대구지방법원 2024타경5769. 대구 남구 봉덕동의 통칭 ‘대성맨션’ 나동 5층 503호, 전유면적 71.36㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김경미·김경아·김경혜·김경희·김무형·김재형의 공유이고, 이번 강제경매는 그중 김재형 지분 23분의 5에 대해 진행됩니다. 신청채권자는 베네핏소셜주식회사, 청구금액은 70,000,000원입니다.

표면적인 가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 43,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 14,749,000원까지 낮아졌고, 데이터상 동일 면적 실거래 200,000,000원 대비 최저가 비율은 7.4%입니다. 하지만 이 수치를 일반적인 아파트 경매의 ‘시세 대비 할인율’로 읽으면 안 됩니다. 실거래는 전체 세대 거래이고 이번 경매는 23분의 5 지분매각이며, 그 위에 소유권 자체를 잃을 수 있는 선순위 가처분이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심

이 사건에서 경매개시결정은 2024.06.19.이고, 그보다 앞선 2021.06.28. 코리아신탁주식회사의 가처분이 존재합니다. 가처분의 피보전권리는 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기청구권입니다. 데이터에서도 이 가처분은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정되어 있습니다.

임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 임차보증금 인수가 아니라 선순위 가처분과 지분매각 구조입니다. 금전 기준 예상 인수액이 0원이라는 사실을 ‘권리가 깨끗하다’는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 7.4%라는 숫자만 보면 안 된다

대성맨션 전용 71.36㎡의 제공된 실거래 표본은 2024.03, 5층, 200,000,000원 한 건입니다. 데이터상 최신 거래와 최근 12개월 평균으로 잡힌 금액도 모두 200,000,000원이며 표본 수는 1건입니다.

최저가 14,749,000원은 이 실거래 금액의 7.4%로 계산되어 있습니다. 그러나 이 비율은 전체 세대 실거래와 23분의 5 지분 경매가격을 나눈 값이므로, 이를 근거로 “시세보다 90% 이상 싸다”거나 “초저가 매물”이라고 평가할 수 없습니다. 더구나 가처분으로 인해 낙찰 후 소유권을 잃을 가능성이 명시돼 있어 가격 할인 자체가 투자 메리트를 보장하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,749,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 신청채권자의 미배당액은 55,916,482원입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이나, 이는 선순위 가처분에 따른 소유권 상실 위험과는 별개의 문제입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영대병원네거리 남동측 인근. 단독주택·근린생활시설·아파트단지 등이 형성된 지역이며 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 인근 간선도로변에 지하철1호선 영대병원역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 1,479,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 대성맨션은 40세대, 준공일 1980.07.31로 확인됩니다. 이번 경매는 전체 세대가 아닌 공유지분 매각이므로 일반적인 아파트 단독소유권 거래와는 구조가 다릅니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가처분 본안 결과 확인. 코리아신탁주식회사 가처분과 대구지방법원 2021가단113413호 화해권고결정의 효력·이행 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
• 소유권 상실 위험 우선. 매각물건명세서에 매각 후에도 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시되어 있으므로 최저가보다 먼저 검토해야 할 사안입니다.
• 지분매각 확인. 낙찰 대상은 김재형 지분 23분의 5입니다. 나머지 공유자 지분을 취득하는 경매가 아닙니다.
• 공유자 우선매수 특별조건. 지분매각에는 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건이 명시되어 있으므로 외부 입찰자는 해당 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황과 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 실거래 비교 주의. 200,000,000원 실거래는 전체 세대 거래이고 경매가격은 23분의 5 지분 가격이므로 7.4% 수치를 일반적인 할인율로 해석하지 마십시오.

맺으며 — “싸다”보다 “내 소유권이 남는가”가 먼저다

이 사건은 감정가 43,000,000원에서 3회 유찰돼 14,749,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 관심을 끌 만하지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 이번 매각은 김재형의 23분의 5 지분매각이고, 경매개시결정보다 앞선 코리아신탁주식회사 가처분이 매수인에게 남습니다. 더구나 매각물건명세서는 본안소송의 화해권고결정 확정 사실과 함께, 경매 매수인이 가처분채권자에게 대항할 수 없고 매각 이후라도 소유권을 상실할 수 있다고 명시합니다.

따라서 이 물건의 핵심 질문은 “1,474만원이면 싼가?”가 아니라 “낙찰 후 취득한 지분 소유권을 유지할 수 있는가?”입니다. 금전상 인수액 0원과 낮은 최저가만으로 접근하기에는 권리 위험이 너무 큽니다. 가격은 낮지만 권리 위험은 매우 높은 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.