인천지방법원 2025타경1116. 인천 중구 율목동 세인빌라 4층 403호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 유재선이고, 2016년 3월 28일 우리은행 근저당권 채권최고액 60,500,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 인천신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 한빛자산관리대부 가압류, 오케이에프앤아이대부 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득금액은 최저매각가와 같은 29,155,000원으로 볼 수 있습니다. 문제는 권리보다 시장성입니다. 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 29,155,000원까지 내려왔고, 같은 세인빌라의 경매 통계상 평균 유찰횟수도 3.0회입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 율목동 195 세인빌라 4층 403호 · 도로명 인천광역시 중구 율목로32번길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 다세대주택 이용 · 4층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 유재선 · 2016.03.28 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 56,290,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 규모 참고 | 세인빌라 12세대 · 1995.01.14 준공 · 비교 면적 46.0㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2016.03.28 우리은행 근저당권입니다. 이후의 인천신용보증재단 가압류 9,274,591원, 국민건강보험공단 압류, 한빛자산관리대부 가압류 5,038,620원, 오케이에프앤아이대부 가압류 17,302,976원 및 2025.05.22 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 실거래 시점은 2021년
세인빌라의 비교 가능한 동일 면적대 거래는 총 5건입니다. 거래금액은 68,000,000원~83,000,000원, 평균은 75,800,000원이며 최신 거래는 2021년 10월 83,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득금액 29,155,000원은 최근 12개월 평균으로 집계된 75,800,000원의 38.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 46.64㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2021.09 | 46.64㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2021.08 | 46.64㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 46.64㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2021.08 | 46.64㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 75,800,000원 |
숫자만 보면 현재 실질취득 29,155,000원은 과거 거래 범위보다 크게 낮습니다. 다만 비교 거래가 모두 2021년 8~10월에 집중돼 있어 이를 2026년 현재의 확정 시세로 그대로 간주해서는 안 됩니다. 특히 12세대 소규모 빌라이므로 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않고, 실제 환금성은 현장 상태와 현재 지역 수요에 더 크게 좌우될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,790원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,500,000원 | 28,230,210원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 9,274,591원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 5,038,620원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 | 17,302,976원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 92,116,187원 중 예상배당은 28,230,210원이며, 미배당은 63,885,977원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 3.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 율목동 소재 인천기독병원 남동측 인근. 주변은 동유형의 중·소규모 공동주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 403호. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시이며 상·하수도, 급배수, 도시가스 및 개별난방 시설이 있습니다.
- 도로. 본건 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도로 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역에 해당합니다. 토지 관련 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 195.4㎡, 공시지가 1,097,000원/㎡. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 세인빌라는 12세대, 1995.01.14 준공의 소규모 다세대입니다. 확인되는 비교 거래는 2021년 5건이고 현재 물건은 3회 유찰 상태여서 재매각 가능성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 회차별 자금·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 63,885,977원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 72,475,040원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 14,285,950원 | 13,628,803원 | 78,487,384원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건에서 입찰자의 핵심 판단축은 채권자의 미회수액이 아니라 취득가격 대비 현재 시장성과 환금성입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2021년 실거래를 현재 시세로 단정하지 않기. 68,000,000원~83,000,000원 거래는 가격 참고자료지만, 모두 2021년 거래입니다.
- 3회 유찰 원인 현장 확인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 건물·호실 상태와 현재 수요를 직접 확인해야 할인 이유를 판단할 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성 확인. 12세대 규모이며 비교 거래 표본이 5건뿐입니다. 매수 후 다시 팔 때의 수요층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 점유·명도 현황 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유 상태는 매각 전 원본 조사와 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 체납 관리비·세금 확인. 예상배당표에는 당해세와 일부 우선 부담이 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 정보를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 환금성”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2016년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 29,155,000원은 감정가 85,000,000원의 34.3%, 과거 동일 면적대 거래 평균 75,800,000원의 38.5%까지 내려와 있습니다.
다만 이 숫자만으로 ‘싸다’고 확정하기에는 거래 자료가 오래됐습니다. 최신 확인 거래가 2021년 10월이고, 12세대의 소규모 다세대이며 현재 물건이 이미 3회 유찰됐다는 사실은 반드시 함께 봐야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 크게 내려왔지만, 최종 판단은 2026년 현재의 현장 시세와 환금성 확인에 달린 물건입니다.
