의정부지방법원 2024타경7013. 고양시 일산서구 덕이동 304 일대의 토지와 정비공장·제조업소·창고시설 등을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정가는 24,945,692,920원, 현재 최저매각가는 12,223,390,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 다만 이 사건의 핵심은 낙찰가 할인율이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.

등기상 말소기준은 2021.10.18 등촌신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 주식회사 덕이라이프의 전입일은 2021.06.07로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 있고, 보증금이 미상인 현재 상태에서는 배당표에 표시된 “매수인 인수 0원”만으로 실제 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심

등기상 말소기준권리는 2021.10.18 접수된 등촌신용협동조합 근저당권 50,000,000원입니다. 같은 날 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌고, 2024.09.13 임의경매개시결정, 2025.04.10 고양시 압류가 뒤를 잇습니다. 2025.05.29에는 한국자산관리공사 공매공고가 부기되었고, 해당 압류는 2025.06.17 말소되었습니다. 이후 2026.04.14 고양시 압류가 다시 등기되었습니다.

② 점유·임차 현황 — 실제 점유자 2명

신용태는 2023.10.18 전입하여 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 덕이라이프는 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있습니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 이상 실질취득가를 12,223,390,000원으로 고정해서 보면 안 됩니다. 실제 취득원가는 낙찰가에 인수되는 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 말할 수 없다

현재 최저매각가는 12,223,390,000원으로 감정가 24,945,692,920원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 8,556,372,999원, 4회 유찰 시 시나리오는 5,989,461,099원입니다. 그러나 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 대항력 있는 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,223,390,000원 가정)

이 계산에서는 채권자 총 청구 50,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 대항력 있는 주식회사 덕이라이프의 보증금이 미상이므로 실제 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.

⑤ 매각조건·특수사항

• 일괄매각. 제시외 건물인 수변전설비가 포함됩니다.
• 건물 이용. 목록 6 건물은 정비공장, 제조업소, 창고시설 등으로 이용되고 있습니다.
• 토지 이용. 목록 1·3·4·5 토지는 자동차관련시설의 건부지로 이용되고 일부는 상업나지 상태입니다.
• 매각 제외. 목록 1·3 토지 지상의 컨테이너 2개동은 매각에서 제외됩니다.
• 유치권 신고. 양효선이 2024.10.21 유치권신고서를 제출했으나 2024.12.26 유치권신고 취하서를 제출했습니다.
• 공매 교차확인. 2025.05.29 한국자산관리공사 2025-04798-005 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매 진행을 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 탄현역 북서측 인근으로, 대규모 아파트단지·근린생활시설·가구단지·로데오거리·자동차관련업체 등이 혼재하는 경의로변 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 탄현역이 지근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 브럭조 및 경량철골조 판넬지붕 자동차관련시설로, 급·배수설비·위생설비·옥외 주차장이 구비되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 2,456㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·자루형·광대로한면입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 저촉됩니다.
• 공시지가. 2,128,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주식회사 덕이라이프 보증금 확인. 가장 먼저 임대차계약서·현황조사·매각물건명세서와 배당요구 여부를 대조해 실제 보증금을 확정해야 합니다.
• 실질취득가 계산. 최저가 12,223,390,000원에 인수되는 미배당 보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 코리아신탁주식회사 명의의 신탁원부 제2021-9977호에서 임대차 권한과 신탁재산 처분 조건을 확인해야 합니다.
• 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매 진행 상황을 교차 확인해야 합니다.
• 매각 제외물 확인. 컨테이너 2개동이 매각에서 제외되므로 현장 경계·사용관계·철거 또는 점유 문제를 확인해야 합니다.
• 유치권 취하 원본 확인. 양효선의 유치권신고가 취하된 사실과 취하서 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 자동차관련시설·상업용 토지의 실제 거래와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 점유가 먼저”

이 사건은 숫자만 보면 24,945,692,920원 감정가가 12,223,390,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 할인율에 있지 않습니다. 주식회사 덕이라이프가 2021.06.07 전입해 2021.10.18 말소기준권리보다 앞서고, 보증금이 미상이기 때문입니다. 이 보증금의 배당·인수 구조를 확인하기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.

여기에 현재 소유자가 코리아신탁주식회사인 신탁재산이고, 공매공고 이력과 매각 제외 컨테이너, 정비공장·제조업소·창고시설이 혼재하는 복합 물건이라는 특성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰 = 저가매수 기회”로 단순화하기보다, 선순위 점유자의 보증금과 신탁원부를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리확인형 사건으로 보는 것이 맞습니다.