후순위 임차권은 소멸·인수 0원, 1회 유찰로 최근 시세 아래 — 인천유림노르웨이숲에듀오션 1905호

인천지방법원 2025타경1222. 인천 중구 신흥동3가 ‘인천유림노르웨이숲에듀오션’ 103동 19층 1905호, 전용 56.1965㎡ 아파트입니다. 2023년 4월 사용승인된 지상 39층 건물의 19층 물건으로, 소유자 김경준이 거래가 285,300,000원에 취득한 뒤 신한은행 근저당을 설정했습니다. 말소기준권리는 2023.08.11 접수된 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 316,800,000원입니다.

그 뒤 설정된 가압류·압류와 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 특히 임차인 신현중의 임대차는 계약일과 점유개시일이 근저당 설정 전이지만, 주민등록일자가 2023.08.23으로 말소기준일 2023.08.11보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고, 임차권등기도 경매로 소멸하여 낙찰자가 보증금 30,000,000원을 인수하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸

2023.08.11 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 현재 남아 있는 삼성카드·현대캐피탈·인천신용보증재단의 가압류 3건과 국민건강보험공단·인천광역시 중구의 압류 2건은 모두 그 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 2023.11.13 접수된 현대캐피탈 가압류 7,867,029원은 다음 날인 2023.11.14 해제되어 이미 말소됐습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인은 배당요구를 했지만, 신한은행 근저당이 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액을 모두 흡수하는 구조입니다. 현 최저가 218,400,000원 가정에서는 임차인에게 돌아갈 배당재원이 없고, 대항력도 없어 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오지 않습니다. 다만 실제 점유 여부와 인도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 1,560만원 차이

단지 내 유사 면적 56.74~59.87㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 279,583,333원이고, 가장 최근 거래는 2026년 4월 16층 56.74㎡의 234,000,000원입니다.

현재 최저가이자 권리상 실질취득액인 218,400,000원은 최근 12개월 평균의 78.1%로 61,183,333원 낮습니다. 최신 거래 234,000,000원과 비교해도 15,600,000원 낮은 93.3%입니다. 감정가 312,000,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌았지만, 1회 유찰로 가격이 내려오면서 비로소 시세 아래 구간에 진입했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)

현 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 신한은행 근저당 배당에 전부 사용됩니다. 후순위 채권자와 임차인의 미배당액이 발생하지만, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천신선초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·학교·공장·창고·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다. 북서측으로 폭 약 50m의 서해대로와 접합니다.
• 건물. 2023.04.28 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 승강기·도시가스·급배수·소화전 설비와 지하 1~4층 주차장이 갖춰져 있습니다.
• 단지. 인천유림노르웨이숲에듀오션은 520세대이며, 대상 호수는 지상 39층 중 19층입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,074,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 신현중의 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현황조사·현장 방문으로 다시 확인하세요.
• 가격 기준. 최근 12개월 평균 279,583,333원보다 최신 56.74㎡ 거래 234,000,000원을 우선 기준으로 삼아 응찰 상한을 정하세요.
• 내부 상태. 최저가와 최신 거래의 차이가 15,600,000원이므로 수리 필요 여부가 수익성에 미치는 영향이 큽니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 배당·세금 재확인. 당해세와 최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 우선채권 여부를 원본 문서에서 확인하세요.
• 절차 상태. 기재된 매각기일은 2026.07.14이므로 매각결과와 이후 기일 변경 여부를 법원 원본에서 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘최신 거래 대비 여유’로 판단

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 신현중은 전입일이 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 30,000,000원이 배당되지 않더라도 낙찰자가 승계하지 않으므로 권리상 실질취득액은 최저가와 동일한 218,400,000원입니다.

가격은 최근 12개월 평균의 78.1%로 내려왔지만, 평균에 포함된 과거 고가 거래만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 가장 최근의 유사 면적 거래는 234,000,000원으로 최저가보다 15,600,000원 높습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮고 가격도 최근 거래 아래지만, 내부 상태·현재 점유·관리비 등을 확인한 뒤 그 15,600,000원의 여유가 실제로 남는지를 따져야 하는 물건입니다.