의정부지방법원 2024타경75498. 고양시 일산서구 덕이동 파이하우스 101동 202호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 3,140,000원이라는 최저가격이 아니라, 김형일의 240,000,000원 임차보증금입니다. 김형일은 2019.08.16. 전입·점유했고 2023.07.25. 확정일자를 받았으며, 2024.01.16. 주택임차권등기와 배당요구를 했습니다. 말소기준권리인 2024.07.26. 강제경매개시결정보다 앞서므로 매각물건명세서상 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
더구나 임차인 김형일은 이 강제경매의 채권자 김형일과 동일한 이름으로 확인됩니다. 관련 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 다만 현재 권리분석에서는 임차권이 유효하게 존재하고 대항력이 있는 것으로 표시돼 있으므로, 이를 임의로 배제해서는 안 됩니다. 입찰 판단은 미배당 보증금 인수를 전제로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경75498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 송산로 498-23, 101동 2층202호 (덕이동,파이하우스) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 61.21㎡ · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 유솔아 2분의 1 · 유형모 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 3,140,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권 / 채권자 | 195,584,271원 / 김형일 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2024.07.26. 접수된 강제경매개시결정입니다. 임차인 김형일은 그보다 훨씬 앞선 2019.08.16.에 전입·점유를 시작했고, 2024.01.16. 보증금 240,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형일 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2019.08.16. / 2023.07.25. | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
실거래 비교 표본은 2건이며 평균은 287,500,000원, 최저는 205,000,000원, 최고는 370,000,000원입니다. 최신 거래도 2021.07. 205,000,000원입니다. 표면상 최저매각가 3,140,000원은 비교 평균의 1.1%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 실제 취득부담을 설명하지 못합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 61.3㎡ | -1 | 205,000,000원 |
| 2021.07 | 61.58㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 287,500,000원 |
현재 회차 실질취득액은 240,456,520원입니다. 이는 실거래 평균 287,500,000원보다는 낮지만 최신 거래 205,000,000원보다는 높습니다. 따라서 “최저가가 314만원이라 시세보다 압도적으로 싸다”는 판단은 틀립니다. 이 사건은 실질취득 기준으로만 가격을 비교해야 합니다.
③ 회차가 더 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 3,140,000원 | 237,316,520원 | 240,456,520원 |
| 14회 유찰 시 | 2,198,000원 | 238,241,564원 | 240,439,564원 |
| 15회 유찰 시 | 1,538,600원 | 238,889,095원 | 240,427,695원 |
낙찰가는 3,140,000원에서 2,198,000원, 1,538,600원으로 내려가지만 인수액은 237,316,520원에서 238,241,564원, 238,889,095원으로 늘어납니다. 결국 총 부담은 계속 240,000,000원대입니다. 이것이 대항력 임차인이 있는 이 사건에서 최저가격만으로 수익성을 판단하면 안 되는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 456,520원 |
| 1. 임차인 김형일 보증금 | 240,000,000원 | 2,683,480원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김형일 | 195,584,271원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 237,316,520원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자의 청구금액 195,584,271원에는 별도 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백송고등학교 남서측 원거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 2층 202호이며 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 남서측으로 노폭 약 5-6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)이며 공시지가는 775,700원/㎡, 토지면적은 1,159.0㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 파이하우스101동102동은 총 18세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 10.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 응찰가격보다 먼저 임차보증금 미배당액을 더해 실질취득액을 산정해야 합니다.
- 현재 회차 기준. 매각가 3,140,000원에 인수액 237,316,520원을 더하면 총 부담은 240,456,520원입니다.
- 추가 유찰 착시. 14회·15회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 240,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차인·채권자 관계 확인. 임차인 김형일과 강제경매 채권자 김형일이 동일하며 관계인 가능성에 관한 경고가 있으므로 관련 원본 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 실질취득액은 실거래 평균 287,500,000원보다 낮지만 최신 거래 205,000,000원보다 높습니다. 최저가 3,140,000원만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 임차권등기·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 등기사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “314만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 감정가 324,000,000원에서 13회 유찰되어 3,140,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 김형일의 임차보증금 240,000,000원이 존재하고, 현재 회차 예상배당으로도 237,316,520원이 남아 매수인이 인수합니다. 결과적으로 현재 총 부담은 240,456,520원입니다.
14회 또는 15회까지 더 유찰돼도 총 부담은 각각 240,439,564원, 240,427,695원으로 거의 달라지지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마까지 떨어졌나”가 아니라 “선순위 임차보증금을 포함하면 실제로 얼마에 취득하는가”입니다. 최저가는 매우 낮지만 권리 인수까지 더한 실질취득은 보증금 수준입니다. 낙찰가만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형 사건입니다.
