의정부지방법원 2024타경84232. 고양시 덕양구 지축동 서연타워주차장 1층 104호·105호·106호·107호를 일괄매각하는 사건입니다. 네 개 호실은 경계벽을 제거한 뒤 하나의 제1종근린생활시설(소매점)로 사용 중이며, 상호는 ‘회바라기’입니다. 감정가는 4,220,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,067,800,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기 구조만 보면 말소기준권리는 2023.09.18. 설정된 파주농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권 3,000,000,000원과 이후의 우리은행 근저당권, 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 상가 점유자인 임차인의 전입신고일과 확정일자가 알려지지 않았으므로, 등기 권리가 깨끗해진다는 사실만으로 임차보증금 인수까지 0원이라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84232 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축2로 21, 1층 104호 외 3개호 (지축동, 서연타워주차장) |
| 매각 대상 / 이용상태 | 104·105·106·107호 일괄매각 · 경계벽 제거 후 제1종근린생활시설(소매점)로 통합 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층 중 1층 · 사용승인일 2022.02.23. |
| 토지 | 지목 주차장 · 전체 면적 1,237.9㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 3,838,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사삼성홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 4,220,000,000원 / 2,067,800,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 2,575,379,879원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.18. 파주농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 121420으로 설정된 농협은행 근저당권과 2023.12.04. 우리은행 근저당권, 이후 접수된 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 파주농업협동조합의 근저당권은 2025.02.11. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준권리의 순위와 소멸 구조는 그대로 이어집니다.
② 점유·임차 — 보증금 승계 여부 판정 보류
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 회바라기 대표자 김형원 | 104·105·106·107호 | 160,000,000원 | 8,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 회바라기가 104호부터 107호까지 점유하는 것으로 나타나며 보증금은 160,000,000원입니다. 그러나 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 판정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당모형의 매수인 인수액 0원은 확정액이 아니라 조건부 추정으로 보아야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가 2,067,800,000원은 감정가 4,220,000,000원의 정확히 49%입니다. 할인 폭 자체는 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 이 비율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 특히 본건은 네 개 호실을 통합한 소매점이고 토지의 지목이 주차장이며 도시계획상 노외주차장에 포함된 물건입니다. 일반적인 주거용 부동산보다 가격 비교와 환금성 판단이 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 2,067,800,000원 | 2,044,722,000원 | 3,737,782,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,447,460,000원 | 1,430,585,400원 | 4,351,918,600원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,013,221,999원 | 1,000,689,779원 | 4,781,814,221원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 2,575,379,879원 중 예상 배당은 1,684,722,000원으로, 890,657,879원이 충족되지 않습니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여액도 0원입니다. 추가 유찰은 매수 가격을 낮추지만 채권자의 미배당액을 더 키울 뿐이며, 임차인의 대항력 판정 문제를 자동으로 없애주지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,067,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,078,000원 |
| 1. 근저당 · 파주농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,000,000,000원 | 1,684,722,000원 |
| 3. 가압류 · 에스유홀딩스 | 122,365,238원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 | 120,584,953원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 | 52,018,815원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 | 400,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 | 690,516,853원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,827,346원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 경기신용보증재단 | 153,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 중소기업은행 | 52,190,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권액은 5,782,504,000원, 채권자 배당액은 2,044,722,000원, 미배당액은 3,737,782,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 해제된 일부 가압류가 채권총액에 포함되어 있으므로 실제 배당요구 내역과 채권신고를 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 지축역 동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트·오피스텔·단독 및 다가구주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지축역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측·서측·남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접한 중로각지입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·노외주차장에 포함되며 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 건물 상태. 2022.02.23. 사용승인된 지상 7층 건물로, 위생·급배수·급탕·시스템에어컨·승강기·소방·방송설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 네 개 호실 통합 소매점이라는 비표준 구성, 지목 주차장과 노외주차장 지정, 임차관계 미확정 때문에 일반적인 단일 상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사업자등록 확인. 임차인 김형원 또는 회바라기의 사업자등록 신청일·등록사항과 실제 점유 개시일을 확인해 말소기준일 2023.09.18.과 비교하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금 160,000,000원, 월차임 8,000,000원과 감정평가 탐문액 1,100,000원의 차이를 임대차계약서·송금 내역으로 확인하세요.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당받을 수 있는 금액을 확인해야 미배당 보증금의 승계 가능성을 계산할 수 있습니다.
- 통합 사용 점검. 104~107호 경계벽 철거가 적법한지, 집합건물 관리규약·건축물대장·소방시설·원상복구 조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 할인 매물로 판단하지 말고, 지축역 인근 유사 근린생활시설의 임대료·공실률·수익률과 비교하세요.
- 용도 제한 확인. 일반상업지역이지만 노외주차장·철도보호지구·공공주택지구 등 제한사항이 실제 영업과 증축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 세금·체납 확인. 고양시와 국세 압류가 존재했던 만큼 당해세, 관리비, 전기·수도 등 체납액과 배당 순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·사업자등록 현황을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것은 임차인이다
이 사건은 감정가 4,220,000,000원에서 2회 유찰되어 2,067,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 비교 실거래 근거가 없고, 네 개 호실 통합 소매점이라는 특수성과 노외주차장 지정이 환금성을 제한할 수 있기 때문입니다.
등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당권·가압류·압류는 소멸합니다. 진짜 승부처는 임차인입니다. 실제 임차인 1명의 보증금 160,000,000원에 대해 전입신고일·확정일자· 배당요구 여부가 확인되지 않아 인수 여부가 열려 있습니다. 등기는 정리되지만 점유 위험은 아직 닫히지 않았고, 가격은 시세 검증이 끝나지 않았습니다. 사업자등록과 임대차 원본을 확인하기 전까지는 보수적인 응찰가와 명도 시나리오가 필요합니다.