인천지방법원 2025타경1189. 송도동 더샵송도엘테라스 제1층 제114호, 현재 이용상태는 판매시설(상점)인 근린시설입니다. 등기상 소유자는 장세연이고, 2024.05.24. 부천농업협동조합이 채권최고액 637,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 2025.06.12. 부천농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매로 매수인이 승계할 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
이 사건의 특징은 권리보다 가격과 상가 자체의 사업성에 있습니다. 감정가는 725,000,000원이지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 248,675,000원입니다. 감정가의 34.3% 수준까지 내려온 것은 분명 큰 폭의 가격 조정이지만, 감정가와 실제 상가 시세·임대수익은 같은 개념이 아닙니다. 따라서 “감정가 대비 34.3% = 시세보다 싸다”로 바로 연결해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 179-4 더샵송도엘테라스 1층 114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 제1층 제114호 |
| 소유자 | 장세연 · 단독소유 · 거래가액 720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 248,675,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천농업협동조합 / 554,165,279원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.24. 부천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 637,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
임차인 신고 없음. 매각물건명세서 비고에는 현재 판매시설(상점)이고 공실 상태라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금 승계로 계산된 금액은 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
② 가격·회차 구조 — 감정가 34.3%까지 하락
현재 최저매각가는 248,675,000원으로 감정가 725,000,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 174,072,500원, 5회 유찰 시 121,850,749원으로 제시된 시나리오에서는 채권자의 미배당액이 더 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 248,675,000원 | 244,393,550원 | 392,806,450원 |
| 4회 유찰 시 | 174,072,500원 | 170,835,485원 | 466,364,515원 |
| 5회 유찰 시 | 121,850,749원 | 119,344,839원 | 517,855,161원 |
③ 예상배당표 (매각가 248,675,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,281,450원 |
| 1. 근저당 · 부천농업협동조합 | 637,200,000원 | 244,393,550원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 248,675,000원 가정 시 집행비용 4,281,450원을 제외한 244,393,550원이 부천농업협동조합 근저당에 배당되며, 채권최고액 기준 미배당액은 392,806,450원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 ‘트리플스트리트’ 동측 인근으로, 업무시설·상업용부동산·교육시설·대단위 아파트단지가 밀집한 지역입니다. 입지 조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 판매시설(상점)이며, 매각물건명세서 비고상 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물 내 제1층 제114호이며 사용승인일은 2024.02.06.입니다.
- 도로. 본건 동측으로 왕복4차선, 서측으로 왕복3차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·상대보호구역·성장관리권역에 해당하며, 공시지가는 2,278,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 248,675,000원은 감정가 725,000,000원의 34.3%이지만, 상가의 실제 가격은 임대수익과 공실 위험에 크게 좌우됩니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 현장 유동인구, 가시성, 접근 동선, 동일 건물 내 공실 현황과 경쟁 점포를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 임대수익 검증. 예상 임대료와 관리비·운영비를 확인해 248,675,000원 취득가 기준 수익성이 성립하는지 계산해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.05.24. 부천농업협동조합 근저당이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 매각물건명세서상 공실이더라도 입찰 전 현황을 다시 확인해 실제 점유관계 변동 여부를 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 평가는 상가답게”
이 사건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액이 0원이라 권리 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2024.05.24. 부천농업협동조합 근저당이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 이미 3회 유찰돼 감정가 725,000,000원에서 248,675,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 용도가 판매시설(상점)이고 공실인 만큼, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하는 것은 위험합니다. 권리는 통과하기 쉽지만, 실제 승부는 이 상가가 248,675,000원의 취득가를 임대수익과 향후 매각가격으로 감당할 수 있느냐에 달려 있습니다.
