인천지방법원 2024타경584066. 인천 계양구 효성동 ‘태진빌리지’로 통용되는 7세대 규모 다세대주택의 4층 401호입니다. 전용면적은 46.77㎡이며, 2002.06.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 감정가 104,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 72,800,000원, 감정가의 70%입니다.
등기만 보면 과거 가처분·가압류·압류·근저당권이 여러 건 나타나지만, 이들은 모두 뒤이어 해제·해지되어 말소된 기록입니다. 현재 말소기준은 2024.05.20. 주식회사 바이오세상의 80,000,000원 가압류이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자와 호수표시 불일치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584066 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 안남로 496-12, 4층 401호 |
| 통용 명칭 | 태진빌리지 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.77㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 폐문 부재로 내부 미확인 |
| 소유자 | 노푸름 (2021.03.25. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 바이오세상 / 84,081,094원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 호수표시 | 현관문 표시 401호 · 건축물현황도 호별표시 402호 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 임차인은 선순위 가능
2002년 가처분, 2013년 가압류, 2016년 압류 2건과 2006년·2010년·2022년 근저당권은 각각 해제 또는 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2024.05.20. 주식회사 바이오세상 가압류이며, 2025.01.16. 강제경매개시결정은 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 실질취득액 계산 불가
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재숙 | 402호 | 2019.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 보증금 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없습니다. 다만 김재숙 씨가 매각 목적물을 실제로 인도받아 점유하고 있고 유효한 임대차가 존재한다면, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.
③ 호수표시 불일치 — 이 사건의 핵심 현장 리스크
매각물건은 등기와 현관문 기준으로 401호이지만, 건축물현황도의 해당 위치는 402호로 표시돼 있습니다. 임차인 김재숙 씨의 점유 부분도 ‘402호’로 조사됐습니다. 따라서 서류상 402호 전입이 단순히 이웃 세대를 뜻하는지, 호수표시 오류 때문에 매각 대상 401호를 뜻하는지를 현장에서 확정해야 합니다.
- 현관문 확인. 4층의 실제 문패와 각 출입문의 위치를 현장에서 대조해야 합니다.
- 건축물현황도 대조. 경매계 도면과 계양구청 보관 도면에서 401호·402호 위치를 확인해야 합니다.
- 임차인 특정. 김재숙 씨가 점유하는 물리적 공간이 매각 대상과 같은 공간인지 확인해야 합니다.
- 표시변경 확인. 2025.12.31. 회신 이후 건축물 표시변경신청이 실제 접수·완료됐는지 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
최저매각가 72,800,000원은 감정가 104,000,000원의 70%입니다. 그러나 확인 가능한 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 없고, 태진빌리지는 총 7세대의 소규모 다세대주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1회이며 낙찰률은 0%로 나타납니다.
무엇보다 보증금 미상의 선순위 가능 임차인이 존재하므로, 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 최저가와 인수보증금을 합친 실질취득액이어야 합니다. 임차보증금과 점유 세대가 확인되기 전에는 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,710,400원 | - |
| 2. 산곡신용협동조합 근저당 | 42,000,000원 | 42,000,000원 | 0원 |
| 3. 상주농업협동조합 근저당 | 48,000,000원 | 29,089,600원 | 18,910,400원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 22,423,296원 | 0원 | 22,423,296원 |
| 5. 만수새마을금고 근저당 | 42,000,000원 | 0원 | 42,000,000원 |
| 6. 주식회사 바이오세상 가압류 | 80,000,000원 | 0원 | 80,000,000원 |
| 7. 주식회사 바이오세상 신청채권 | 84,081,094원 | 0원 | 84,081,094원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
가정 배당액 합계는 집행비용 1,710,400원과 채권자 배당 71,089,600원으로 72,800,000원입니다. 총 채권액 318,504,390원 중 247,414,790원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효성남초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 작전역이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 대체로 평탄한 세장형 토지이며 북측으로 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로, 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 하이새시입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 200.0㎡이며 공시지가는 1,401,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택으로, 대규모 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김재숙 씨의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유개시일과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 점유 세대 특정. ‘402호’ 전입자가 현관문 표시 401호인 매각 목적물을 점유하는지 현장 확인이 필수입니다.
- 건축물 표시변경 확인. 계양구청 회신 이후 401호·402호 표시 정정이 완료됐는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 임차인의 배당요구 여부, 보증금, 매수인에게 대항할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 입찰가에 인수 가능한 미배당 보증금과 명도·표시정정 비용을 더해 상한가를 정해야 합니다.
- 배당관계 재검증. 이미 말소된 과거 권리가 예상배당표에 포함된 이유를 법원 기록과 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물현황도 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 호수와 임차인이 먼저다”
이 물건의 등기상 말소기준은 2024.05.20. 가압류이며, 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가처분·압류·근저당권도 말소기록이 있어 등기권리만 보면 복잡도가 낮아 보입니다.
그러나 김재숙 씨의 2019.04.10. 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 더구나 임차인 조사 호수는 402호인데 매각물건의 외부표시는 401호이고 건축물현황도는 402호입니다. 이 불일치가 정리되지 않으면 대항력과 매수인 인수액뿐 아니라 매각 목적물의 점유관계 자체도 확정하기 어렵습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 최저가 72,800,000원이 싸다는 것이 아니라, 실질취득액을 계산할 수 없다는 것입니다. 임차보증금과 실제 점유 세대, 건축물 표시 정정 여부가 모두 확인된 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다. 가격보다 권리·표시 확인이 선행돼야 하는 보류형 물건입니다.