의정부지방법원 2024타경7648. 파주출판문화정보 국가산업단지 안에 있는 4층 403호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 현황은 공장(지식산업센터) 이용입니다. 감정가 598,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 293,020,000원으로 내려왔습니다. 다만 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2021.07.30. 주식회사하나은행 근저당권 1,164,000,000원이지만, 그보다 앞선 2015년 전세권과 2018년 근저당권 기록이 함께 남아 있기 때문입니다.
특히 2015년 전세권은 전세금 500,000,000원으로 설정됐다가 2018년 600,000,000원으로 변경됐고, 범위는 2층·3층 건물 전부로 적혀 있습니다. 본건은 4층 403호이므로 실제 효력이 이 호실까지 미치는지 확인이 필요합니다. 2018년 주식회사하나은행 근저당권 2,640,000,000원에는 2021.07.30. 일부포기에 따른 말소 기록이 있습니다. 따라서 두 선순위 권리를 곧바로 “전액 인수” 또는 “완전 소멸”로 단정하지 말고, 등기 원문과 매각물건명세서에서 현 403호에 대한 존속 범위를 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 회동길 455-2, 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 · 사용승인일 2015.08.26 |
| 소유자 | 주식회사에이치비글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 293,020,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 904,466,252원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 준공업지역 · 국가산업단지·산업시설구역 · 공시지가 652,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 기록부터 확인
② 점유·임차 관계 — 실제 조사 1곳, 대항력은 미상
현황조사에는 주식회사 CJW가 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유·임차관계 조사 대상은 1곳입니다. 다만 점유 시작일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 점유 시작 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 CJW | 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 현황상 경계벽 문제 — 403호만 독립 사용되지 않는다
감정평가 현황과 매각물건명세서 비고에는 본건이 인접 호수와 내부 경계벽 없이 일체로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 이는 등기상 한 호실과 실제 이용 공간이 일치하지 않을 수 있다는 의미입니다. 인도 범위, 점유 구획, 전기·급배수·출입 동선, 경계벽 복구 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 경계 확인. 403호와 인접 호수 사이의 실제 경계, 출입구와 내부 동선을 확인해야 합니다.
- 인도 범위 확인. 점유자가 사용 중인 “전부”가 등기상 403호만을 뜻하는지, 인접 호수까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 분리 비용 확인. 독립 사용을 위해 경계벽·설비·출입구 공사가 필요한지 확인해야 합니다.
- 명도 협상 확인. 일체 이용 중이면 한 호실만 낙찰받아도 실제 명도와 공간 분리가 복잡해질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,280원 |
| 전세권 · 사단법인행복한아침독서 | 500,000,000원 | 288,117,720원 |
| 2018년 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,640,000,000원 | 0원 |
| 전세권 변경등기 | 600,000,000원 | 0원 |
| 말소기준 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,164,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 주식회사셀루메드 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 주식회사아이오앤코코리아 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 주식회사바른손 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 기술보증기금 | 404,952,000원 | 0원 |
| 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 매각대금은 집행비용을 제외하고 전세권에 전부 배당되며, 신청채권자인 주식회사 하나은행의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 9,910,834,280원입니다. 전세권 본등기 500,000,000원과 변경등기 600,000,000원은 동일 권리의 변경 관계인지 반드시 등기 원문에서 확인해야 하며 단순 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 문발IC 남동측 인근 파주출판문화정보 국가산업단지 안에 있으며, 주변은 공장·지식산업센터와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역이며 제한보호구역과 군사시설 관련 제한이 포함됩니다.
- 토지. 공장용지 684.4㎡, 평지·가로장방 형태이며 공업용 건부지로 이용 중입니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 산업단지 내 공장·지식산업센터 이용 물건으로, 실수요 업종과 점유·분리 문제에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 범위. “2층·3층 건물 전부”로 기재된 전세권이 4층 403호 등기에 남은 경위와 실제 효력을 확인하세요.
- 2018년 근저당 일부포기. 2021.07.30. 일부포기 말소가 본건 403호에 적용되는지 등기 원문으로 확인하세요.
- 점유자 계약서. 주식회사 CJW의 임대차계약서, 점유 시작일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 점유 시작일과 보증금이 미상이므로 대항력 유무와 인수액을 확정하지 마세요.
- 경계벽 현황. 인접 호수와 일체 이용 중인 범위, 출입구, 설비, 전기계량과 경계 복구 비용을 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매가, 임대료, 공실률을 별도로 확인하세요.
- 산업단지 이용 조건. 입주 가능 업종과 산업시설구역 내 사용 제한을 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세와 공용부분 부담을 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 권리 범위 확정이 먼저”
이 물건은 감정가 598,000,000원에서 293,020,000원까지 내려왔지만, 할인율만으로 안전성과 수익성을 판단할 수 없습니다. 예상배당표에는 매수인 인수 0원으로 계산돼 있으나, 말소기준보다 앞선 전세권과 근저당권의 현 403호 효력 범위가 분명하지 않고, 주식회사 CJW의 보증금과 점유 시작일도 확인되지 않았습니다. 여기에 인접 호수와 경계벽 없이 일체로 이용하는 현황까지 겹칩니다.
가격 검토보다 먼저 해야 할 일은 세 가지입니다. 선순위 전세권의 목적 범위, 2018년 근저당권 일부포기의 대상, 주식회사 CJW의 임대차 조건을 원본으로 확정하는 것입니다. 이 세 항목이 해소되기 전에는 실질취득액을 293,020,000원으로 고정하거나 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 결론은 입찰 보류·원본 재확인입니다.