💸 최저가 5,933,000원 🧾 인수 238,573,794원 🏠 실질취득 244,506,794원 ⚠️ 11회 유찰
5,933,000원
의정부지방법원 2024타경84034. 파주시 동패동 노블타운105동 1층 102호 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 11회 유찰이나 5,933,000원의 최저가가 아닙니다. 임차권자 현한울은 2021.06.21. 주민등록, 2021.05.21. 확정일자를 갖고 있고 2024.01.02. 보증금 244,000,000원의 주택임차권까지 등기했습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저가 5,933,000원을 전액 납부하더라도 집행비용 506,794원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 5,426,206원뿐입니다. 나머지 238,573,794원은 매수인 부담으로 남습니다. 즉 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 인수액이 커지는 구조라, 최저가 하락이 실질취득가 하락으로 거의 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84034 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 미래로310번길 250, 1층102호 (동패동,노블타운105동) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 56.705㎡ · 1층 102호 |
| 이용상태 | 공동주택인 다세대주택 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 5,933,000원 (11회 유찰) |
| 청구액 | 260,496,311원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 민간임대주택등기 | 2021.08.23. 등기 · 2021.08.18. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준으로 선언된 권리는 2024.11.06. 강제경매개시결정입니다. 그러나 현한울의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.01.02.이고, 주민등록일은 2021.06.21., 확정일자는 2021.05.21.입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로 처리해야 하며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 한 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
② 임차인 — 배당 부족분 238,573,794원 인수
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현한울 · 전유부분 전부 | 244,000,000원 | 2021.06.21 | 2021.05.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 현한울은 배당요구를 했지만, 현재 최저가로는 임차보증금 대부분이 배당되지 못합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 5,933,000원 | 238,573,794원 | 244,506,794원 |
| 12회 유찰 시 | 4,153,099원 | 240,321,657원 | 244,474,756원 |
| 13회 유찰 시 | 2,907,169원 | 241,545,160원 | 244,452,329원 |
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세보다 높다
노블타운104동105동106동의 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 평균은 200,600,000원, 최신 거래는 161,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.52㎡ | 2 | 161,200,000원 |
| 2026.06 | 53.58㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 200,600,000원 |
최저매각가만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 3.0%에 불과해 매우 싸 보입니다. 하지만 이것은 잘못된 비교입니다. 현재 회차의 실질취득액은 244,506,794원으로, 최근 12개월 평균 200,600,000원의 121.9% 수준입니다. 최신 거래 161,200,000원은 물론 최근 거래 최고가 240,000,000원보다도 실질취득 부담이 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 506,794원 |
| 1. 임차인 현한울 보증금 | 244,000,000원 | 5,426,206원 |
| 2. 경매개시결정 · 현한울 | 260,496,311원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 8.5%로 추정된 금액입니다. 임차인 보증금 중 238,573,794원은 미배당되어 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정초등학교 남서측 인근. 다세대주택 등 공동주택 밀집지대, 아파트단지, 근린생활시설, 초등학교 등 교육시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 미래로 등 주요도로 및 지선도로가 지나며, 제반 교통사정은 대체적으로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 1층 102호로, 난방·도시가스·위생 및 급배수·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장, 현황도면 및 동일 면적의 표준적 이용상황 등을 종합해 작성되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역 · 공시지가 732,200원/㎡ · 토지면적 1,647.0㎡이며, 토지거래계약에관한허가구역과 성장관리계획구역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 단지는 28세대이고 최근 12개월 거래가 2건이며, 경매 평균 유찰 횟수는 8.3회입니다. 본건은 이미 11회 유찰된 다세대주택입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 계산. 현재 기준 5,933,000원 낙찰가에 인수액 238,573,794원을 더한 244,506,794원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 선순위 임차권 원본 대조. 임차권등기, 주민등록일, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 현한울과 강제경매 채권자 현한울이 동일하게 표시된 경위를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.23. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 소유자 표시 대조. 등기사항전부증명서상 소유자는 최영철·김진선 각 2분의 1이지만, 집합건축물대장상 소유자는 박희자로 기재되어 있습니다.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 내부상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “593만원 낙찰”이 아니라 “약 2.45억 취득”
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 244,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당 잔액이 238,573,794원입니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 244,506,794원이며, 12회·13회까지 더 유찰되어도 총부담은 계속 244,000,000원대입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 200,600,000원, 최신 거래는 161,200,000원입니다. 실질취득이 이 시세들을 웃도는 데다 본건은 11회 유찰됐고, 단지 경매 평균도 8.3회 유찰입니다. 따라서 결론은 분명합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득가는 낮지 않습니다. 선순위 임차보증금 인수가 해소되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어려운 구조입니다.
