의정부지방법원 2024타경64832. 고양시 일산서구 주엽동 49, 강선로 92에 있는 제2종근린생활시설(학원)과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 2,028,632,200원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 695,821,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.10.31. 설정된 우리은행 근저당권 1,200,000,000원이고, 그 뒤 설정된 우리은행·주성자 근저당권과 다수 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 단순히 “감정가의 34%까지 떨어졌으니 싸다”로 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서상 목록 1은 목록 2 건물의 대지이면서 지분매각이고, 목록 1·2가 일괄매각됩니다. 토지 위 제시외 옥외시설물 등은 평가에서 제외됐고, 건물은 인테리어 공사로 가벽 등을 설치해 건축물대장상 현황도와 실제 내부구조가 다소 상이합니다. 가격보다 먼저 무엇을 취득하는지를 정확히 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2019.10.31. 을구 8번 우리은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 우리은행 후순위 근저당 120,000,000원, 주성자 근저당권 7건, 신한카드·신용보증기금·경기신용보증재단·오케이저축은행·롯데카드·근로복지공단 가압류, 고양시 및 국민건강보험공단 압류, 2024년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

② 가격 비교 — 아파트 실거래 12건을 본건 시세로 보면 안 된다

자동 매칭된 거래자료는 강선마을5단지건영동부 아파트 12건입니다. 거래 면적은 99.94㎡·100.14㎡·132.12㎡·133.74㎡이고, 최근 12개월 평균 거래가는 621,666,666원, 최신 거래는 2026.08의 610,000,000원입니다. 현재 최저매각가 695,821,000원은 이 참고 평균의 111.9%입니다.

하지만 본건은 근린시설 + 토지이고, 자동 매칭 거래는 아파트이며 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 111.9%라는 수치를 근거로 “비싸다”거나 “싸다”고 직접 판정하면 안 됩니다. 감정가가 20억 원대에서 6.95억 원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 실제 가격 메리트는 근린시설·토지 지분의 개별 가치 확인 없이는 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 695,821,000원 가정)

채권 총액 1,971,369,943원 중 예상 채권자 배당은 686,462,790원, 미배당은 1,284,907,153원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 강선초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 버스승강장 및 지하철 3호선 주엽역이 있습니다.
• 현재 이용. 제2종근린생활시설(학원), 상호 WORLD STORY LAND SCHOOL 동화마을 어학원으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하 1층·지상 2층, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 42,227.4㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형입니다.
• 공시지가. 2,737,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 제한사항. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지분 범위 확인. 목록 1은 지분매각이므로 등기부와 매각물건명세서에서 실제 취득 지분을 원본 대조해야 합니다.
• 건물 내부 현황 확인. 가벽 등 인테리어 공사로 건축물대장상 현황도와 실제 내부구조가 다소 상이합니다.
• 제시외 시설물 확인. 토지 위 제시외 옥외시설물 등이 있으나 평가에서 제외됐습니다.
• 점유·임대차 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대내역은 미상입니다.
• 가격 비교 주의. 자동 매칭된 12건은 아파트 거래이므로 현재 최저가 695,821,000원의 적정성을 직접 판단하는 시세로 사용하기 어렵습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 관련 제한사항의 실제 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다

이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 3회 유찰돼 감정가의 34% 수준까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

본건은 아파트가 아니라 근린시설 + 토지이고 토지는 지분매각입니다. 참고로 잡힌 실거래 12건은 아파트 자료여서 본건과 직접 비교가 되지 않으며, 건물 내부구조 차이와 평가 제외 제시외 시설물도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류”에 가깝습니다. 최저가가 크게 내려온 물건일수록 할인율보다 취득 대상과 비교 가능한 가치를 먼저 확인해야 합니다.