의정부지방법원 2024타경63747. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기부상 소유자는 김영송이고, 말소기준권리는 2023.08.18 설정된 당산신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,123,000,000원이며, 2024.02.22 당산신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
문제는 단순한 담보권 경매가 아니라는 점입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 토지 일부에 대한 농지취득자격증명 제출, 공사가 멈춘 건물의 공정률 약 60%, 그리고 주식회사 건룡건설의 유치권신고가 함께 적혀 있습니다. 신청채권자는 유치권배제신고서를 냈지만, 명세서 자체가 유치권의 성립 여부를 불분명하다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경63747 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-83 |
| 등기 대상 | [건물] 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-57외 1필지 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 용도로 신축 중 공사 중단 |
| 소유자 | 김영송 |
| 감정가 / 최저가 | 1,523,301,600원 / 1,523,301,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 당산신용협동조합 / 1,890,401,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하다
말소기준권리는 2023.08.18 당산신용협동조합 근저당권입니다. 2023.08.03 당산신용협동조합의 가처분은 2024.02.16 말소됐고, 2024.02.22 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없으며 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 매각조건 — 농취증과 중단공사가 승부처
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1 토지는 공부상 전이고 현황은 건부지이나, 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 공사중단. 목록 7·8 건물은 신축공사가 중단된 상태이며 감정평가상 개략적인 공정률은 약 60%입니다.
- 건축용 토지. 목록 1·2·3·5 토지는 신축 허가를 받은 토지이고 목록 7·8 건물의 건부지로 이용 중입니다.
- 합병 이력. 토지대장상 목록 4·6 토지는 목록 3 토지에 2022.02.21 합병돼 말소됐습니다.
- 진입도로 조건. 목록 1·2·3·5 토지 진입도로가 본건 토지와 소유권을 달리하는 경우 단가는 940,000원/㎡입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,523,301,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,633,016원 |
| 1. 근저당 · 당산신용협동조합 | 2,123,000,000원 | 1,505,668,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 전액에 매각돼도 근저당 채권최고액 기준 617,331,416원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,523,301,600원 | 1,505,668,584원 | 617,331,416원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,218,641,280원 | 1,204,054,867원 | 918,945,133원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 974,913,024원 | 962,763,894원 | 1,160,236,106원 |
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기동경찰교육훈련센터 남서측 인근이며 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 샌드위치패널지붕 3층 건물로 신축공사가 중단된 상태이며 설비내역은 없습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적 49.0㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 주거기타입니다.
- 공시지가. 973,200원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 준보전산지, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 계획관리지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리계획구역과 관련됩니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 전·임야이지만 현황은 허가를 받아 신축 중인 건물의 건부지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명부터 확인. 미제출 시 보증금 미반환 조건이므로 발급 가능성과 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 주식회사 건룡건설의 유치권신고와 신청채권자의 유치권배제신고가 맞서 있으므로 점유·공사대금·계약관계 확인이 핵심입니다.
- 공정률과 추가공사비 점검. 감정평가상 약 60% 공정에서 멈춘 건물의 잔여 공사범위와 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 진입도로 권리 확인. 진입도로의 소유권이 본건과 다른 경우가 감정조건에 반영돼 있으므로 실제 통행·권리관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 각 토지·건물 목록의 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세가 없어 감정가 1,523,301,600원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘조건’을 사는 경매
이 사건은 말소기준권리만 놓고 보면 단순합니다. 2023.08.18 당산신용협동조합 근저당권이 기준이고, 후순위 경매개시결정은 소멸하며 임차인 신고도 없어 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 중심은 전혀 다른 곳에 있습니다. 유치권신고의 성립 여부가 불분명하고, 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금을 돌려받지 못하는 특별매각조건이 있으며, 건물은 공정률 약 60%에서 신축공사가 중단돼 있습니다. 실거래 시세도 없어 신건 최저가를 ‘싸다’고 평가할 수도 없습니다. 결론적으로 등기 권리는 소멸형이지만, 현장·행정·공사 리스크가 큰 조건부 물건입니다.
