의정부지방법원 2024타경83406. 고양시 일산서구 덕이동 한우리타운104 2층 202호, 전용 49.02㎡ 다세대주택입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 208,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 17,130,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건에서 최저가는 실제 취득비용을 보여주지 못합니다. 임차인 노양우는 2019.07.09 전입·점유를 시작했고, 2019.07.04 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 265,000,000원입니다. 제공된 말소기준은 2024.10.17 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
현재 최저가 17,130,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 708,340원을 먼저 제하고 임차인에게 16,421,660원이 배당됩니다. 남는 보증금 248,578,340원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 회차 계산상 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 265,708,340원입니다. 집행비용 추정치 때문에 보증금과 정확히 일치하지는 않지만, 핵심은 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 그만큼 커져 총 부담이 약 265,000,000원 수준에서 거의 내려가지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 송포백송길 74-15, 2층202호 (덕이동,한우리타운104) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.02㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.07.23 · 8세대 |
| 소유자 | 김진선 지분 2분의 1 · 최영철 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 17,130,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 200,995,960원 |
| 민간임대주택 | 2019.12.30 민간임대주택 등록 · 2021.11.26 등기 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
이 사건의 권리분석은 노양우의 임차보증금 265,000,000원을 중심으로 봐야 합니다. 임대차계약일은 2019.06.24, 확정일자는 2019.07.04, 전입·점유개시는 2019.07.09이고, 임차권등기는 2023.08.31 이루어졌습니다. 제공된 말소기준권리인 2024.10.17 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금으로 보증금을 모두 배당할 수 없으므로 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노양우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2019.07.09 / 2019.07.04 | 대항력 有 우선변제 有 승계 248,578,340원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
한우리타운104동 전용 49.02㎡에서 확인 가능한 실거래는 2021.06, 3층, 195,000,000원 1건입니다. 비교 평균·최저·최고가 모두 195,000,000원으로 집계돼 있으며 표본은 1건입니다. 따라서 현재 가격대를 단정할 만큼 거래 표본이 풍부하지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 49.02㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 비교 평균 | 49.02㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
최저매각가 17,130,000원만 놓고 보면 비교거래 195,000,000원의 8.8%에 불과합니다. 하지만 이 숫자로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 매수인이 실제로 부담하게 되는 가격은 선순위 임차보증금 인수를 포함한 약 265,000,000원 수준이고, 이는 확인 가능한 비교거래 195,000,000원의 135.9%입니다. 감정가 208,000,000원보다도 실질취득 구조가 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 708,340원 |
| 1. 임차인 노양우 보증금 | 265,000,000원 | 16,421,660원 |
| 2. 강제경매 신청 · 서울보증보험 주식회사 | 200,995,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 16,421,660원이 배당되고 248,578,340원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 200,995,960원은 배당 0원으로 가정돼 있습니다. 당해세 해당 금액은 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 17,130,000원 | 248,578,340원 | 265,708,340원 |
| 8회 유찰 시 | 11,991,000원 | 253,624,838원 | 265,615,838원 |
| 9회 유찰 시 | 8,393,700원 | 257,157,387원 | 265,551,087원 |
낙찰가가 17,130,000원 → 11,991,000원 → 8,393,700원으로 내려가도, 임차보증금 인수액은 248,578,340원 → 253,624,838원 → 257,157,387원으로 증가합니다. 즉 매각가만 내려갈 뿐 매수인의 전체 부담은 약 265,000,000원대에 그대로 머뭅니다. 이 사건에서 유찰 횟수가 많다는 사실을 가격 호재로 해석하기 어려운 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다. 사용승인일은 2018.07.23입니다.
- 입지. 백송고등학교 남서측 인근으로, 주변에는 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 공부 차이. 덕이동 1032-13 및 1029-62는 공부상 지목이 잡종지·임야이나 현황은 대로 조사됐습니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등이 포함되고, 덕이동 1029-62에는 준보전산지가 기재돼 있습니다.
- 규모·환금성 주의. 한우리타운104동은 8세대이며 확인 가능한 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 17,130,000원이 아니라 선순위 임차보증금 승계를 포함한 약 265,000,000원 수준을 실질취득가로 놓고 판단해야 합니다.
- 임차보증금 미배당 확인. 현재 가정상 노양우 보증금 중 248,578,340원이 매수인 인수입니다. 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰의 실익 점검. 8회 유찰 시 인수액 253,624,838원, 9회 유찰 시 257,157,387원으로 늘어납니다. 최저가 하락만 보고 대기하는 전략의 실익이 제한적입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·공과금 압류가 있으며 당해세 해당 시 배당순서와 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 등록 및 등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 시장가격 재확인. 확인 가능한 동일 면적 거래가 2021.06의 195,000,000원 1건뿐이므로, 입찰 전 최신 거래와 현장 매물 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금관계 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17,130,000원짜리 경매”가 아니다
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 17,130,000원입니다. 감정가 208,000,000원의 8.24%까지 떨어져 겉으로는 극단적인 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인 노양우의 보증금 265,000,000원이 존재합니다. 현재 매각가 가정에서는 그중 248,578,340원이 미배당되어 매수인에게 승계되고, 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 265,708,340원입니다.
추가 유찰 역시 구조를 바꾸지 않습니다. 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어 8회·9회 유찰 시에도 전체 부담은 약 265,000,000원대에 머뭅니다. 확인 가능한 동일 면적 거래 195,000,000원과 비교해도 실질취득 약 265,000,000원은 135.9% 수준입니다. 여기에 7회 유찰, 8세대 규모, 제한적인 거래 표본까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리 인수를 포함한 실질가격은 낮지 않습니다. 이 사건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 선순위 보증금 승계를 감당할 경제성이 있는지를 먼저 판단해야 하는 물건입니다.
