의정부지방법원 2024타경83406. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 한우리타운104의 2층 202호, 전용 49.02㎡ 다세대주택입니다. 감정가 208,000,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가는 11,991,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 약 94% 할인된 물건처럼 보입니다.
그러나 이 물건은 일반적인 가격 하락형 경매가 아닙니다. 등기부에는 2019년 7월 9일 전입·점유를 시작한 임차인 노양우의 주택임차권이 등기되어 있으며, 확정일자는 2019년 7월 4일입니다. 2024년 10월 17일 강제경매개시결정보다 앞선 임차권으로, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
이 때문에 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 매수인이 떠안아야 할 보증금은 커집니다. 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 265,000,000원 안팎에서 거의 움직이지 않습니다. 입찰 판단의 기준은 1,199만원이 아니라 이 실질취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 송포백송길 74-15, 2층 202호 (덕이동, 한우리타운104) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.02㎡ · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 2018.07.23 사용승인 |
| 규모 | 한우리타운104동 · 8세대 |
| 소유자 | 김진선(지분 2분의 1), 최영철(지분 2분의 1) |
| 소유권이전 | 2020.02.10 (매매원인 2018.07.03) |
| 감정가 | 208,000,000원 |
| 최저매각가 | 11,991,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 200,995,960원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2024.10.17 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 노양우 · 보증금 265,000,000원 · 2023.08.31 임차권등기 |
| 매수인 인수 예상 | 253,624,838원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
임차인 및 보증기관 승계 관계
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
|
노양우 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 |
전입 2019.07.09 확정 2019.07.04 등기 2023.08.31 |
265,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 노양우의 임차권등기에는 서울보증보험 주식회사가 대위자로 기재되어 있으며, 2023.02.22 대위변제에 따른 변제자 대위 사실이 확인됩니다. 이는 기존 임차보증금 채권과 관련된 권리 승계로, 서울보증보험을 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금 265,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
서울보증보험 주식회사는 본 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 그러나 보증기관의 대위변제와 임차권의 승계 관계가 있다고 해서 등기된 선순위 임차권의 대항력이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 매수인 인수 위험을 판단할 때는 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 인수 조건을 우선 확인해야 합니다.
한편 갑구에는 2021.11.26 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기이므로 매각 후 임대사업 관련 의무와 등기 정리 여부도 별도 확인 대상입니다.
② 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 208,000,000원 대비 최저가 11,991,000원이라는 숫자입니다. 최저가는 감정가의 약 5.76%에 불과하지만, 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰자가 부담하는 금액은 전혀 다릅니다.
현재 회차에서는 집행비용 615,838원을 제외한 매각대금 11,375,162원이 임차보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 따라서 보증금 미배당액은 253,624,838원이고, 여기에 낙찰가를 더한 실질취득 부담은 265,615,838원입니다.
보증금이 매각대금보다 크므로 유찰이 거듭되어 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 반대로 증가합니다. 실제 부담은 집행비용 등의 차이를 제외하면 보증금 265,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다.
유찰 회차별 부담 비교
| 회차 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 11,991,000원 | 253,624,838원 | 265,615,838원 |
| 9회 유찰 가정 | 8,393,700원 | 257,157,387원 | 265,551,087원 |
| 10회 유찰 가정 | 5,875,590원 | 259,630,171원 | 265,505,761원 |
각 회차의 예상 매각대금 및 보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 등의 추정 차이로 합계에 소폭 차이가 있지만, 유찰이 거듭되어도 실제 부담은 약 2억6,500만원 수준입니다. 실제 배당 및 인수액은 확정 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 실거래 비교 — 실질취득은 확인 거래가보다 높다
한우리타운104동의 동일 전용면적 49.02㎡ 거래로 확인되는 사례는 2021년 6월, 3층, 195,000,000원입니다. 이 거래를 기준으로 보면 현재 최저가 11,991,000원은 거래가의 약 6.1%에 불과합니다.
하지만 선순위 보증금을 반영한 실질취득 265,615,838원은 해당 거래가보다 70,615,838원 높고, 약 136.2%에 해당합니다. 최저가만 비교하면 매우 저렴해 보이지만, 매수인 부담을 제대로 반영하면 결론이 정반대로 바뀝니다.
| 비교 항목 | 기준 | 금액 |
|---|---|---|
| 실거래 | 2021.06 · 전용 49.02㎡ · 3층 | 195,000,000원 |
| 감정가 | 본건 2층 202호 | 208,000,000원 |
| 최저매각가 | 8회 유찰 | 11,991,000원 |
| 실질취득 | 낙찰가 + 인수보증금 | 265,615,838원 |
더욱이 한우리타운104동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 거래 표본이 적은 유형에서는 특정 거래 1건이 전체 시장가격을 대표하지 못할 수 있습니다. 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 하며, 감정가만으로 환금성을 보장할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 615,838원 |
| 1. 임차인 노양우 보증금 | 265,000,000원 | 11,375,162원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 200,995,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 | — | 253,624,838원 |
예상배당은 집행비용 615,838원을 우선 공제하고, 나머지 11,375,162원을 선순위 임차보증금에 배당하는 가정입니다. 매수인 인수액 253,624,838원은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 낙찰자가 별도로 부담하는 미변제 보증금입니다. 국세·지방세의 당해세 및 최우선변제 등은 반영하지 않았으며, 실제 배당순위와 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산서구 덕이동 백송고등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층이며, 2018.07.23 사용승인되었습니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고, 토지는 인접지와 대체로 평탄한 부정형의 3필지 일단입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 관련 사항이 있으며, 역사문화환경보존지역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 구체적인 적용 범위도 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 잡종지 또는 임야이나 현황은 대지로 이용되고 있습니다. 위반건축물로 보고된 사항은 없습니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 거래가 2021년 6월 1건에 그칩니다. 거래 사례가 제한적이어서 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 경매 이력. 해당 건물 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회입니다. 본건 또한 8회 유찰되었으나, 선순위 보증금 인수가 핵심인 만큼 유찰 횟수 자체를 할인 매력으로 해석하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 재계산. 입찰금액에 임차인 미배당 보증금 인수액을 반드시 더하세요. 현재 추정 합계는 265,615,838원이며, 낙찰가 11,991,000원만을 취득비용으로 생각해서는 안 됩니다.
- 선순위 임차권 확인. 노양우의 전입일 2019.07.09, 확정일자 2019.07.04, 임차권등기일 2023.08.31 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. 서울보증보험 주식회사의 2023.02.22 대위변제, 임차권등기상 대위자 표시, 실제 보증금 반환채권의 귀속 및 임차권등기 말소에 필요한 조건을 확인하세요. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
- 배당 변동 위험. 국세·지방세 압류와 우선 조세채권의 존재·법정기일 및 우선순위를 확인하세요. 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 시세 재검증. 현재 비교 가능한 거래는 2021년의 195,000,000원 거래입니다. 최근 동일 면적 실거래, 주변 유사 다세대 매물 및 현장 상태를 확인하기 전에는 적정 취득가격을 확정하기 어렵습니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 2021.11.26 등기된 민간임대주택 등록 내용과 매각 후 임대사업 관련 의무 및 등기 정리 가능 여부를 확인하세요.
- 점유 및 인도. 임차권등기와 과거 점유개시 기록만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현황조사 원본과 현장을 확인하고, 인도 및 보증금 반환 절차의 비용을 별도 검토해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 9회 및 10회 유찰 시에도 실질취득은 약 2억6,500만원입니다. 단순한 추가 유찰은 선순위 보증금 인수 문제를 해결하지 않습니다.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 기록, 조세채권 및 배당 관련 자료를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “1,199만원짜리 집이 아니라, 2억6,500만원 부담의 집”
이 경매의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아졌는가가 아닙니다. 낙찰자가 최종적으로 얼마를 부담하는가입니다.
8회 유찰된 다세대주택의 최저가가 11,991,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차인의 보증금 265,000,000원이 그대로 남아 있습니다. 배당을 반영한 매수인 인수 예상액은 253,624,838원이고, 총 실질취득 부담은 265,615,838원입니다.
이는 확인되는 2021년 실거래 195,000,000원보다 높은 금액입니다. 해당 거래가 오래되어 현재 시세를 확정하기는 어렵지만, 지금까지 확인된 가격 자료로는 이 물건에 유리한 가격 평가를 내리기 어렵습니다. 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본과 조세채권 관련 배당 변동 가능성도 부담입니다.
무엇보다 추가 유찰이 진행되어도 매수인 인수액이 늘어나 전체 취득 부담은 보증금 수준에 머뭅니다. 낙찰가가 더 내려간다고 싸게 취득할 수 있는 구조가 아닙니다.
종합 판단: D등급 — 입찰 회피 권고. 선순위 보증금 인수 문제가 해소되지 않는 한, 단순한 최저가 하락을 이유로 접근하기 어렵습니다. 임차권의 인수 조건, 보증기관 대위 관계, 우선 조세채권 및 현재 시장가격을 명확히 확인한 뒤에만 재검토할 수 있는 고위험 물건입니다.
