자료가 없어 333,178,000원이 실제 시장가 대비 얼마나 낮은지는 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 여부보다 현장·경계·도로·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰 결정은 현장 확인이 끝난 뒤에 내려야 합니다.
