최저가는 최근 시세의 55%, 인수 0원 — 다만 ‘동 표기 불일치’가 승부처

의정부지방법원 2024타경7761. 고양시 일산동구 성석동의 공동주택으로, 감정평가상 이용상태는 연립주택, 사건상 용도는 다세대입니다. 전용면적은 50.046㎡이고 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 202호입니다. 감정가 1억7,300만원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 8,477만원까지 내려왔습니다.

권리 구조의 기준점은 2019년 9월 19일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 점유자 최병천의 전입일은 2023년 4월 24일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 전입신고만을 기준으로 보면 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 여부와 배당액은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 수협은행의 채권최고액 196,650,000원 근저당입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당, 서울보증보험 가압류, 한국주택금융공사 가압류, 국가 및 하남시의 압류와 경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 을구 2번과 3번 근저당에는 2022년 11월 25일 말소기록이 있으므로 현재 등기상 존속 여부와 실제 배당요구채권은 원본 등기부와 배당요구 종기 이후 서류를 다시 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

실제 점유자는 1명입니다. 전입일이 2019년 9월 19일 말소기준권리보다 약 3년 7개월 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권의 성립과 배당액은 단정할 수 없습니다. 다만 후순위 점유자인 만큼 배당을 받지 못한 금액이 생기더라도 그 미배당 보증금을 매수인이 승계하지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 55.3%

가격 판단은 과거 전체 평균 145,097,500원보다 최신성이 높은 최근 12개월 4건 평균 153,375,000원과 최신 거래 158,000,000원을 우선했습니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 8.8% 높은 흐름입니다.

최저가 84,770,000원은 최근 12개월 평균의 55.3%이며, 평균보다 68,605,000원 낮습니다. 최신 거래 158,000,000원과 비교해도 약 53.7% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준금액은 현재 최저가인 84,770,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)

총 신고채권 3,086,935,304원 중 82,844,140원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,004,091,164원으로 추정됩니다. 후순위 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세, 체납처분비, 임차인의 최우선변제 여부 등은 실제 배당표에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 인수는 0원

후순위 채권의 미배당액은 유찰이 거듭될수록 커지지만, 이 사건에서 매수인이 인수하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 가격이 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려가는 일반적인 소멸형 구조입니다.

⑥ 핵심 하자 — 공부상 동과 현황 동이 뒤바뀌었다

이 문제는 단순한 안내판 오기가 아니라 매각대상 특정과 직결됩니다. 현장에 표시된 ‘A동 202호’만 보고 입찰해서는 안 되며, 건축물현황도 배치, 현관문 호수, 전기·가스 계량기, 점유자 진술, 집합건축물대장 전유부와 등기부의 대지권·전유부분을 한 세트로 대조해야 합니다.

• 현황 매각대상. 남측 건물의 외벽표시 A동 202호이며, 배치도상으로는 B동에 해당합니다.
• 공부상 차이. 건축물현황도상 A동과 현장 외벽표시 A동의 위치가 일치하지 않습니다.
• 별도 확인. 감정평가서도 경매 참여 시 대상 호실을 필히 별도 확인하도록 명시하고 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성석삼거리 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·소규모 창고가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 남측·서측·동측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 570,100원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 포함 표시가 있어 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 28세대 소규모 단지이고 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 동·호수 특정. 현황 A동 202호가 건축물현황도상 어느 전유부분인지 집행관과 감정평가서 도면으로 확인하세요.
• 현장 대조. 북측·남측 건물의 외벽 동표기, 공동현관, 우편함, 계량기와 실제 점유 호수를 사진으로 남기세요.
• 임차보증금. 점유자 최병천의 계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 서류를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 명도 비용. 대항력은 없지만 배당 부족 가능성이 높으므로 이사비와 인도명령 기간을 보수적으로 반영하세요.
• 체납 확인. 국가·하남시 압류가 있으므로 당해세, 관리비와 공과금 체납 여부를 확인하세요.
• 등기 정리. 을구 2·3번 말소기록과 중소기업은행 근저당 일부이전·공동담보 변동을 최신 등기부로 확인하세요.
• 시세 갱신. 최신 확인 거래가 2025년 3월이므로 2026년 매물 호가와 실거래를 현장에서 갱신하세요.
• 대출 가능성. 다세대·연립주택이므로 감정가가 아닌 금융기관별 담보평가액과 대출한도를 사전 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘내가 사는 물건’을 확정해야 한다

현재 최저가 8,477만원은 최근 12개월 실거래 평균 1억5,337만5,000원의 55.3%이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 상당한 할인 구간입니다. 선순위 임차보증금을 떠안는 구조도 아니며 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 건축물현황도상의 동 위치와 현장 외벽의 동 표기가 서로 뒤바뀌어 있고, 감정평가는 현황 A동이지만 배치도상 B동인 건물의 202호를 대상으로 했습니다. 이를 정확히 특정하지 못한 채 입찰하면 할인폭 전체가 무의미해질 수 있습니다. 권리는 합격, 가격도 매력적이지만 물건 특정은 반드시 선행. 확인이 끝난 뒤에만 입찰가를 계산해야 하는 사건입니다.