최저가는 6,407,000원이지만, 실질취득은 240,515,326원 — 고양 파이하우스 202호

의정부지방법원 2024타경75498. 고양시 일산서구 덕이동 파이하우스 101동 2층 202호, 면적 61.21㎡의 다세대주택입니다. 감정가 324,000,000원이 11회 유찰돼 최저매각가가 6,407,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 김형일은 2019.08.16. 전입·점유를 시작했고, 2024.01.16. 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.07.26. 강제경매개시결정보다 앞서므로 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

현재 최저가를 기준으로 임차인에게 돌아가는 예상배당은 5,891,674원뿐입니다. 따라서 보증금 잔액 234,108,326원이 낙찰자에게 넘어오고, 낙찰대금까지 합친 실제 자금부담은 240,515,326원입니다. 12회·13회까지 추가 유찰되더라도 낙찰가는 줄어드는 대신 인수액이 늘어나 총액은 계속 240,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 물건은 “6,407,000원짜리 다세대”가 아니라 “약 240,000,000원에 취득하는 대항력 인수형”으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 잔액을 매수인이 인수

이 사건의 말소기준은 2024.07.26. 강제경매개시결정입니다. 김형일의 전입·점유일 2019.08.16.과 임차권등기일 2024.01.16.은 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 보증금은 없으며, 실제 임차인은 김형일 1명입니다. 다만 이 임차인은 동시에 경매신청채권자이기도 합니다. 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 점 때문에 관계인 임대차 또는 가장임차인 가능성을 확인해야 하지만, 현재 서류상으로는 대항력 있는 임차권등기와 인수 문구가 존재하므로 의심만으로 인수액을 제외해서는 안 됩니다.

③ 유찰이 반복돼도 실질취득은 약 240,000,000원

낙찰가가 6,407,000원에서 3,139,430원까지 낮아져도 실질취득은 240,515,326원에서 240,456,510원으로 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차인의 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다. 따라서 추가 유찰은 가격 메리트를 만드는 장치가 아니라 낙찰대금과 인수액의 구성만 바꾸는 효과에 가깝습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

파이하우스 101동·102동의 면적 유사 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 2021.07.에 신고됐고, 가격은 205,000,000원과 370,000,000원으로 편차가 큽니다.

현재 회차 실질취득 240,515,326원은 실거래 평균 287,500,000원의 83.7%로 평균보다 46,984,674원 낮습니다. 그러나 최신 거래로 제시된 205,000,000원과 비교하면 35,515,326원 높아 117.3%에 해당합니다. 평균값에는 370,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있고, 거래 표본이 2건뿐이며 매각기일보다 약 5년 앞선 거래이므로 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 6,407,000원 가정)

임차보증금 미배당액 234,108,326원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 청구금액 195,584,271원은 예상배당 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층 202호입니다.
• 주위환경. 백송고등학교 남서측 원거리에 위치하고, 주변은 다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 등이 섞인 주택지대로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 도로·토지. 평탄한 부정형 토지의 다세대주택 부지이며, 남서측 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합 zone)·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 설비·하자. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.2회·낙찰률 0%입니다. 이 사건도 11회 유찰돼 환금성이 낮게 나타납니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수액을 입찰가에 합산. 현재 회차 기준 6,407,000원이 아니라 240,515,326원을 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 금융자료, 반환 내역과 현재 미회수액을 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 조사. 임차권자와 신청채권자가 모두 김형일이므로 채권 발생 원인과 소유자 유형모·유솔아와의 관계를 확인해야 합니다.
• 현 점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부, 현재 점유자와 열쇠 인도 가능성, 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재조사. 실거래가 2021.07. 2건에 그치고 가격 편차가 커, 인근 유사 다세대의 현재 매매·전세 시세를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 규제가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할기관에 확인해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 2026.07.14. 매각기일의 결과와 차회 진행 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임차권등기명령 결정문을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “6,407,000원짜리 물건”이 아니다

이 물건은 11회 유찰로 최저매각가가 6,407,000원까지 내려왔지만, 그 숫자가 매입가격을 의미하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 현재 회차에서 낙찰자가 떠안을 잔액은 234,108,326원, 실질취득은 240,515,326원입니다. 추가 유찰돼도 인수액이 늘어나 총부담은 약 240,000,000원으로 고정됩니다.

실질취득은 실거래 평균 287,500,000원보다 낮지만 최신 거래 205,000,000원보다는 35,515,326원 높습니다. 거래 표본이 2021년 2건뿐이고, 18세대 소규모 다세대에 평균 유찰 9.2회·낙찰률 0%라는 낮은 환금성 지표까지 겹칩니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일한 특수관계 의심도 남습니다. 최저가는 착시, 실질취득은 약 240,000,000원, 권리위험은 높음. 임차보증금의 실제 잔액과 임대차 진정성, 현재 시세가 모두 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어려운 물건입니다.