의정부지방법원 2024타경7648. 파주출판문화정보 국가산업단지 안에 있는 집합건물로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이었습니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 제2층 201호 외 2개호가 평가 대상에 포함되어 있고, 일부 호실은 내부경계벽 없이 일체로 사용되는 상태입니다.
가격은 감정가 951,000,000원에서 2회 유찰되어 465,990,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 회동길 455-2, 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 · 사용승인 2015.08.26. |
| 소유자 | 주식회사에이치비글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 951,000,000원 / 465,990,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 904,466,252원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1·2는 내부경계벽 없이 일체로 이용 |
① 권리 흐름 — 구 선순위 권리는 말소, 2021년 근저당이 기준
등기 이력만 보면 2015년 전세권과 2018년 하나은행 근저당이 현재 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 전세권은 2021.04.28. 해지로 말소됐고, 2018년 근저당도 2021.07.30. 일부포기로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 같은 날 접수된 을구 5번 하나은행 근저당권 1,164,000,000원입니다.
말소기준 이후 설정된 셀루메드·아이오앤코코리아·바른손 근저당과 기술보증기금·한국무역보험공사 가압류, 국세·파주시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 셀루메드 근저당과 아이오앤코코리아 근저당은 각각 2023.12.05.와 2022.10.06. 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 대항력도, 우선변제도 아직 미상
| 점유자 | 점유부분 | 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 CJW | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인되는 점유자는 주식회사 CJW 1곳이며 점유부분은 전부입니다. 다만 점유개시일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수도 없고, 반대로 “인수할 보증금이 없다”고 단정할 수도 없습니다. 매각물건명세서와 사업자등록 관련 자료, 임대차계약서 및 배당요구 여부를 대조해야 실질 인수액이 확정됩니다.
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 회차 최저가는 465,990,000원으로 감정가 951,000,000원의 49%입니다. 다음 유찰 시 326,193,000원, 그다음 유찰 시 228,335,100원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건은 아파트가 아니라 국가산업단지 안의 근린시설·공장 이용 집합건물입니다. 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 특히 내부경계벽 없이 복수 호실이 일체로 이용되는 상태는 일반적인 개별 호실 매매와 직접 비교하기 어렵게 만드는 요소입니다.
④ 배당·미배당 구조 (매각가 465,990,000원 가정)
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 집행비용 | 7,059,900원 | 매각가의 약 1.5% 추정 |
| 채권자 배당재원 | 458,930,100원 | 집행비용 공제 후 재원 |
| 채권 총액 | 10,198,952,000원 | 채권최고액·청구금액 기준 합계 |
| 현재 회차 미배당 | 9,740,021,900원 | 소유자 잔여 0원 |
| 신청채권자 청구액 | 904,466,252원 | 배당 충족 여부 확인 필요 |
| 등기상 매수인 인수 | 0원* | 점유자 보증금 위험은 미반영 |
국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있습니다. 등기부에는 구 전세권과 구 근저당의 말소등기가 존재하므로 실제 순위별 배당은 말소 상태와 법원 배당표를 기준으로 재확인해야 합니다. 등기상 인수 0원은 주식회사 CJW의 미상 임차관계를 포함한 결론이 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문발IC 남동측 인근 파주출판문화정보 국가산업단지 안에 있으며, 주변은 유사 공장 및 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 물리적 상태. 일부 평가 대상은 내부경계벽 없이 일체로 이용되고 있으며, 인접 호수와도 내부경계벽 없이 연결된 부분이 확인돼 분리 이용 가능성과 원상복구 범위를 재확인해야 합니다.
- 토지. 준공업지역의 공장용지로 토지면적은 684.4㎡, 공시지가는 652,800원/㎡입니다. 평지의 가로장방형 토지이며 남서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역·제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 산업단지 내 공장·근린시설은 업종과 입주자격, 실제 사용 가능성에 따라 매수층이 제한될 수 있어 아파트보다 환금성 검토 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원인 확인. 주식회사 CJW의 임대차계약서, 점유개시 시점, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 말소등기 원본 대조. 2015년 전세권은 2021.04.28., 2018년 근저당은 2021.07.30. 말소된 것이 맞는지 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 내부경계 확인. 일괄매각 대상과 내부 통합 사용 범위, 인접 호실 연결 여부, 원상복구 및 소방·건축 관련 비용을 현장에서 확인하세요.
- 산업단지 제한 확인. 국가산업단지·산업시설구역의 입주 가능 업종과 사용 제한, 토지거래계약 허가 여부를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 금액과 배당 순위를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 유사 공장·지식산업센터의 최근 거래, 임대료, 공실기간과 관리비를 조사하세요.
- 매각결과 확인. 매각기일 2026.07.14. 이후의 낙찰·변경·유찰 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유관계가 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 과거 선순위 전세권과 근저당이 모두 말소됐고, 2021.07.30. 하나은행 근저당 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리분석은 비교적 정리돼 있습니다.
문제는 전부를 점유하는 주식회사 CJW입니다. 보증금과 점유개시 시점이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없고, 그 결과 실질취득비용도 아직 미정입니다. 여기에 일괄매각·내부 통합 사용, 산업단지 내 공장 용도, 실거래 비교값 부재가 겹칩니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 이유입니다.
등기권리는 조건부 합격, 점유관계와 가격은 보류. 점유자의 계약관계와 내부경계 상태, 산업단지 이용 제한을 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산하는 것이 이 물건의 핵심입니다.