의정부지방법원 2024타경6591. 파주시 와동동 누메르 비동 지1층1호 근린시설입니다. 소유자 조영길은 2023.11.06 거래가액 1,210,295,700원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 청연 근저당권 500,000,000원과 파주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리상 핵심은 임차인입니다. 양정옥은 비동 1호 100.95㎡를 점유하고 보증금 100,000,000원, 전입일은 2023.11.09입니다. 말소기준인 2023.11.06 하나은행 근저당보다 전입이 늦어 대항력 없음으로 확인됩니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경6591 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 가온로 210, 비동 지1층1호 (와동동, 누메르) |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 100.95㎡ |
| 소유자 | 조영길 · 단독소유 |
| 취득 | 2023.11.06 · 거래가액 1,210,295,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,350,000,000원 / 324,135,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 770,071,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 감정 이용상태 | 기호(1) 및 기호(2)가 내부구획 없이 분양홍보관으로 이용 중 |
| 현황 층 | 공부상 지1층 · 서측 주도로 기준 현황 지상1층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.11.06 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고 공동담보로 같은 누메르 비동 지1층2호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.09.24 청연 근저당권 500,000,000원, 2024.10.22 파주시 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 후순위로 매각 시 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정옥 | 비동 1호(100.95㎡) | 100,000,000원 | 2023.11.09 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔지만 실거래 비교는 불가
감정가 1,350,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 324,135,000원, 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 226,894,500원, 6회 유찰 시 158,826,150원입니다.
그러나 이 데이터에는 동일 면적의 최근 실거래 금액이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 누메르A동B동C동의 경매 통계는 평균 유찰 3.8회, 매각률 0.0으로 기재돼 있어, 반복 유찰 자체를 가격 메리트의 증거로 해석하기보다 환금성과 수요를 함께 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,337,890원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 900,000,000원 | 318,797,110원 |
| 2. 근저당 · 주식회사청연 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권최고액 1,400,000,000원 중 근저당권자에게 배당되는 금액은 318,797,110원이며 미배당은 1,081,202,890원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 지산동 소재 지산중학교 남동측 인근. 주변은 근린생활시설·아파트·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 기호(1) 및 기호(2)가 내부구획 없이 분양홍보관으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2022.08.31. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 약 22미터, 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 현황 층. 공부상 지1층이나 서측 주도로 기준 현황은 지상1층으로 확인됐습니다.
- 건축물 위반. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 동일 면적 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 324,135,000원이 시장가 대비 어느 수준인지 별도 확인이 필요합니다.
- 임차관계 확인. 양정옥은 대항력이 없지만 보증금 100,000,000원, 확정일자·우선변제 여부와 실제 점유·명도 상태를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 내부구획 확인. 감정상 비동 지1층1호와 지1층2호가 내부구획 없이 분양홍보관으로 이용 중이므로 현황 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 비동 지1층2호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 원본에서 확인해야 합니다.
- 층 표기 확인. 공부상 지1층이나 현황은 서측 주도로 기준 지상1층으로 확인됐으므로 출입·가시성·영업성 판단 시 현장을 기준으로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 3.8회, 매각률 0.0이라는 통계와 근린시설 용도를 감안해 향후 매각 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.11.06 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 청연 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 양정옥도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 1,350,000,000원에서 4회 유찰돼 324,135,000원까지 내려왔어도 이를 시세보다 저렴하다고 평가할 실거래 근거가 없습니다. 감정 이용상태가 분양홍보관인 근린시설이고 단지 경매 평균 유찰도 3.8회입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 환금성·실거래·현황 사용관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
