대구지방법원 2024타경5769. 대구 남구 봉덕동 대성맨션 나동 5층 503호, 전유면적 71.36㎡ 아파트입니다. 하지만 이번 경매에서 매각되는 것은 한 세대 전체가 아니라 공동소유자 김재형의 23분의 5 지분입니다. 김경미·김경아· 김경혜가 각 23분의 2, 김경희와 김재형이 각 23분의 5, 김무형이 23분의 7을 소유하는 공유관계로, 낙찰자는 다른 공유자들과 함께 부동산을 소유하게 됩니다.
일반적인 지분경매만으로도 사용·수익과 처분에 제약이 생기지만, 이 사건의 핵심은 공유관계보다 앞서 등기된 코리아신탁주식회사의 가처분입니다. 이 가처분은 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 권리이며, 2024.06.19. 경매개시결정보다 먼저 등기되어 매각으로 소멸하지 않습니다. 매각물건명세서에는 가처분권자가 소유자들을 상대로 제기한 본안소송에서 화해권고결정이 확정되었고, 매수인이 가처분권자에게 대항할 수 없어 매각 이후라도 소유권을 상실할 수 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경5769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕로6길 16, 나동 5층503호 |
| 물건종류 / 전유면적 | 집합건물(아파트) · 전유면적 71.36㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 단지 | 대성맨션 · 40세대 · 1980.07.31. 준공 |
| 매각 대상 | 김재형 소유 지분 5/23 |
| 현재 소유관계 | 김경미 2/23 · 김경아 2/23 · 김경혜 2/23 · 김경희 5/23 · 김무형 7/23 · 김재형 5/23 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 30,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 베네핏소셜주식회사 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분이 남는다
말소기준은 2024.06.19. 김재형 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 근저당권은 없고, 2021.10.13. 등기된 김재형 지분 압류도 2022.09.06. 해제되어 말소됐습니다. 문제는 말소기준보다 약 3년 앞선 2021.06.28. 가처분입니다. 해당 가처분은 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수하며, 단순히 일정 금액을 추가 부담하는 권리가 아니라 취득한 소유권 자체가 흔들릴 수 있는 비금전적 인수권리입니다.
배당·권리분석상 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 이 사건에서 가장 큰 인수 위험은 임차인이 아니라 선순위 가처분입니다.
② 지분·시세 비교 — 30,100,000원은 ‘아파트 한 채 가격’이 아니다
대성맨션 전유면적 71.36㎡의 확인된 실거래는 2024.03. 5층 거래 200,000,000원 한 건입니다. 경매 최저가 30,100,000원은 이 전체 세대 거래가의 15.1%에 불과하지만, 이번 매각 대상이 전체 소유권이 아니라 5/23 지분이라는 점을 빼고 두 금액을 직접 비교하면 안 됩니다.
| 구분 | 기준 | 금액 |
|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2024.03. · 전유면적 71.36㎡ · 5층 · 전체 세대 | 200,000,000원 |
| 경매 감정가 | 김재형 소유 5/23 지분 | 43,000,000원 |
| 현재 최저가 | 김재형 소유 5/23 지분 · 1회 유찰 | 30,100,000원 |
전체 세대 실거래 표본은 2024.03. 한 건뿐이고, 지분경매는 전체 세대 매매와 환금성·사용가치가 다릅니다. 여기에 공유자 우선매수 특별조건과 소유권 상실 가능성이 있는 가처분까지 존재합니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 941,800원 |
| 1. 경매신청채권 · 베네핏소셜주식회사 | 70,000,000원 | 29,158,200원 |
| 미배당 채권 | - | 40,841,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 29,158,200원이 신청채권자에게 배당되고, 40,841,800원이 미배당으로 남습니다. 매수인이 인수하는 채권액은 0원이지만, 선순위 가처분이라는 비금전적 인수 위험은 별도로 존속합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유면적 71.36㎡의 아파트로 이용 중이며, 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 영대병원네거리 남동측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 간선도로변에 지하철 1호선 영대병원역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 평지의 아파트 부지입니다. 공시지가는 1,479,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 40세대·1980.07.31. 준공 단지인 데다, 이번 매각은 전체 세대가 아닌 5/23 지분이어서 일반 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 본안기록 확인. 대구지방법원 2021가단113413호 화해권고결정의 내용과 확정 범위, 실제 소유권이전 가능 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가처분 말소 여부 확인. 2021.06.28. 코리아신탁주식회사 가처분이 입찰 시점에도 존속하는지 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 시나리오. 낙찰 후 가처분권자의 소유권이전등기가 실행될 경우 취득 지분을 잃을 수 있다는 전제에서 입찰 여부를 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 다른 공유자의 우선매수 신고 가능성과 특별매각조건의 구체적인 적용 절차를 확인해야 합니다.
- 지분 사용·수익. 낙찰만으로 503호 전체를 독점 점유할 수 없으므로 공유물 사용, 임대수익, 공유물분할 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 점유관계. 권리분석상 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 현황조사 원문과 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 단위. 200,000,000원 실거래는 전체 세대 거래이고 경매 대상은 5/23 지분입니다. 단순 금액 차이만으로 할인율을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·화해권고결정·현황조사서와 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 안전한 물건”
이 사건의 최저가는 감정가 43,000,000원에서 30,100,000원으로 내려왔지만, 가격보다 권리의 존속 가능성이 먼저입니다. 매각 대상은 김재형의 5/23 지분뿐이고, 공유자 우선매수 특별조건도 적용됩니다. 무엇보다 2021.06.28. 선순위 가처분과 확정된 화해권고결정 때문에 매수인은 경매로 취득한 뒤에도 소유권을 상실할 수 있습니다.
신청채권자의 미배당이 40,841,800원 발생하더라도 그 채권을 매수인이 금액으로 인수하는 것은 아닙니다. 그러나 이 사건의 위험은 채권액이 아니라 취득한 권리를 계속 보유할 수 있느냐에 있습니다. 가처분과 본안결정의 효력이 해소됐다는 객관적인 원본 자료가 확인되지 않는 한, 감정가 70%라는 할인만으로 접근하기 어려운 고위험 지분경매입니다.