인천지방법원 2024타경584066. 인천 계양구 효성동에 있는 지상 4층 다세대주택의 4층 401호입니다. 감정가는 104,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 35,672,000원입니다. 등기상 현재 살아 있는 핵심 권리는 2024.05.20 주식회사 바이오세상의 80,000,000원 가압류이며, 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 2025.01.16 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐고, 둘 다 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝내면 위험합니다. 현황조사에는 김재숙이 402호에 2019.04.10 전입한 것으로 조사됐는데, 이 건물은 현관문 표시와 건축물현황도의 호수가 서로 뒤바뀐 문제가 확인돼 있습니다. 따라서 402호로 조사된 점유자가 실제 경매대상 401호와 연결되는지, 보증금이 얼마인지가 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584066 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 안남로 496-12, 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.77㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 4층 |
| 현황상 명칭 | 태진빌리지 |
| 소유자 | 노푸름 (2020.09.02 협의분할에 의한 상속, 2021.03.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 35,672,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 84,081,094원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 말소기준은 2024.05.20 갑구 11번 가압류입니다. 과거 산곡신용협동조합, 상주농업협동조합, 만수새마을금고 근저당과 국·계양구 압류 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준인 바이오세상 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 보증금이 핵심
| 점유자 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재숙 | 402호 | 2019.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 김재숙 본인입니다. 다만 조사상 점유 부분은 402호이고 경매 대상은 401호여서, 아래 호수 불일치 문제와 함께 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인 인수액의 상한도 계산할 수 없습니다.
③ 가장 큰 현장 리스크 — 401호와 402호 표시가 다르다
감정평가 역시 현장조사 결과 문패와 건축물현황도상 호수가 다르다고 확인했고, 경매계 요청에 따라 현황 문패 기준으로 대상을 확정했습니다. 결국 입찰자는 등기상 목적물, 현관문, 건축물현황도, 실제 점유자의 거주 공간이 서로 동일한 물리적 세대인지 직접 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,042,096원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 바이오세상 | 80,000,000원 | 34,629,904원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 주식회사 바이오세상 | 84,081,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 164,081,094원 중 채권자 배당액은 34,629,904원, 미배당은 129,451,190원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차보증금 자체가 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 계산만으로 임차관계를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 가격 — 34% 할인만으로 싸다고 말할 수 없다
감정가 104,000,000원 대비 현재 최저가는 35,672,000원으로 약 34.3%입니다. 다음 회차 가정가는 24,970,400원, 그 다음은 17,479,280원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시장가격보다 실제로 싼지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 35,672,000원 | 34.3% | 129,451,190원 |
| 4회 유찰 시 | 24,970,400원 | 24.01% | 139,960,161원 |
| 5회 유찰 시 | 17,479,280원 | 16.81% | 147,316,441원 |
태진빌리지는 7세대 규모이고 준공일은 2002.06.15입니다. 동일 물건군의 평균 유찰 횟수는 3.0회로 나타나며, 확인된 최근 낙찰금액은 없습니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만 실거래 검증 부재·다회유찰·임차보증금 미상을 동시에 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 효성남초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 작전역이 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,401,000원/㎡, 대체로 평탄한 세장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층이며 위생·급배수·냉난방시설이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 총 7세대, 2002.06.15 준공 다세대주택이고 현재 사건도 3회 유찰된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김재숙 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 조사서에서 확인해야 합니다.
- 실제 점유 호실 특정. 김재숙의 조사 주소 402호가 현관문 401호인 경매대상 세대와 같은 물리적 공간인지 현장에서 대조해야 합니다.
- 401·402호 표시 시정 여부 확인. 계양구청 2025.12.31 회신 이후 실제 건축물 표시변경신청이 진행됐는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 최저가만으로 가치 판단 금지. 3회 유찰돼 감정가의 34.3%지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 시장가 대비 할인 여부는 검증되지 않았습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차보증금도 미상입니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
이 사건은 감정가 104,000,000원이 35,672,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 판단의 순서는 반대입니다. 먼저 401호·402호의 실제 호실 대응관계를 확정하고, 그다음 2019.04.10 전입한 김재숙의 보증금과 임차권 내용을 확인해야 합니다.
등기상 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인은 등기권리와 별개의 문제입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수금액도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 여기에 3회 유찰된 소규모 다세대이고 실거래 검증자료도 확인되지 않습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리·물건 특정 리스크가 아직 닫히지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
