59,500,000원
인천지방법원 2025타경1116. 인천 중구 율목동 세인빌라 4층 403호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 유재선은 2016년 3월 4일 매매를 원인으로 거래가액 50,000,000원에 취득했고, 같은 달 28일 우리은행에 채권최고액 60,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 우리은행의 청구액은 56,290,010원입니다.
현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 59,500,000원입니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이므로 권리 인수를 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 59,500,000원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 전입 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 율목동 195 세인빌라 제4층 제403호 도로명: 인천광역시 중구 율목로32번길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교 대상면적 46.0㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 유재선 (2016.03.04. 매매, 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 56,290,010원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 규모 / 준공 | 세인빌라 12세대 · 1995.01.14 준공 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수할 등기권리는 없다
등기부에는 1995년 한국주택은행 근저당 2건과 2011년 예당새마을금고 근저당이 등장하지만, 각각 2011.04.27과 2012.08.06 말소됐습니다. 2011년 국민건강보험공단 압류와 2012년 임의경매개시결정 역시 2012년 경매 매각과 함께 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계의 기준점은 2016.03.28 우리은행 근저당 60,500,000원입니다.
말소기준 이후 설정된 인천신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 한빛자산관리대부 가압류, 오케이에프앤아이대부 가압류 및 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 78.5%의 할인보다 거래 시점이 먼저다
세인빌라의 비교 가능한 실거래는 전용 46.64㎡ 기준 5건이며, 거래월은 모두 2021년 8월부터 10월입니다. 평균 거래가는 75,800,000원, 최저 68,000,000원, 최고 및 최신 거래는 83,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 46.64㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2021.09 | 46.64㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2021.08 | 46.64㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 46.64㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2021.08 | 46.64㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 75,800,000원 |
현재 실질취득액 59,500,000원은 제공된 실거래 평균의 78.5%입니다. 수치만 보면 감정가 85,000,000원보다 낮고 기존 거래 범위 아래에 있습니다. 그러나 마지막 거래가 2021년 10월이고 표본도 5건뿐이므로, 이를 2026년 현재의 확정 시세로 보기는 어렵습니다. 가격 차이는 확인되지만 가격 메리트의 신뢰도는 낮은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,471,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 3. 근저당 · 예당새마을금고 | 80,600,000원 | 33,329,000원 |
| 4. 근저당 · 우리은행 | 60,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 9,274,591원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 5,038,620원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 | 17,302,976원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 58,029,000원, 총 미배당액은 139,387,187원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 다르며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 율목동 인천기독병원 남동측 인근이며, 주변은 중·소규모 공동주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샤시입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스 및 개별난방 시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도로 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,097,000원/㎡이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대·1995년 준공의 소규모 다세대이며, 확인된 실거래 5건의 마지막 거래월은 2021.10입니다. 현재 환금성은 현지 중개업소의 최근 호가와 거래 기간을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 과거 권리 말소 확인. 1995년 근저당 2건과 2011년 예당새마을금고 근저당의 말소 상태를 최신 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당자료 재검증. 말소된 과거 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있습니다. 법원의 채권계산서와 배당요구 내역을 기준으로 실제 순위를 확인해야 합니다.
- 점유자·전입 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인서 및 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 비교 실거래가 2021년 5건에 불과합니다. 2026년 현재 동일 건물과 인근 유사 다세대의 매물가·실거래·거래기간을 확인해야 합니다.
- 최상층 상태. 4층 건물의 4층이므로 누수, 옥상 방수, 결로 및 외벽 드라이비트 상태를 점검하세요.
- 수리비 반영. 1995년 준공 건물인 만큼 급배수, 도시가스, 개별난방, 창호 및 내부 마감 상태를 확인해 입찰가에서 수리비를 차감하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·도시가스 등 미납 여부를 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.14입니다. 매각·변경·취하 여부와 다음 기일은 법원 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 근거는 오래됐다”
이 물건의 현재 권리구조는 비교적 단순합니다. 2016년 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류는 소멸하며, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 따라서 권리 인수 기준 실질취득액은 최저가와 같은 59,500,000원입니다.
문제는 가격 판단의 근거입니다. 실질취득액은 제공 실거래 평균 75,800,000원의 78.5%지만, 비교 거래가 모두 2021년 8~10월에 집중돼 있고 건물은 12세대·1995년 준공 다세대입니다. 여기에 말소된 과거 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 불일치도 있습니다. 결론은 “권리상 인수 0원, 가격은 조건부 검토”입니다. 최신 점유·등기·배당자료와 현재 현지 시세를 확인한 뒤에만 입찰가를 정하는 보수적 접근이 맞습니다.