의정부지방법원 2024타경78831. 파주시 월롱면 덕은리 1281의 단독주택 + 토지로, 감정평가상 건물은 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 말소기준은 2008.06.27 설정된 주식회사우리은행 근저당권 337,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단·파주시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기권리보다 임차관계에 있습니다.
노현주는 2008.03.20 전입해 말소기준권리보다 먼저 점유관계를 갖춘 것으로 조사됐고, 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘면서 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 최저가 320,706,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78831 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 1281 · 경기도 파주시 월롱면 엘씨디로8번길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 · 4층 · 사용승인 2007.04.13 |
| 토지 | 대 334.7㎡ · 준공업지역 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 노부욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,335,720,320원 / 320,706,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 300,522,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 24.12㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차보증금은 별도 확인
2008.06.27 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2008년·2011년 설정됐던 전세권은 각각 2009.11.12와 2012.09.19 이미 말소됐습니다. 2024.08.27 경매개시결정, 2024.09.05 국민건강보험공단 압류, 2024.10.17 및 2025.10.17 파주시 압류도 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 노현주와 엄대용이 핵심
조사된 사람 중 대부분은 전입일이 말소기준권리인 2008.06.27 이후라 대항력이 없습니다. 다만 노현주는 2008.03.20 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 보증금은 미상입니다. 엄대용은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노현주 | — | 2008.03.20 | 보증금 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진승범 | 102호(33평방미터) | 2019.05.23 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 · 배당요구 2024.10.17 | 해당 없음 |
| 박성춘 | 202호 | 2019.12.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봉균 | — | 2020.01.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신인석 | — | 2020.04.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노현철 | — | 2020.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진주 | 202호 | 2020.10.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김문호 | — | 2021.08.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIANG XIANCAI | — | 2022.12.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIANG BICHENG | 114.0600평방미터 | 2023.01.30 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN CHANGHUA | 101호, 102호, 204호 | 2023.03.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SUN LINGLING | 101호, 102호 | 2023.09.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN MINGRI | 101호, 102호, 204호 | 2024.07.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN LIYUAN | 101호, 102호, 204호 | 2024.07.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIANG CHUNYU | 101호, 102호 | 2024.07.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI YITING | 205호 | 2024.08.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YU YING | 205호 | 2024.08.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI CHUNYU | 205호 | 2024.08.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄대용 | 305호 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 320,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,289,884원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 337,000,000원 | 315,416,116원 |
| 미배당 | - | 21,583,884원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 집행비용 5,289,884원을 제외한 315,416,116원이 우리은행 근저당권에 배당되고 21,583,884원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 320,706,000원 | 315,416,116원 | 21,583,884원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 224,494,200원 | 220,551,281원 | 116,448,719원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 157,145,940원 | 154,145,897원 | 182,854,103원 | 0원 |
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설로 이용 중인 복합용도 건물입니다.
- 입지. 파주LCD지방산업단지 북동측 인근이며, 주위에 다가구주택·근린생활시설·공장이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물이며 사용승인은 2007.04.13입니다. 기본 위생·급배수·소화전·2~4층 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 334.7㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형이며 도로접면은 중로한면입니다. 공시지가는 688,900원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·지방산업단지·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등에 포함되고, 자연녹지지역·완충녹지·중로3류·소로3류에 접합니다.
- 건축물 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 물건2가 2022.05.27 기준 “위반건축물표시” 되어 있다고 적혀 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 24.12㎡가 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 노현주 보증금 확인. 2008.03.20 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금과 배당 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 엄대용 권리 확인. 305호 전부 점유로 조사됐으나 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가에 이를 더한 금액이 실제 취득원가가 됩니다.
- 압류·당해세 확인. 국민건강보험공단 및 파주시 압류와 관련해 당해세 여부를 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 위반건축물표시 원본 확인. 매각물건명세서의 2022.05.27 위반건축물표시와 감정요항표 내용을 원본으로 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 24.12㎡ 제시외 건물의 위치·용도와 현황을 현장에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 가격 우위를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “24.01%”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금입니다
감정가 1,335,720,320원이 4회 유찰을 거쳐 320,706,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 금액은 아직 확인되지 않은 노현주의 보증금입니다. 말소기준보다 먼저 전입했고 대항력이 있으므로, 미배당 보증금이 남는다면 매수인이 이를 떠안을 수 있습니다. 여기에 엄대용의 전입일과 보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계에서 “감정가의 24.01%니까 싸다”는 결론은 위험합니다. 등기상 후순위 권리는 대부분 정리되지만, 임차보증금 인수액과 실질취득액은 아직 미상입니다. 또 실거래 시세 자료가 없어 가격 자체의 시장 대비 우위도 확인할 수 없습니다. 입찰 전제는 선순위 임차보증금·미상 점유자·당해세·위반건축물표시를 모두 원본으로 확정하는 것입니다.
