배당상 인수는 0원, 그러나 ‘대지권 미등기’가 핵심 변수 — 검암역로열파크씨티푸르지오 3903호

인천지방법원 2025타경1006. 인천 서구 백석동 검암역로열파크씨티푸르지오1단지 106동 39층 3903호 아파트입니다. 소유자 김효종 씨가 2023년 거래가 1,368,600,000원에 취득했고, 같은 날 하나은행 명의 채권최고액 1,100,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 하나은행이 청구액 1,011,394,738원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.

금전권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 접수된 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 두 압류는 2026년 1월 이미 해제·말소됐습니다. 문제는 근저당이나 임차보증금이 아니라 대지권 등기 상태입니다. 대지권 미등기는 배당표의 ‘인수액 0원’과 별개의 물건성 위험이므로, 권리가 소멸한다는 이유만으로 안전한 물건이라고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전권리는 정리된다

최초 소유권보존은 하나자산신탁 명의의 신탁등기였으나, 2023.10.16. 김효종 명의로 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 압류 2건은 2026.01.21. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.

② 핵심 위험 — 대지권이 미등기이고 유무도 불명

매각물건명세서 비고에는 “대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음”이라는 취지의 내용이 기재돼 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있으나, 등기부상 대지권이 확인되지 않는다는 점은 일반적인 대지권 등기 아파트와 구별되는 핵심 위험입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,134,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정한 금액이며, 배당 시나리오는 하나은행 근저당의 채권최고액 1,100,000,000원을 기준으로 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 시세 판단은 별도

현재 최저매각가는 1,134,000,000원으로 감정가 1,620,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 배당 시나리오상 실질취득금액도 최저가와 같은 1,134,000,000원입니다.

다만 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 현재 가격이 실제 시세보다 낮은지, 적정한지는 같은 단지·동일 면적·유사 층의 최근 거래와 현재 매물을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 특히 대지권 미등기 문제를 해소하는 데 비용이나 시간이 필요하다면 그 부담을 응찰가에 별도로 반영해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 백석동 백석중학교 서측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 편의성은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 이용·구조. 철근콘크리트구조 39층 건 내 39층 3903호로, 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 타일붙임, 내벽은 벽지 도배 및 인테리어, 창호는 샷시 마감입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 이를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
• 규제 확인. 토지이용 관련 자료에는 개발제한구역 저촉, 자연녹지지역 포함, 토지거래계약에 관한 허가구역 저촉 등이 표시돼 있으므로 대지권 확인 과정에서 적용 범위를 원본으로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 원인 확인. 대지권이 왜 미등기인지, 토지 소유관계와 분양계약상 대지지분이 어떻게 정해졌는지 확인하세요.
• 이전등기 가능성. 낙찰 후 대지권 이전등기가 가능한지, 필요한 서류·협조 주체·소송 가능성을 확인하세요.
• 추가 비용 확인. 토지대금, 분담금, 등기비용, 지연손해금 등 별도 부담이 발생하는지 확인해 응찰가에 반영하세요.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자와 임차권등기 유무를 다시 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 70%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 단지 유사 호수의 최근 거래와 현재 매물을 비교하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선충당금 정산 관계를 관리사무소에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 대지권 관련 사실조회 회신을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 대지권은 남는다”

이 사건의 금전권리 구조는 어렵지 않습니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매와 압류는 소멸하거나 이미 말소돼 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 1,134,000,000원에서도 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여금까지 발생합니다.

그러나 이 물건의 결론은 배당표가 아니라 대지권 미등기에서 갈립니다. 대지권 유무 자체를 알 수 없다는 기재가 있는 만큼, 취득세 납부 회신과 최저가에 대지권 가격이 포함됐다는 사정만으로 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다. 금전권리는 정리되지만 물건의 완전한 권리취득은 추가 확인이 필요한 사건. 대지권 취득 가능성과 비용이 명확해지기 전에는 보수적인 응찰가와 조건부 접근이 적절합니다.