의정부지방법원 2024타경84232. 고양시 덕양구 지축동 서연타워주차장 1층 104호 외 3개호를 묶어 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되지만, 등기 형태는 집합건물이며 감정상 실제 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 104호부터 107호까지 경계벽을 제거하여 회바라기라는 상호로 통합 사용하고 있습니다.
이 물건의 등기상 말소기준권리는 2023.09.18. 파주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 농협은행의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권과 우리은행의 근저당권, 후순위 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
그러나 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차인 회바라기(대표자 김형원)의 보증금 160,000,000원은 별도로 검토해야 합니다. 점유와 대항요건의 성립 시점이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있으나, 이를 임차보증금 인수 위험이 없다는 확정 결론으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84232 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축2로 21, 1층 104호 (지축동, 서연타워주차장) |
| 물건종류 | 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 실제 제1종근린생활시설(소매점) 이용 |
| 매각범위 | 목록 1~4 일괄매각 · 1층 104·105·106·107호 통합 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 1층 · 사용승인 2022.02.23 |
| 소유자 | 주식회사삼성홀딩스 (2023.09.18. 소유권이전) |
| 감정가 | 4,220,000,000원 |
| 최저매각가 | 709,255,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 경매 청구액 | 2,575,379,879원 |
| 경매개시 채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 말소기준권리 | 2023.09.18. 파주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 현재 근저당권자 | 농업협동조합자산관리회사 (2025.02.11. 이전등기) |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 회바라기(대표자 김형원) |
| 임차보증금 | 160,000,000원 (104~107호 통합 사용) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 등기권리와 임차권을 분리해서 판단
말소기준인 파주농업협동조합 근저당권을 포함하여, 그 뒤에 설정된 농협은행·우리은행 근저당권 및 후순위 가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 이미 해제·말소된 가압류 역시 현재 인수할 권리로 보지 않습니다. 다만 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 임차인의 대항력이 부정되는 것은 아닙니다.
특히 2025.02.11. 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 배당표에서 파주농업협동조합으로 표기된 채권은 실제 배당 단계에서 권리이전 및 채권 잔액을 대조해야 합니다. 고양시와 국가의 압류도 등기상 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 조세의 법정기일과 당해세 등에 따른 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 160,000,000원 인수 여부 미확정
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월 임대료 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 회바라기 (대표자 김형원) |
104·105·106·107호 | 160,000,000원 | 8,000,000원 현황조사 표기 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 보증금 160,000,000원은 통합 사용 중인 104~107호에 관한 조사 금액이며, 이를 104호 단독 보증금이나 확정 인수액으로 보아서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
감정가는 4,220,000,000원, 5회 유찰 후 최저매각가는 709,255,000원입니다. 최저가가 감정가의 16.81%까지 낮아졌다는 점은 분명합니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 비율이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 배당계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 709,255,000원 | 16.81% | 3,869,859,459원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 496,478,499원 | 11.76% | 4,080,508,195원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 347,534,949원 | 8.24% | 4,227,752,449원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 채권자들의 미배당액은 오히려 증가합니다. 또한 모든 회차의 매수인 인수액 0원은 임차권 대항력과 실제 배당요구에 대한 검증이 완료된 금액이 아닙니다. 특히 매각가가 더 내려가더라도 선순위 대항력 임차보증금이 승계되는 경우에는 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락으로 그대로 이어지지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 709,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,492,550원 |
| 1. 을구 1번 · 파주농업협동조합 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 농협은행 근저당 | 3,000,000,000원 | 339,762,450원 |
| 3. 을구 3번 · 우리은행 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 · 농협은행 가압류 | 120,584,953원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 · 신용보증기금 가압류 | 270,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 · 농협은행 가압류 | 52,018,815원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,827,346원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 · 경기신용보증재단 | 153,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 16번 · 중소기업은행 | 52,190,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 9,492,550원, 채권자 배당 699,762,450원으로 매각대금 709,255,000원이 배분되는 추정입니다. 총 채권액 4,569,621,909원 대비 미배당액은 3,869,859,459원입니다. 채권최고액 등을 기준으로 한 단순 배당모형이며, 실제 채권 잔액, 근저당권 이전, 공동담보 배당, 조세 우선순위, 상가임차인의 우선·최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 지축역 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 단독·다가구주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지축역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층 건물로, 2022.02.23. 사용승인되었습니다. 1층 104호 외 3개호를 경계벽 없이 통합하여 소매점으로 이용하고 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·급탕설비, 시스템에어컨, 승강기, 소방 및 방송설비 등이 있습니다.
- 토지. 지목은 주차장, 토지면적은 1,237.9㎡이며 일반상업지역입니다. 이는 전체 토지에 관한 면적으로, 개별 매각 호실의 전유면적을 뜻하지 않습니다. 동측·서측·남측의 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 공공주택지구, 노외주차장, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 제한보호구역 등의 사항이 있습니다. 이용행위별 제한은 관계 공부와 담당 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 3,838,000원/㎡입니다. 이는 경매 목적물의 실거래가격이나 개별 호실의 적정 매수금액을 직접 의미하지 않습니다.
- 환금성. 지축역 인근의 상업지역이라는 입지적 특성은 있지만, 4개호 일괄매각과 통합 임대차관계로 인해 개별 호실 매각보다 매수 대상이 제한될 가능성이 있습니다. 5회 유찰 이력도 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확정. 회바라기의 사업자등록, 최초 점유 시점, 임대차계약 체결일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하여 말소기준권리와 비교하세요.
- 보증금 승계 여부. 보증금 160,000,000원의 임대차 범위와 실제 미배당 가능액, 매수인 인수 여부를 호실별로 검토해야 합니다.
- 임대료 검증. 월 8,000,000원과 월 1,100,000원(부가세 제외)이라는 상이한 조사 내용을 원계약서와 입금 증빙으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 목록 1~4가 모두 포함되는지, 각 호실의 면적과 대지권, 내부 연결 상태, 경계벽 복구 필요성 및 비용을 확인하세요.
- 근저당권 이전. 파주농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 실제 배당채권자와 잔존채권을 확인하세요.
- 세금·배당. 고양시 및 국가의 압류 관련 조세채권, 당해세, 우선순위와 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 상가 수익성. 실제 임대료, 공실 위험, 관리비·유지보수비와 통합 점포의 재임대 가능성을 검토하세요.
- 가격 상한. 감정가 할인율만으로 입찰가격을 결정하지 말고, 인근 유사 상가의 실거래·임대수익·공실 및 처분 가능성을 반영한 별도 평가를 선행하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 16.81%가 곧 시세 대비 저가는 아니다”
이 사건의 눈에 띄는 특징은 5회 유찰과 감정가 대비 16.81%의 최저가입니다. 다만 이를 곧바로 큰 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다. 실제 시장가격과 임대수익을 확정할 수 없고, 104~107호를 일괄 이용하는 상가 특성상 환금성과 활용 방식에 추가적인 검토가 필요합니다.
권리관계 역시 등기상 후순위 권리가 소멸하는 구조라는 장점이 있지만, 임차보증금 160,000,000원의 대항력과 승계 여부가 미확정입니다. 배당계산의 인수액 0원만 보고 권리상 완전히 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 입찰 보류·추가 실사 우선입니다. 임차권 인수 위험을 해소하고, 실제 임대료와 일괄매각 범위, 용도 적법성 및 현재 시장가격을 확인한 뒤 실질취득비용 기준으로 입찰가격을 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 할인율의 크기가 아니라 얼마의 비용과 어떤 임차·운영상 위험을 함께 취득하게 되는지입니다.
