의정부지방법원 2024타경84034. 파주시 동패동 노블타운105동 1층 102호 다세대주택입니다. 감정가 300,000,000원에서 12회 유찰되어 최저매각가가 4,153,000원까지 하락했습니다. 감정가 대비 약 1.38%에 불과한 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보일 수 있습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금입니다. 현한울은 2021.06.16. 점유를 시작하고 2021.06.21. 전입신고를 마쳤으며, 2021.05.21. 확정일자를 받았습니다. 2024.01.02.에는 임차보증금 244,000,000원에 관한 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 말소기준인 2024.11.06. 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 선순위 임차권입니다.
매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 경매대금 대부분이 임차인 배당에 사용되더라도 보증금의 극히 일부만 충당되므로, 최저가만으로 투자수익을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 미래로310번길 250, 1층102호 (동패동, 노블타운105동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택 단위세대 |
| 건물 / 층 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 4층 중 1층 102호 |
| 거래비교 대상 면적 | 56.705㎡ |
| 소유자 | 김진선(2분의 1), 최영철(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 4,153,000원 |
| 진행 상태 | 12회 유찰 · 감정가의 약 1.38% |
| 신청채권자 / 청구 | 현한울 / 260,496,311원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.06. 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 민간임대주택 | 2021.08.18. 등록 · 2021.08.23. 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 살아남는다
이 사건에서 말소기준권리는 2024.11.06. 접수된 강제경매개시결정입니다. 이후 발생한 파주시의 공유지분 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 현한울의 임차권은 다릅니다. 2024.01.02. 임차권등기가 경매개시결정보다 앞서 있고, 전입신고와 점유개시도 2021년에 이루어졌습니다.
임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
현한울
전유부분 전부 · 주거(임차권등기)
|
244,000,000원 |
전입 2021.06.21. 확정 2021.05.21. |
있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 임대차계약일 | 2021.05.16. |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.06.16. |
| 전입신고일 | 2021.06.21. |
| 확정일자 | 2021.05.21. |
| 임차권등기일 | 2024.01.02. · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.01.02. |
| 보증금 | 244,000,000원 |
| 예상배당 | 3,678,246원 |
| 매수인 인수 | 240,321,754원 |
현한울은 보증기관의 대위변제 또는 승계신고자가 아닌 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 또한 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 현한울입니다. 따라서 신청채권액 260,496,311원과 임차보증금 244,000,000원을 독립된 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다
노블타운104동105동106동의 최근 12개월 거래는 2건으로, 평균 거래금액은 200,600,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 7월의 161,200,000원입니다. 거래 사례의 면적과 층이 대상 물건과 달라 개별 호수의 정확한 시세로 단정할 수는 없지만, 실질취득부담이 어느 수준인지 비교할 수 있습니다.
| 거래월 / 구분 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07. (최신) | 52.52㎡ | 2 | 161,200,000원 |
| 2026.06. | 53.58㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 200,600,000원 |
| 실질취득 예상액 | — | 1층 | 244,474,754원 |
최저매각가 4,153,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 약 2.1%에 불과합니다. 그러나 이는 가격 메리트를 나타내는 비율이 아닙니다. 매수인에게 승계되는 보증금까지 포함하면 예상 실질취득액이 244,474,754원으로 올라갑니다.
| 비교 기준 | 기준 금액 | 실질취득 대비 |
|---|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 200,600,000원 | 121.9% |
| 2026.07. 최신 거래 | 161,200,000원 | 151.7% |
| 2026.06. 거래 | 240,000,000원 | 101.9% |
실질취득액은 최근 12개월 평균보다 43,874,754원 높고, 최신 거래보다 83,274,754원 높습니다. 비교되는 거래 2건 중 높은 가격인 240,000,000원도 실질취득액보다 낮습니다. 따라서 현재 회차에 낙찰받는다고 해서 최근 시세보다 저렴하게 취득한다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,153,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 474,754원 |
| 1. 임차인 현한울 보증금 | 244,000,000원 | 3,678,246원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 현한울 | 260,496,311원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 4,153,000원 |
집행비용 474,754원은 추정치입니다. 임차보증금 배당액 3,678,246원, 미배당액 240,321,754원으로 계산했습니다. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 신청채권액을 별도 인수보증금처럼 중복 가산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 총 취득비용을 낮추지 못한다
보증금 인수형 경매에서 가장 중요한 구조입니다. 매각대금이 줄어들면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 최저매각가가 추가 하락하더라도 실질취득액은 임차보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 인수 보증금 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 4,153,000원 | 240,321,754원 | 244,474,754원 |
| 13회 유찰 가정 | 2,907,100원 | 241,545,228원 | 244,452,328원 |
| 14회 유찰 가정 | 2,034,969원 | 242,401,660원 | 244,436,629원 |
실질취득액 = 가정 매각가 + 예상 미배당 보증금. 각 회차의 집행비용 추정치가 달라 실질취득액에도 소폭 차이가 발생합니다. 취득세, 명도비, 체납 관리비, 금융비용 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 동패동 소재 운정초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택 등 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재하는 주거지역이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 미래로 등 주요도로와 지선도로가 있습니다. 감정요항표상 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 도시가스, 난방, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 주차장 설비가 구비되어 있습니다. 본건은 1층 102호입니다.
- 규모·거래. 노블타운104동105동106동은 28세대 규모로, 준공일은 2020.05.08.입니다. 최근 12개월 실거래는 2건으로 표본이 적고, 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 8.6회입니다. 본건도 12회 유찰되어 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조를 직접 확인하지 못해 집합건축물대장, 현황도면과 표준적인 이용상황 등을 참고하여 판단했습니다. 내부 하자와 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 확인. 등기사항전부증명서에는 김진선·최영철이 각각 2분의 1 지분 소유자로 기재되어 있으나, 감정요항표상 집합건축물대장 소유자는 박희자로 기재되어 있습니다. 입찰 전 소유자 표시의 정리 여부를 대조해야 합니다.
- 규제·임대등록. 토지 관련 사항에 계획관리지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 및 성장관리계획구역이 표시됩니다. 또한 2021.08.18. 민간임대주택으로 등록된 이력이 있으므로 관련 의무와 적용 여부를 확인해야 합니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시를 제거할 것. 현재 최저매각가 4,153,000원만 자금 소요액으로 판단하지 마세요. 예상 미배당 보증금 240,321,754원을 포함한 실질취득액 244,474,754원을 출발점으로 삼아야 합니다.
- 선순위 임차권과 인수 범위 확인. 현한울의 전입·점유·확정일자·임차권등기 및 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 조건을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당금과 실제 인수액 재계산. 현재 예상배당액 3,678,246원은 집행비용 추정에 기반합니다. 실제 배당액이 달라지면 인수 보증금도 달라질 수 있습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 현한울이 임차권자이자 신청채권자로 표시되어 있습니다. 청구금액 260,496,311원의 성격과 임차보증금 244,000,000원과의 관계를 확인하고 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 실제 점유 및 명도 확인. 주택임차권등기가 되어 있고 감정평가 당시 내부가 확인되지 않았으므로 현재 점유자가 누구인지, 보증금 반환과 명도가 어떤 조건으로 이루어질지 직접 확인해야 합니다.
- 최근 거래 기준으로 가격 상한 검토. 최근 12개월 평균은 200,600,000원, 최신 거래는 161,200,000원입니다. 실질취득액은 두 기준을 모두 웃돕니다. 추가 유찰만으로 이 차이가 크게 줄어들지는 않습니다.
- 민간임대주택·공부 불일치 확인. 민간임대주택 등록 사항과 등기부·집합건축물대장의 소유자 표시 차이를 확인하고, 토지 관련 규제가 취득 후 이용에 미치는 영향도 점검해야 합니다.
- 기타 취득비용 확인. 미납 공용관리비, 당해세, 취득 관련 세금, 금융비용 및 명도비용은 실질취득액에 별도로 추가될 수 있습니다.
- 원본 및 최신 변동 확인. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 다시 확인하세요. 특히 임차보증금 변제나 권리관계 변동이 있었는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “415만원에 낙찰받아도, 415만원짜리 집이 아니다”
이 사건은 최저매각가만 보면 안 되는 전형적인 선순위 임차보증금 인수형 경매입니다. 12회 유찰로 최저가는 감정가의 약 1.38%까지 하락했지만, 임차보증금 244,000,000원 중 대부분이 배당으로 해결되지 않아 낙찰자가 인수해야 합니다.
현재 회차에서 예상되는 실질취득액은 244,474,754원입니다. 이는 최근 12개월 평균 거래가격보다 21.9%, 최신 거래가격보다 51.7% 높은 수준입니다. 특히 최근 거래 두 건 중 최신 거래가격이 더 낮아, 거래 조건의 차이를 감안하더라도 시세 비교에는 신중함이 필요합니다.
게다가 28세대 규모의 다세대주택으로 거래 표본이 적고, 경매가 12회 유찰되었으며, 내부 확인 및 공부상 소유자 표시 점검 사항까지 남아 있습니다. 추가 유찰되더라도 인수할 임차보증금이 늘어나므로 총 취득비용이 의미 있게 낮아지는 구조도 아닙니다.
따라서 이 사건의 종합 판단은 D등급입니다. 낙찰가의 할인율은 극단적으로 크지만 실질취득액은 최근 시세 이상이기 때문입니다. 선순위 임차보증금의 인수 부담이 실제로 해소된다는 객관적 근거 없이 최저가만 보고 응찰하는 것은 피해야 할 유형입니다.
