의정부지방법원 2024타경64832. 경기도 고양시 일산서구 주엽동 49, 강선마을 더블유동화마을어학원으로 표시된 근린시설 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(학원), WORLD STORY LAND SCHOOL 동화마을 어학원입니다. 감정가는 2,028,632,200원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 994,030,000원으로 감정가의 49% 회차입니다.

권리구조의 중심은 2019.10.31. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액 1,200,000,000원으로 토지 박성순 지분과 공동담보이며, 이 권리가 말소기준으로 계산되어 있습니다. 이후 설정된 우리은행 추가 근저당, 주성자의 복수 근저당, 카드·보증기관 등의 가압류, 고양시·국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대내역은 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 “현장 점유자 없음”으로 확대해석해서는 안 됩니다. 권리분석상 확인되는 임차보증금 인수액은 0원이지만 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요한 사건입니다.

② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 제공된 실거래 자료는 강선마을5단지건영동부 아파트 거래이고, 대상 물건은 제2종근린생활시설(학원)+토지입니다. 더구나 실거래 자료의 대상 면적 일치 여부도 불일치로 표시되어 있어, 이 아파트 거래를 본건의 직접 시세로 사용하는 것은 부적절합니다.

참고 거래의 최근 12개월 평균은 623,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 610,000,000원입니다. 현재 최저가 994,030,000원은 참고 최근 평균의 159.5%입니다. 따라서 적어도 이 자료를 근거로 “2회 유찰됐으니 시세보다 싸다”고 결론낼 수는 없습니다. 더 중요한 점은 본건과 거래 표본의 용도·면적이 맞지 않는다는 것입니다.

③ 예상배당표 (매각가 994,030,000원 가정)

채권 총액 1,971,369,943원 중 예상배당은 981,689,700원이고, 미배당액은 989,680,243원입니다. 그러나 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수는 별개입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

④ 현장·물건 특이사항 — 지분매각과 내부구조 확인이 핵심

• 일괄매각. 목록 1은 목록 2 건물의 대지이며, 목록 1과 목록 2는 일괄매각입니다.
• 토지 지분매각. 목록 1은 지분매각입니다. 토지 전체 면적은 42,227.4㎡로 표시돼 있으므로 실제 매각대상 지분범위는 원문서에서 대조가 필요합니다.
• 제시외 시설. 목록 1 지상에 제시외 옥외시설물 등이 있으나 평가에서 제외되었고, 이에 구애 없이 토지가 평가됐습니다.
• 내부구조 차이. 목록 2는 인테리어 공사로 가벽 등을 설치해 건축물대장상 건축물현황도와 실제 내부구조가 다소 상이합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강선초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·학교·근린생활시설이 혼재한 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 지하철 3호선 주엽역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 제2종근린생활시설인 학원으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하1층 지상2층 건물입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,737,000원/㎡로 표시돼 있습니다.
• 도로·규제. 대로3류·중로2류·소로1류에 접하고, 과밀억제권역·상대보호구역 등 토지이용계획 사항이 확인됩니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 근린시설+토지이고 토지 지분매각 요소까지 있어, 제공된 아파트 거래를 그대로 환금성 근거로 사용할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지분범위 확인. 목록 1의 정확한 매각 지분과 목록 2 건물의 권리관계를 등기 원문에서 대조해야 합니다.
• 실제 점유 조사. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 학원 운영주체와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건축물현황도 대조. 인테리어 가벽 때문에 실제 내부구조가 건축물대장상 현황도와 다소 상이합니다.
• 제시외 시설 확인. 토지 지상 제시외 옥외시설물 등이 평가제외되어 있으므로 이용·철거·소유관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증 별도 수행. 아파트 최근 평균 623,333,333원과 최신 610,000,000원은 면적·용도 불일치 자료입니다. 근린시설과 토지의 별도 비교사례가 필요합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당액 989,680,243원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 비교대상을 제대로 잡는 것

이 사건은 권리만 보면 말소기준 이후의 다수 근저당·가압류·압류가 매각으로 정리되고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그것만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 물건은 제2종근린생활시설(학원)+토지이고 토지 일부는 지분매각이며, 내부구조는 건축물현황도와 실제가 다소 다릅니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 아파트·면적 불일치 자료라 직접적인 시세 검증이 되지 않습니다.

참고 자료만 놓고도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 159.5%이므로 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리상 인수는 낮지만, 가격·용도·지분·점유 확인 난도는 높다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 근린시설 가치와 토지 지분가치를 별도로 검증하는 데 있습니다.