의정부지방법원 2024타경6591. 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층 제1호 근린시설입니다. 건물은 2022년 8월 31일 사용승인된 철근콘크리트 건물이고, 감정평가상 해당 호실은 내부 구획 없이 분양홍보관으로 이용되고 있습니다. 등기부에는 2023년 11월 6일 조영길 명의 소유권이전과 하나은행의 채권최고액 900,000,000원 근저당권이 기록되어 있습니다. 이후 하나은행이 임의경매를 신청했고, 경매절차에서 여섯 차례 유찰되었습니다.

표면적으로 가장 눈길을 끄는 것은 감정가 대비 큰 가격 하락입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정 이용상태도 일반적인 주거용이 아닌 분양홍보관입니다. 실제 매매수요, 상업적 활용 가능성, 임대수익 및 재매각 가능성이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 해석하면 위험합니다. 권리관계보다 적정 매입가격과 출구전략 검증이 더 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2023년 11월 6일 하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 청연의 후순위 근저당권, 하나은행의 임의경매개시결정 및 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2022년 코리아신탁 명의 신탁 소유권보존등기는 현재 말소 처리되어 있고, 2023년 11월 6일 조영길 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 2024년 4월 청연이 신청한 225,527,927원 가압류 역시 2024년 9월 25일 말소되었습니다. 반면 2024년 9월 24일 설정된 청연의 채권최고액 500,000,000원 근저당권은 남아 있으나, 하나은행 근저당보다 후순위이므로 매각으로 소멸할 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음으로 분류

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 양정옥 1명입니다. 보증금은 100,000,000원이고 전입신고일은 2023년 11월 9일입니다. 하나은행 근저당권 설정일인 2023년 11월 6일보다 늦습니다. 이에 따라 현 권리분석에서는 대항력 없는 후순위 임차인으로 분류합니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권을 인정하거나 배당액을 단정할 수 없습니다. 보증금이 존재한다는 사실만으로 해당 보증금 전체가 매수인 인수금액이 되는 것은 아닙니다. 현재 예상배당 및 권리분석에서 반영된 임차보증금 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 158,827,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당권의 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 공동담보의 배당 영향 등은 반영되지 않은 단순 예상배당입니다.

최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,023,578원을 제외한 155,803,422원이 하나은행에 배당되고, 청연 근저당권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 두 근저당권의 채권최고액 기준 합계는 1,400,000,000원이고, 예상 채권 미배당액은 1,244,196,578원입니다.

여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 1,244,196,578원은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 후순위 근저당권이 말소되고 선순위 임차권 인수도 없는 것으로 분석된 현재 구조에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 검증은 별개

현재 최저매각가는 158,827,000원이고, 추가 유찰 시 예상 최저가는 각각 111,178,900원, 77,825,230원입니다. 이 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되므로 권리 인수만 반영한 실질취득금액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다. 다만 취득세, 미납 관리비 중 승계 가능한 금액, 명도비용 및 기타 거래비용은 별도입니다.

⑤ 가격·환금성 분석 — 시장이 받아들이는 가격이 핵심

누메르A동B동C동의 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 5.0회, 매각률이 0.0%로 집계됩니다. 이번 물건도 이미 6회 유찰되었습니다. 이 통계만으로 모든 물건이 매각 불가능하다고 단정할 수는 없지만, 적어도 해당 집계에서 원활한 낙찰 실적이 확인되지 않고 이 물건의 가격 형성에도 어려움이 있었음을 보여줍니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 분양홍보관으로 이용 중인 근린시설입니다. 임대수익, 상업용 전환 가능성, 실제 임차 수요, 개별 호실의 상업적 경쟁력과 재매각 수요를 확인해야 적정가격을 판단할 수 있습니다. 현재 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트에 가점을 주기 어렵습니다.

⑥ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 지산동 지산중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에 근린생활시설, 아파트 및 공원이 소재합니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 건물은 서측 약 22m, 남측 약 6m 포장도로에 접합니다. 서측 주도로 기준으로 대상 호실이 지상 1층처럼 보이는 특징이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 3층 건물로 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 비동 지1층 제1호와 제2호는 내부 구획 없이 분양홍보관으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 제1호와 제2호의 실제 경계, 독립 사용 가능 여부 및 출입 동선을 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 표시되어 있습니다.
• 토지 관련 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 실제 거래 형태에 대한 적용 여부와 향후 활용 제한을 확인해야 합니다. 공시지가는 ㎡당 1,559,000원으로 표시되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반사항 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 공부상 지하층과 실제 도로 기준 지상층의 차이는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항요건 재확인. 양정옥의 전입일은 말소기준일 이후입니다. 다만 근린시설 임대차이므로 사업자등록 및 실제 점유 관련 사항까지 확인해 대항력 없음 판단을 최종 검증해야 합니다.
• 보증금과 우선변제. 임차보증금 100,000,000원의 임대차계약 내용을 확인하고, 확정일자, 배당요구 여부 및 적용 법률을 확인해야 합니다.
• 명도. 실제 임차인 1명의 점유 상태와 사용 형태를 확인하고, 인도명령 가능성 및 인도 시점을 검토해야 합니다.
• 공동담보. 하나은행 및 청연의 공동담보 관계와 다른 호실의 경매·배당 상황을 확인해야 합니다.
• 압류·공과금. 파주시 압류 원인채권 및 당해세를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 호실의 독립성. 비동 지1층 제1호와 제2호의 경계, 출입문, 전기·수도 등 설비와 현재 내부 구획 상태를 확인해야 합니다.
• 층수와 영업환경. 공부상 지1층이지만 도로 기준 지상1층이라는 특징을 현장 동선과 함께 확인해야 합니다.
• 용도·규제. 근린시설의 실제 허용용도, 상대보호구역과 토지이용 제한을 확인하고, 사용하려는 영업 형태가 가능한지 검토해야 합니다.
• 실거래·임대료 조사. 인근 근린시설의 최근 거래가격과 임대차 조건을 조사하여 현재 최저가 158,827,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 유찰 원인. 6회 유찰된 이유가 가격인지, 독립 사용 문제인지, 임대수요 부족 또는 기타 물건 특성인지 확인해야 합니다.
• 절차 확인. 매각기일 2026.10.27 기준으로 경매 진행상태와 기각·변경 등 절차상 결정의 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”

파주 누메르 비동 지1층 제1호의 권리구조는 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸하는 유형입니다. 실제 임차인은 양정옥 1명이고, 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 현 예상배당과 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설에 적용되는 대항요건과 실제 점유관계는 최종 확인해야 합니다.

매수인이 떠안지 않는 채권 미배당액이 1,244,196,578원 발생한다는 사실보다 더 중요한 것은 6회 유찰된 물건의 환금성입니다. 감정가의 11.76%라는 최저가율은 분명 눈에 띄지만, 비교 가능한 현재 실거래 시세가 확인되지 않은 이상 그 가격을 안전한 매입가라고 평가할 수 없습니다.

더구나 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 분양홍보관으로 이용되는 근린시설이며, 공동담보, 인접 호실과의 내부 구획, 실제 점유, 용도 규제 등 확인할 요소가 존재합니다. 최저가가 낮아진 이유와 향후 임대·재매각 가능성을 먼저 입증해야 합니다.

결론은 권리상 조건부 통과, 가격·환금성은 고위험 보류입니다. 현재의 큰 감정가 할인율은 매력의 확정 근거가 아닙니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체보다 낙찰 이후 독립적으로 사용하고, 임대하고, 다시 매각할 수 있는가에 있습니다. 종합 평가는 C등급입니다.