569,800,000원
인천지방법원 2025타경1078. 송도더샵퍼스트월드 3동 29층 2902호, 전용면적 101.748㎡ 아파트입니다. 소유자 김민수는 2015.07.17. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 440,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 현재 경매의 말소기준입니다. 감정가는 814,000,000원이며 1회 유찰돼 최저매각가는 569,800,000원으로 내려왔습니다.
등기부에는 과거부터 다수의 근저당권이 등장하지만, 숫자만 보고 모두 인수되는 것으로 해석하면 안 됩니다. 2009년과 2010년에 설정된 을구 1·2번 근저당권은 2012.08.17. 말소됐고, 2012년과 2015년에 설정된 을구 4·5번 근저당권도 2015.07.17. 말소됐습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 시점에 기재됐다는 이유만으로 낙찰자가 떠안을 권리는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1078 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 제3동 제29층 제2902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.748㎡ · 64층 건물 중 29층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김민수 (2015.07.17. 소유권이전 · 거래가액 440,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 814,000,000원 / 569,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 389,068,115원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인 / 규모 | 2009.01.22. / 1,596세대 |
① 권리 흐름 — 과거 권리 말소, 기준권리 이후 소멸
말소기준 근저당권은 최초 채권최고액 386,400,000원으로 설정됐으나 이후 변경등기를 거쳐 117,600,000원, 102,300,000원, 95,400,000원으로 변경됐습니다. 2020.04.24. 설정된 국민은행 근저당권도 최초 347,600,000원에서 2022.07.07. 335,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 일부는 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐지만 모두 말소기준 뒤 권리입니다.
임차인으로 등재된 자는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·전입세대·확정일자·사업자등록 여부는 매각물건명세서와 현황조사서, 현장 방문을 통해 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 표본 편차는 크다
더샵퍼스트월드의 최근 실거래 12건 평균은 734,250,000원입니다. 현재 최저가 569,800,000원은 이 평균의 77.6%입니다. 최신 거래는 2026.03. 전용 105.47㎡, 24층의 1,050,000,000원 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 105.47㎡ | 24 | 1,050,000,000원 |
| 2026.02 | 101.75㎡ | 57 | 760,000,000원 |
| 2026.01 | 101.75㎡ | 55 | 780,000,000원 |
| 2026.01 | 101.75㎡ | 15 | 760,000,000원 |
| 2025.11 | 101.75㎡ | 49 | 760,000,000원 |
| 2025.11 | 101.75㎡ | 49 | 760,000,000원 |
| 2025.10 | 94.14㎡ | 23 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 101.75㎡ | 19 | 785,000,000원 |
| 2025.09 | 94.14㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 101.75㎡ | 50 | 876,000,000원 |
| 2025.07 | 101.75㎡ | 13 | 720,000,000원 |
| 2025.07 | 94.28㎡ | 8 | 960,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 734,250,000원 |
평균만 보면 최저가가 낮아 가격 여지가 있습니다. 그러나 거래 표본에는 전용 94.14㎡, 94.28㎡, 101.75㎡, 105.47㎡가 함께 포함돼 있고, 거래금액도 300,000,000원부터 1,050,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 특히 최신 거래는 이 물건과 면적이 다른 105.47㎡ 거래이므로, 이를 곧바로 2902호의 기준 시세로 적용하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 569,800,000원 가정 · 분배 시뮬레이션 원자료)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,098,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 말소 이력 | 273,600,000원 | 273,600,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 말소 이력 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 농협은행 · 말소 이력 | 309,600,000원 | 252,102,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 농협은행 · 말소 이력 | 50,400,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 국민은행 | 386,400,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 국민은행 | 347,600,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 동그라미파이낸스대부 | 91,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 10번 근저당권 · 동그라미파이낸스대부 | 39,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 11번 근저당권 · 에스비아이저축은행 | 135,600,000원 | 0원 |
| 11. 을구 13번 근저당권 · 에스비아이저축은행 | 73,200,000원 | 0원 |
| 12. 을구 14번 근저당권 · 에스비아이저축은행 | 52,800,000원 | 0원 |
| 13. 을구 15번 근저당권 · 에스비아이저축은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 14. 을구 16번 근저당권 · 에스비아이저축은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 15. 을구 17번 근저당권 · 에스비아이저축은행 | 32,400,000원 | 0원 |
| 16. 삼성카드 가압류 | 23,428,213원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
분배 시뮬레이션상 총 채권액은 2,043,028,213원, 채권자 배당액은 561,702,000원, 미배당액은 1,481,326,213원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 말소된 권리의 제외, 근저당권 변경 및 이전등기, 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천먼우금초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 64층 건물 중 29층이며, 사용승인일은 2009.01.22.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 토지로 아파트·업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로와 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·시가지조성사업지역·경제자유구역·성장관리권역이며, 공시지가는 ㎡당 5,784,000원입니다.
- 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,596세대 규모의 대단지이나, 경매 평균 유찰 3.7회와 낙찰률 5.26%는 보수적으로 볼 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 을구 1·2번의 2012.08.17. 말소와 을구 4·5번의 2015.07.17. 말소를 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 변경된 채권최고액 확인. 국민은행 근저당권의 채권최고액 변경등기와 추가 근저당권의 변경 내용을 배당표 원본과 대조하세요.
- 점유자 확인. 임차인으로 등재된 자는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 동일 면적 시세 검증. 101.75㎡ 거래를 우선 비교하고, 94.14㎡·94.28㎡·105.47㎡ 거래는 보정해 판단하세요.
- 29층 개별 상태. 조망·향·일조·내부 수리 상태에 따라 동일 단지 거래가와 차이가 날 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 주차·시설 관련 비용을 관리사무소에서 확인하세요.
- 매각 상태 확인. 매각기일은 2026.07.14.이므로 법원 공고에서 매각 결과와 변경·연기 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 가격 검증
이 물건은 등기 항목이 많아 복잡해 보이지만, 과거 근저당권의 말소등기를 순서대로 확인하면 구조는 정리됩니다. 말소기준보다 앞선 을구 1·2·4·5번 권리는 이미 말소됐고, 2015년 국민은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다.
현재 최저가 569,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 734,250,000원의 77.6%로, 표면적인 가격 여지는 있습니다. 그러나 실거래 표본의 면적과 금액 차이가 크고 단지 경매 낙찰률이 5.26%에 머뭅니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 판단입니다. 동일 면적 거래와 29층 개별 상태, 실제 점유관계를 확인해 응찰가 상한을 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.