인천지방법원 2024타경525869. 사건 분류는 연립주택과 토지이며, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김현숙이고, 2013.10.24. 계양농업협동조합의 채권최고액 520,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2023.12.28. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 뒤 2024.04.24. 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
말소기준 이후의 권리는 매각으로 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리관계만 보고 바로 가격 결론을 내릴 유형은 아닙니다. 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가와 최저가가 실제 지역 거래수준보다 높은지 낮은지 판단할 기준이 부족하고, 토지 경계와 도로 이용상태에도 별도 확인사항이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경525869 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-2 |
| 건물 등기 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-3 · 불은북로243번길 53-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2012.11.19. |
| 소유자 | 김현숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 971,366,200원 / 679,956,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 422,957,308원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 매각 조건 | 목록 1~9 일괄매각 · 제시외건물 창고 판넬조 4㎡ 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김관진 | 2023.07.06. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 약 10년 늦어 선순위 대항력은 성립하지 않는 것으로 분류됩니다. 따라서 보증금이 확인되지 않더라도 현재 권리순위만으로는 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아니며, 배당표의 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 679,956,000원으로 감정가 971,366,200원의 70% 회차입니다. 인수액이 없어 실질취득액도 679,956,000원으로 동일합니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론낼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 679,956,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,199,560원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 150,756,440원 |
현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 520,000,000원이 전액 배당되고, 150,756,440원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 경계와 도로 확인이 핵심
- 이용상태. 건물은 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 외벽은 목재사이딩 마감, 내부는 벽지 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 삼동암1리 마을회관 남서측 근거리에 위치하며 임야·농경지·농가주택이 혼재하는 마을 주변 야산지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장 거리와 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의는 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 일괄매각. 목록 1~9를 일괄매각하고, 목록 2 토지 위의 목록 3 건물 및 제시외건물 창고 판넬조 4㎡도 평가와 매각에 포함됩니다.
- 현황 도로. 목록 9는 공부상 지목이 임야이나 현황은 도로로 이용 중이고, 목록 1~8은 목록 9 도로와 접합니다.
- 경계 확인. 인접 필지와 지적경계가 불분명해 정확한 위치와 경계 확인에는 지적측량이 필요합니다.
- 토지 분석. 토지면적 1,573.0㎡, 지목 임야, 토지이용상황 자연림, 완경사·사다리형이며 도로접면은 맹지로 표시돼 있습니다.
- 용도지역·규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지, 토석채취제한지역, 성장관리권역에 포함됩니다.
- 문화재 관련. 역사문화환경보존지역과 매장문화재 유존지역 보호 등 문화재 관련 인·허가 사항을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김관진의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서 및 현황조사서 원본에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고, 불은면 삼동암리의 유사 단독주택·토지 거래와 개별 필지 가치를 별도로 비교하세요.
- 지적측량. 인접 필지와 경계가 불분명하므로 건물 위치, 담장, 진입로와 매각 토지의 실제 경계를 측량으로 확인하세요.
- 도로 기능. 공부상 임야인 목록 9의 현황 도로 이용상태와 목록 1~8의 접면, 외부 공로까지의 연결 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 목록 1~9 및 제시외 창고 4㎡가 실제 현황과 일치하는지, 누락된 시설이나 타인 소유 시설은 없는지 점검하세요.
- 토지 규제. 보전관리지역·준보전산지·제한보호구역·토석채취제한지역 및 문화재 관련 인·허가 제한을 증명용 토지이용계획확인원으로 확인하세요.
- 명도. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획확인원을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준 이후 전입한 임차인 1명으로 조사됐고, 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 권리순위와 배당구조만 보면 비교적 정리된 편입니다. 하지만 실거래 자료가 없어 679,956,000원이 시세 대비 싼 가격인지 확인되지 않았고, 여러 필지와 건물을 함께 매수해야 하는 일괄매각입니다.
특히 공부상 임야인 목록 9의 현황 도로 이용, 목록 1~8의 접면, 맹지 표시, 불분명한 지적경계가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 최저가 할인율이 아니라 실제 경계와 진입로가 어디인지, 각 토지의 규제와 활용성이 어느 정도인지, 현지 거래가격이 얼마인지를 확인하는 데 있습니다. 결론은 권리 인수 0원, 가격 판단 보류, 현황조사 필수입니다.