의정부지방법원 2024타경85860. 고양시 일산동구 성석동의 골든힐스빌 102동 202호입니다. 다세대주택인 이 물건은 감정가가 246,000,000원이었지만 무려 10회 유찰되면서 최저매각가가 6,949,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 2.82%라는 숫자는 눈길을 끕니다. 그러나 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 하는 것은 낙찰가가 아니라 매수인에게 남는 임차보증금 채무입니다.
임차인 정서희는 2019.05.27 전입신고를 마쳤고, 2019.04.25 및 2021.05.14 확정일자가 확인됩니다. 말소기준으로 제시된 2022.02.07 국세 압류보다 전입이 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 후순위 등기들이 말소된다고 해서 임차보증금 인수까지 없어지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 117, 102동 2층202호 (성석동 195-32) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 골든힐스빌A(101,102,103동) |
| 면적 / 층수 | 시세 비교 대상 전용 56.5156㎡ · 지하 1층/지상 4층 중 2층 202호 |
| 사용승인 | 2018.04.02 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김연호 (2019.05.23 소유권이전) |
| 감정가 | 246,000,000원 |
| 최저매각가 | 6,949,000원 (10회 유찰, 감정가 약 2.82%) |
| 매수인 인수 추정 | 207,000,000원 |
| 실질취득 추정 | 213,949,000원 (최저가 낙찰 가정) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 233,565,482원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 보증금 인수
이 사건의 말소기준은 2022.02.07 국(노원세무서장)의 압류로 제시되어 있습니다. 그 이후 주택도시보증공사의 가압류, 여러 지방자치단체 및 국세 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 정서희의 전입일이 말소기준보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
|
정서희 건물전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2019.05.27 확정 2019.04.25 (1차) 확정 2021.05.14 (2차) 임차권등기 2023.06.29 |
207,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당 확인 보증기관 승계 아님 |
정서희의 임대차계약일은 2019.04.14(1차), 2021.05.13(2차)이며, 임차보증금은 207,000,000원입니다. 임차권등기명령은 2023.05.25에 내려졌고 2023.06.29 등기되었습니다. 보증기관 명의 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분석합니다.
배당 시뮬레이션에서는 정서희에게 우선변제 배당액을 배정하지 않았습니다. 그러나 등기부에는 확정일자가 기재되어 있으므로 실제 우선변제 순위와 배당요구 효력, 배당 가능 여부는 원본 서류로 재확인해야 합니다. 실제 배당액에 따라 매수인의 최종 인수잔액은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단
골든힐스빌A는 24세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 약 56.52㎡를 중심으로 확인되는 실거래는 아래와 같습니다. 전체 거래 평균은 259,375,000원이지만 2021~2022년의 고가 거래가 포함되어 있어 현재 시세 판단에 그대로 적용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.52㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 56.96㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 56.52㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 56.52㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 56.52㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.07 | 56.52㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 259,375,000원 |
| 최근 집계 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
집계상 최근 12개월 평균은 190,000,000원(1건)이며, 확인되는 마지막 거래 역시 2025.03의 190,000,000원입니다. 다만 2026.10.27 매각기일 기준으로는 거래 시점이 오래되었고 표본도 1건에 불과하므로, 이를 현재 확정 시세로 단정하기는 어렵습니다. 추가 실거래 확인이 필요합니다.
특히 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -29.4%로 집계되어 뚜렷한 하락 방향을 보입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 259,375,000원을 기준으로 가격이 저렴하다고 판단하면 시장 하락을 과소평가할 수 있습니다.
이는 마지막 확인 거래 및 최근 집계 평균 190,000,000원보다 23,949,000원 높고, 비율로는 112.6%입니다.
취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비 등은 포함하지 않은 금액입니다.
최저매각가 자체는 최근 집계 평균의 약 3.7%에 불과하지만, 이 수치는 매수인이 인수하는 보증금을 제외한 비율입니다. 이 사건은 최저가 대비 시세 비율이 아니라 실질취득액 대비 시세 비율로 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,949,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 525,082원 |
| 인수 · 임차인 정서희 | 207,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,719,000,000원 | 6,423,918원 |
| 강제경매 · 한국주택금융공사 | 233,565,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 525,082원과 주택도시보증공사 배당 6,423,918원으로 매각대금 6,949,000원이 전액 배분되는 시뮬레이션입니다. 채권자 미배당 총액은 4,946,141,564원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금 전액 인수는 이 예상배당을 전제로 한 추정입니다.
유찰 회차별 실질취득 비교
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 6,949,000원 | 207,000,000원 | 213,949,000원 |
| 11회 유찰 시 | 4,864,300원 | 207,000,000원 | 211,864,300원 |
| 12회 유찰 시 | 3,405,010원 | 207,000,000원 | 210,405,010원 |
위 시나리오에서 임차인 예상배당액은 모든 회차에 0원이므로 매수인 인수보증금은 207,000,000원으로 동일하게 계산됩니다. 따라서 실질취득액은 각각 213,949,000원, 211,864,300원, 210,405,010원입니다. 마지막 확인 거래 190,000,000원과 비교하면 세 경우 모두 시세 이상입니다.
일반적인 대항력 임차인 사건에서는 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액이 달라지면 매수인의 보증금 인수잔액도 반대로 변동할 수 있습니다. 이 사건의 제시된 시뮬레이션에서는 임차인 배당이 계속 0원이기 때문에 보증금 전액 인수와 최저매각가를 함께 부담하는 형태로 계산한 것입니다. 따라서 회차별 실질취득액을 보증금과 정확히 같은 금액으로 표시해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 식사동 소재 고양국제고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 소재하는 공동주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.04.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 도시가스보일러 바닥난방, 급·배수 및 위생설비, 승강기와 옥내소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역, 군사시설 제한보호구역 등의 규제가 확인됩니다. 일부 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 있어 구체적인 적용 범위 확인이 필요합니다. 공시지가 자료는 565,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 건축물현황도를 기준으로 평가되어 실제 내부 구조와 이용상황이 다를 수 있으므로 현장 확인의 중요성이 높습니다.
- 환금성. 전체 24세대 규모의 다세대주택으로, 거래 표본이 제한적이고 최근 확인 거래도 2025.03에 머물러 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.6회이고 낙찰률은 0%로 집계되어 있습니다. 해당 집계의 표본 범위와 별개로, 이 사건 자체가 10회 유찰된 점은 매수 수요와 인수부담 측면에서 신중하게 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금. 정서희의 보증금 207,000,000원과 선순위 전입일을 반드시 확인하세요. 가장 중요한 것은 낙찰가가 아니라 매수인이 실제 부담하는 보증금 잔액입니다.
- 임차권등기와 배당순위. 2019.04.25 및 2021.05.14 확정일자, 2023.06.29 임차권등기, 배당요구 효력 및 실제 우선변제 순위를 원본으로 대조해야 합니다. 예상배당 0원을 확정된 법적 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건의 체납 내역, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인하세요. 실제 배당 구조가 달라지면 인수액 판단도 달라질 수 있습니다.
- 실질취득액을 기준으로 입찰. 현재 회차에서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 213,949,000원입니다. 마지막 확인 거래 190,000,000원과 비교하면 이미 시세 이상이므로 최저가 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 실거래 최신성. 가격 추세는 -29.4%로 집계되어 있습니다. 2025.03 이후 거래와 현재 매물 호가, 실제 매수 수요를 추가 확인하여 가격 판단을 갱신해야 합니다.
- 점유·명도와 내부 상태. 임차권등기상 권리와 실제 점유 현황을 구분해 확인하고, 보증금 반환과 인도 문제, 내부 수리 가능성까지 검토해야 합니다.
- 원본 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 및 배당 관련 서류, 감정평가서와 관리비 내역을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “최저가 694만원 ≠ 취득가 694만원”
이 사건의 결정적인 위험은 낙찰가가 아니라 매수인에게 남는 207,000,000원의 임차보증금입니다. 감정가 246,000,000원에서 10회 유찰되어 최저가가 6,949,000원까지 하락했지만, 제시된 배당 시뮬레이션 기준 실질취득액은 213,949,000원입니다. 마지막 확인 거래 190,000,000원보다 높은 금액입니다.
여기에 최근 가격 하락 추세 -29.4%, 실제 임차인 1명의 선순위 대항력, 국세·지방세 압류 7건, 내부 상태 미확인, 제한적인 최근 거래 표본과 10회 유찰 이력이 겹칩니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 207,000,000원의 보증금 인수 부담이 남는 한 근본적인 가격 문제는 해소되지 않습니다. 권리 인수위험이 크고, 가격 메리트도 확인되지 않는 고위험 물건입니다. 입찰 전 실제 배당 및 인수관계에 대한 법률 검토가 필수적입니다.
