최저가가 최근 시세보다 높은데, 대항력 임차권 잔액까지 인수 — 왕길동 하늘정원 502호

인천지방법원 2025타경1213. 인천 서구 왕길동 ‘하늘정원’ 5층 502호, 전용 73.41㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박임순은 2023.10.07. 매매를 원인으로 거래가 110,000,000원에 취득했고, 이후 의정부시 압류와 공해영 근저당권 26,000,000원이 설정된 뒤 이정애가 청구금액 17,402,216원으로 강제경매를 신청했습니다.

표면상 말소기준은 2023.11.06. 의정부시 압류입니다. 그보다 앞선 등기 가운데 가압류·근저당권· 과거 경매개시결정이 다수 보이지만, 각각 해제·해지 또는 2016년 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 위험의 중심은 오래된 근저당권이 아니라 2019년부터 이어진 임차관계와 2025.12.30. 등기된 보증금 123,000,000원의 주택임차권입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 권리보다 임차권 잔액이 핵심

임차인·보증기관 승계 분석

실제 임차인은 김대진 1명입니다. 한국토지주택공사는 김대진의 보증금 권리를 대위·승계한 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 2018.11.30. 등기됐던 110,000,000원의 을구 9번 주택임차권은 2019.03.29. 해지·말소됐으므로 현재의 123,000,000원 임차권과 중복 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 110,000,000원을 봐야 한다

동일 면적 73.41㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 152,333,333원이지만, 2022년 157,000,000원과 190,000,000원의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가장 최근 거래는 2023.10. 110,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 110,000,000원입니다.

현재 최저가 119,000,000원은 전체 평균의 78.1%지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 110,000,000원의 108.2%입니다. 더 중요한 실질취득 기준 123,000,000원은 최근 시세의 약 111.8%이고, 집행비용에 따른 인수액까지 반영하면 격차가 더 커집니다. 최근 가격이 과거 거래보다 36.6% 하락한 흐름이므로 전체 평균만 보고 할인 물건으로 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 기준 계산 내역)

위 배당계산은 110,000,000원의 임차보증금을 전액 배당하는 구조입니다. 그러나 을구 9번의 110,000,000원 임차권은 2019.03.29. 말소됐고, 현재 명세서가 인수를 고지한 을구 14번 임차권의 보증금은 123,000,000원입니다. 따라서 위 계산만으로 매수인 인수가 0원이라고 결론 내리면 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액도 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천2호선 검단사거리역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 약 4미터 진입도로를 통해 약 8미터 포장도로와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 502호로, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호이며 위생·급배수시설이 구비돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 343.3㎡, 평지의 자루형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역·검단2구획정리 지구단위계획구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이며 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 거래가 110,000,000원으로 하락했고 최근 가격 추세도 -36.6%여서 대단지 아파트보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
• 물건 상태. 다세대주택으로 이용 중이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 을구 14번 임차권 원본 확인. 보증금 123,000,000원, 전입·점유·확정일자와 매수인 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 김대진은 실제 임차인이고 한국토지주택공사는 보증금 권리를 대위·승계한 기관입니다. 두 명의 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
• 110,000,000원 임차권과 구분. 2018년 등기된 을구 9번 임차권은 2019.03.29. 말소됐습니다. 현재 위험은 2025.12.30. 등기된 123,000,000원의 을구 14번 임차권입니다.
• 실질취득액으로 응찰가 판단. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수를 합한 금액을 최근 시세 110,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격은 이전 거래보다 36.6% 낮습니다. 전체 평균 152,333,333원을 시세 상단으로 보고 입찰가를 높이면 최근 시장과 괴리가 커집니다.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자 김대진의 점유 상태와 한국토지주택공사 승계 관계, 보증금 반환·명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 배당요구 종기 이후 접수 문건이 배당과 인수액에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 “123,000,000원 임차권”을 먼저 봐야 한다

감정가 170,000,000원에서 119,000,000원으로 내려왔다는 사실만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 110,000,000원이고, 시장 추세는 -36.6%입니다. 현재 최저가부터 최근 시세보다 높습니다.

더 결정적인 문제는 보증금 123,000,000원의 대항력 임차권입니다. 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시했기 때문에, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득은 보증금 수준 아래로 내려가기 어렵습니다. 집행비용을 고려하면 현재 회차의 총부담은 123,000,000원을 넘을 수 있습니다. 최근 시세 이상인 실질취득액, 하락 추세, 임차권 인수와 8세대 소규모 다세대의 환금성까지 겹친 고위험 물건입니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.