최저가 1,210만원은 착시 — 보증금 승계로 실질취득은 약 2.446억원

의정부지방법원 2024타경84034. 파주시 동패동 노블타운105동 1층 102호 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 300,000,000원짜리 물건이 9회 유찰되어 12,107,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 말소기준권리인 2024년 11월 6일 강제경매개시결정보다 앞서, 현한울 명의의 주택임차권이 2024년 1월 2일 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2021년 5월 16일, 확정일자는 2021년 5월 21일, 점유개시는 2021년 6월 16일, 주민등록일은 2021년 6월 21일이며 보증금은 244,000,000원입니다.

이 임차인은 말소기준보다 앞선 전입과 점유를 갖춘 대항력 임차인으로 조사됐고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액은 낙찰자가 승계합니다. 현재 최저가를 전액 낙찰가로 가정해도 집행비용을 제외한 임차인 배당은 11,489,074원에 그치며, 나머지 232,510,926원이 매수인 부담으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰자에게 남는다

이 사건의 말소기준은 등기부상 2024.11.06. 강제경매개시결정입니다. 그보다 뒤에 접수된 파주시의 김진선 지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 현한울의 주택임차권은 2024.01.02. 접수되어 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 한 잔액을 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당액 승계

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되는 인원은 1명입니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 문제는 없지만, 이 한 명의 선순위 보증금 자체가 감정가의 상당 부분을 차지합니다. 현재 회차 예상배당 후에도 보증금의 약 95.3%가 매수인 부담으로 남습니다.

③ 회차별 총부담 — 유찰돼도 약 2.445억원

최저매각가가 12,107,000원에서 5,932,430원까지 내려가도 실질취득은 244,617,926원에서 244,506,784원으로 약 111,142원만 줄어듭니다. 유찰로 감소하는 낙찰가만큼 미배당 보증금이 거의 그대로 늘기 때문입니다. 이 사건에서는 추가 유찰이 가격 메리트를 만드는 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다

노블타운104동·105동·106동의 유사면적 실거래는 최근 12개월 동안 2건입니다. 2026년 6월 전용 53.58㎡ 3층이 240,000,000원, 2026년 7월 전용 52.52㎡ 2층이 161,200,000원에 거래됐습니다. 평균은 200,600,000원입니다.

현재 최저가 12,107,000원만 최근 평균과 비교하면 6.0%에 불과하지만, 이는 선순위 임차보증금 승계를 빼놓은 비교이므로 가격 판단에 사용할 수 없습니다. 실제 부담 244,617,926원은 최근 12개월 평균보다 44,017,926원 높고, 평균의 121.9%입니다. 최신 거래 161,200,000원과 비교하면 151.7%이며, 최근 최고 거래 240,000,000원보다도 4,617,926원 높습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 12,107,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 5.1%로 추정된 금액입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 명세서상 대항력 임차인의 보증금 미변제액을 매수인이 인수하는 구조는 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 운정초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 미래로와 지선도로가 지나며, 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물이며 도시가스, 난방, 위생·급배수, 소화전·화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 내부 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 집합건축물대장, 현황도면과 동일면적의 표준적 이용상황을 참작해 내부구조가 조사됐습니다.
• 공부 관계. 물리적 현황과 공부의 차이는 없는 것으로 평가됐지만, 등기부 소유자는 최영철·김진선이고 집합건축물대장 소유자는 박희자로 등재되어 있습니다.
• 토지. 계획관리지역이며 토지거래계약 허가구역과 성장관리계획구역 등에 포함됩니다. 토지는 1,647㎡, 평지의 부정형이며 공시지가는 732,200원/㎡입니다.
• 환금성. 노블타운104동·105동·106동은 총 28세대이고 2020.05.08. 사용승인됐습니다. 최근 실거래 표본은 2건이며 가격 차이가 78,800,000원으로 커 보수적인 재매각 계획이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 기준 낙찰가 12,107,000원에 인수액 232,510,926원을 더한 244,617,926원을 기준으로 손익을 계산해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 확정일자, 전입세대확인서, 점유자료와 보증금 244,000,000원의 지급내역을 확인해야 합니다.
• 동일인 채권관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 현한울이므로 강제경매 청구 260,496,311원의 발생 원인과 임차보증금 채권의 관계를 대조해야 합니다.
• 명도보다 보증금 정산. 임차권등기 상태에서는 단순 인도명령만으로 끝날 문제가 아니라, 미변제 보증금과 임차권 말소·인도의 동시이행 구조를 반영해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 누수, 결로, 설비 상태와 수리비를 현장조사로 확인해야 합니다.
• 소유자 표시 대조. 등기부와 집합건축물대장의 소유자 표시가 다르므로 건축물대장, 등기원인 서류와 민간임대주택 등록 상태를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약 허가구역 포함 사실을 기준으로 취득 목적과 관련 절차를 사전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “1,210만원에 사는 집이 아니다”

이 물건의 최저매각가는 감정가의 약 4.04%인 12,107,000원입니다. 하지만 그 숫자는 매수인이 인수할 선순위 임차보증금을 제외한 법원 입찰가격일 뿐입니다. 현재 회차에서 실제 부담할 금액은 244,617,926원으로, 최근 12개월 실거래 평균 200,600,000원보다 44,017,926원 높습니다. 10회나 11회까지 추가 유찰돼도 실질취득은 약 244,500,000원으로 거의 변하지 않습니다.

권리관계의 핵심은 명확합니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명, 보증금 244,000,000원, 현재 예상 인수액 232,510,926원. 여기에 신청채권자와 임차인이 동일하다는 확인 과제, 9회 유찰, 최근 실거래보다 높은 총부담, 소규모 단지와 내부 미확인 요소가 겹칩니다. 결론은 최저가 착시가 매우 큰 인수형 사건입니다. 가격 메리트가 아니라 선순위 보증금과 채권관계가 실제로 소멸하거나 조정된다는 확정적 근거가 확인되지 않는 한, 최저가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.