의정부지방법원 2024타경83406. 고양시 일산서구 덕이동 한우리타운104동 2층 202호, 전용 49.02㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.10.17. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 노양우의 전입·점유는 2019.07.09., 확정일자는 2019.07.04.이고, 주택임차권등기도 2023.08.31. 마쳐졌습니다. 모두 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 인수됩니다.
임차보증금은 265,000,000원으로 감정가 208,000,000원보다도 큽니다. 분석 기준 최저가 34,959,000원에서 집행비용 1,029,262원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 33,929,738원뿐입니다. 부족분은 231,070,262원이며, 낙찰대금과 합친 실질취득은 266,029,262원입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나므로 총 취득부담은 사실상 보증금 2.65억원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 송포백송길 74-15, 2층 202호 (덕이동, 한우리타운104) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.02㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.07.23 · 한우리타운104동 8세대 |
| 소유자 | 김진선 지분 2분의 1 · 최영철 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 34,959,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 200,995,960원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 노양우의 전입·점유·확정일자와 을구 1번 주택임차권은 선순위입니다. 반면 2025년에 등기된 국민건강보험공단 압류 2건과 국의 압류 2건은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 압류채권 중 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있어, 임차인의 배당액이 줄고 매수인의 인수액은 늘어날 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노양우 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2019.07.09 확정일자 2019.07.04 배당요구 2023.08.31 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 대위자 기재 |
실제 임차인은 노양우 1명이며 보증금은 265,000,000원 한 건만 반영합니다. 주택임차권등기에는 서울보증보험이 대위자로 기재되어 있으나, 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 신청채권자인 서울보증보험의 청구액 200,995,960원도 현 회차 배당에서는 0원으로 추정됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총액은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 34,959,000원 | 231,070,262원 | 266,029,262원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.77% | 24,471,300원 | 241,369,183원 | 265,840,483원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% | 17,129,910원 | 248,578,428원 | 265,708,338원 |
6회, 7회 유찰로 낙찰대금이 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 증가합니다. 실질취득은 각각 265,840,483원, 265,708,338원으로 계속 2.65억원대에 머뭅니다. 이 사건에서 유찰은 매수인의 총 취득부담을 의미 있게 낮추지 못합니다.
④ 시세 비교 — 실질취득이 실거래보다 높다
한우리타운104동은 총 8세대이며, 전용 49.02㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2021.06, 3층, 195,000,000원입니다. 거래 표본이 한 건이고 시차도 있어 현재 시세를 정밀하게 판단하기에는 한계가 있지만, 실질취득 266,029,262원은 이 거래보다 71,029,262원 높고 136.4%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 49.02㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 표본 평균 | 49.02㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 34,959,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,029,262원 | - |
| 1. 임차인 노양우 보증금 | 265,000,000원 | 33,929,738원 | 231,070,262원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 200,995,960원 | 0원 | 200,995,960원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정입니다. 압류채권 중 당해세가 먼저 차감되면 임차인의 예상배당이 줄어들어 매수인이 인수할 보증금 부족분이 231,070,262원보다 증가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2018.07.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 백송고등학교 남서측 인근으로, 주변에는 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하며, 3필지 일단의 평탄한 부정형 토지를 다세대주택 건부지로 이용합니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지 중 덕이동 1032-13과 1029-62는 공부상 잡종지·임야이나 현황은 대입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역 등에 포함되며, 일부 토지는 준보전산지에 접합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로 동일면적 실거래 표본이 1건이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회여서 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 합산. 최저가 34,959,000원이 아니라 미배당 보증금 231,070,262원을 더한 266,029,262원을 취득원가 기준으로 보세요.
- 유찰 효과 착시 금지. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 265,840,483원·265,708,338원으로 보증금 수준에 사실상 고정됩니다.
- 임차권 원본 대조. 노양우의 임대차계약, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기와 서울보증보험 대위 기재 내용을 원문으로 대조하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국민건강보험공단 압류 2건과 국의 압류 2건이 있으며, 당해세가 존재하면 임차인 배당 감소와 인수액 증가로 이어질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.26. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등록·말소 상태와 매각조건을 원문에서 확인하세요.
- 공부와 현황 차이 확인. 일부 토지의 공부상 지목과 현황이 다르므로 대지권·토지이용계획·허가구역 관련 내용을 확인하세요.
- 환금성 보수 평가. 8세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 1건뿐이므로 재매각 기간과 가격을 넉넉하게 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “3,495만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 표면적인 최저매각가는 34,959,000원이지만, 실제 판단 기준은 그 금액이 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금 265,000,000원이 낙찰가를 압도하고, 현 회차에서 미배당되는 231,070,262원을 매수인이 인수합니다. 실질취득은 266,029,262원으로 감정가 208,000,000원보다 높고, 확인되는 최신 실거래 195,000,000원의 136.4%입니다.
유찰이 한두 번 더 이어져도 낙찰가 감소분만큼 보증금 인수액이 늘어나 실질취득은 계속 2.65억원대에 머뭅니다. 여기에 압류 4건의 당해세 가능성, 총 8세대의 소규모 단지, 동일면적 거래 1건, 평균 5회 유찰이라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 낮은 최저가가 매력이 아니라, 큰 보증금 인수가 본질인 물건입니다.