인천지방법원 2025타경1189. 송도동 더샵송도엘테라스 1층 114호로, 감정평가상 현재 이용상태는 판매시설(상점)이며 매각물건명세서상 공실입니다. 권리관계의 기준은 2024.05.24 설정된 부천농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 637,200,000원입니다. 이후 2025.06.12 같은 금융기관의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 낙찰자가 승계할 보증금이나 임차권도 없습니다.
다만 권리의 단순함이 곧 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다. 현재 최저매각가는 507,500,000원으로 감정가 725,000,000원의 70%까지 낮아졌지만, 동일 상가의 최근 거래가격이나 임대료·수익률 비교 자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 공실 상가는 낙찰가뿐 아니라 임차인 유치 기간, 관리비, 내부 상태와 예상 임대료가 실질 수익성을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 179-4 더샵송도엘테라스 제1층 제114호 도로명: 인천광역시 연수구 연구단지로55번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 17층 건물 내 1층 114호 · 사용승인 2024.02.06 |
| 소유자 | 장세연 · 2021.11.05 매매 원인, 2024.05.24 소유권이전 · 거래가액 720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 507,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천농업협동조합 / 554,165,279원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.24 부천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 637,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 하나가 기준이다
임차인 없음. 현재 판매시설은 공실로 조사됐고, 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 말소기준권리는 2024.05.24 부천농업협동조합 근저당권이며, 같은 금융기관이 신청한 2025.06.12 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 확인되는 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가는 507,500,000원으로 감정가보다 한 차례 낮아진 금액입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 1층 판매시설입니다. 상가는 같은 건물 안에서도 출입 동선, 가시성, 전면 폭, 전용면적, 업종 제한과 임대료에 따라 가치 차이가 커 단순한 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 507,500,000원 | 70% | 137,175,000원 |
| 2회 유찰 시 | 355,250,000원 | 49% | 287,723,500원 |
| 3회 유찰 시 | 248,674,999원 | 34.3% | 392,806,451원 |
유찰이 반복될수록 최저가는 낮아지지만, 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니므로 입찰자 부담을 늘리지는 않습니다. 다만 상가 자체의 임대수익과 시장 매매가가 확인되지 않은 상태에서는 507,500,000원도 저가인지 고가인지 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 507,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,475,000원 |
| 1. 근저당 · 부천농업협동조합 | 637,200,000원 | 500,025,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 137,175,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 제외한 500,025,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도동 트리플스트리트 동측 인근으로, 주변에 업무시설·상업용 부동산·교육시설과 대단위 아파트단지가 밀집해 있습니다. 감정평가상 입지 조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 대체로 보통입니다.
- 도로. 대지 동측은 왕복 4차선, 서측은 왕복 3차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 2024.02.06 사용승인된 지하 2층·지상 17층 건물의 1층 점포로, 위생·급배수· 화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·상대보호구역·성장관리권역에 포함되며, 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 7,493.9㎡, 지목은 대, 평지의 정방형 토지이며 공시지가는 2,278,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현재 이용상태는 판매시설(상점)이며 공실입니다.
- 환금성. 상가는 주거용 부동산보다 수익률과 임차수요에 민감합니다. 현재 공실이고 임대관례가 확인되지 않아 실제 환금성은 현장 상권과 임대조건 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 더샵송도엘테라스 내 1층 판매시설과 인근 상가의 실제 매매사례를 확인해 507,500,000원의 적정성을 검증하세요.
- 임대수익 검증. 예상 보증금·월세, 부가세, 관리비, 렌트프리와 공실 기간을 반영해 실질 수익률을 계산하세요.
- 현장 가시성. 114호의 출입 동선, 전면 노출, 주차장에서의 접근성, 외부 간판 설치 가능 범위와 실제 유동인구를 확인하세요.
- 내부 상태. 공실 상태의 마감 수준과 추가 인테리어·설비 비용을 직접 점검하세요.
- 업종 가능 여부. 관리규약, 건축물대장상 용도, 교육환경보호구역과 지구단위계획에 따른 업종 제한을 확인하세요.
- 체납 비용. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격 검증은 별개다”
이 물건의 권리관계는 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 2024.05.24 부천농업협동조합 근저당권을 기준으로 경매개시결정까지 소멸하므로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 507,500,000원까지 낮아졌습니다.
그러나 물건은 현재 공실인 1층 판매시설이고, 실거래와 임대수익 비교 없이 감정가 할인율만으로 저평가를 확정할 수 없습니다. 낙찰 후 즉시 임대되지 않으면 관리비와 보유비용이 발생하며, 상가의 가시성·동선·업종 적합성이 예상 수익을 크게 바꿀 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격이지만, 가격과 임대수익은 현장 검증 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 권리보다 507,500,000원에 맞는 임대가치를 확보할 수 있는지에 있습니다.