의정부지방법원 2024타경85860. 고양시 일산동구 성석동 골든힐스빌 102동 2층 202호, 전용 56.5156㎡의 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 246,000,000원이 7회 유찰돼 최저가 20,259,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 할인율도 아닙니다. 말소기준 압류보다 약 2년 8개월 앞서 점유와 전입을 마친 임차인 정서희의 207,000,000원 보증금입니다.
정서희는 2019.05.24. 점유를 시작하고 2019.05.27. 전입했으며, 임차권등기에는 2019.04.25. 및 2021.05.14. 확정일자가 기재돼 있습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2022.02.07. 노원세무서장 압류입니다. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 최저가가 내려가도 총부담이 같은 폭으로 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 117, 제102동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.5156㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물 내 2층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 2018.04.02. 사용승인 · 골든힐스빌 A101·102·103동 24세대 |
| 소유자 | 김연호 (2019.05.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 20,259,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 233,565,482원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2022.02.07. 노원세무서장 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 각 지방자치단체와 세무서 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정서희의 점유·전입은 말소기준보다 먼저 발생했으므로, 임차권등기 자체가 말소되더라도 미배당 보증금 반환의무까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 점유·전입 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 정서희 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 207,000,000원 | 점유 2019.05.24. 전입 2019.05.27. 확정 2019.04.25. / 2021.05.14. | 대항력 有 우선변제 확인 필요 미배당 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기에는 두 차례 계약과 확정일자가 기재돼 있고 배당요구도 2023.06.29. 접수됐습니다. 다만 실제 우선변제 순위와 배당액은 점유·전입의 연속성, 계약 갱신 내용, 조세채권의 법정기일 및 배당요구 적법성까지 원문으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 1.90억, 추세는 -29.4%
골든힐스빌 A101·102·103동의 동일 면적대 실거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 259,375,000원이지만 2021~2022년의 248,000,000원~360,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 2025.03. 최신 거래 190,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 역시 190,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 29.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.52㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 56.96㎡ | 4층 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 56.52㎡ | 3층 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 56.52㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 56.52㎡ | 3층 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 3층 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 2층 | 249,000,000원 |
| 2021.07 | 56.52㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 190,000,000원 |
최저가 20,259,000원은 최근 거래가의 10.7%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 보증금 인수를 제외한 수치라 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득 기준인 207,000,000원은 최근 거래 190,000,000원보다 17,000,000원 높고, 최근 시세의 108.9%입니다. 따라서 “감정가 대비 92% 할인”이나 “전체 평균 대비 저가”를 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,259,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권액 | 예상배당 / 부담 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 764,662원 |
| 인수 · 임차인 정서희 보증금 | 207,000,000원 | 매수인 인수 대상 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,719,000,000원 | 19,494,338원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 233,565,482원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당가정에서는 집행비용 764,662원을 제외한 19,494,338원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권자 한국주택금융공사는 배당받지 못합니다. 임차권등기에 기재된 확정일자와 조세채권 법정기일에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있으며, 임차인 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
⑤ 다회유찰과 환금성 — 가격이 낮아진 이유를 먼저 본다
이 물건은 이미 7회 유찰됐습니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.2회이고, 확인된 낙찰률은 0%입니다. 단지는 24세대의 소규모 다세대주택이며 최근 12개월 실거래도 1건뿐입니다. 대항력 임차인 인수 부담과 얇은 거래량이 겹쳐 일반 아파트보다 환금성과 가격 발견이 어려운 물건으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 56.5156㎡입니다.
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근의 다세대주택·단독주택 중심 공동주택지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.04.02. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스 바닥난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 565,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도를 기준으로 평가됐습니다. 실제 구조와 이용상황이 다를 수 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확정. 매각물건명세서 원문에서 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수” 문구와 임차보증금 207,000,000원을 다시 확인하세요.
- 배당순위 재계산. 임차권등기의 확정일자, 점유·전입 연속성, 배당요구와 국세·지방세 법정기일을 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 7건 존재합니다. 당해세 해당액이 있으면 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 인도 조건 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자와 내부 이용현황이 확인되지 않았으므로 현장 방문과 점유관계 조사가 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 수리비와 실제 구조 차이를 별도 반영해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 259,375,000원보다 최신 거래 190,000,000원과 -29.4% 하락 추세를 입찰가 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 24세대 소규모 단지, 최근 12개월 거래 1건, 평균 5.2회 유찰이라는 조건을 감안해 재매각 기간을 길게 잡아야 합니다.
맺으며 — “92% 할인”이 아니라 “시세보다 높은 인수형”
표면적으로는 감정가 246,000,000원이 20,259,000원까지 떨어진 극단적 할인 물건입니다. 그러나 이 사건에서 최저가는 실제 가격을 보여주지 않습니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금 207,000,000원이 있기 때문입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에 고정됩니다.
그 실질가격 207,000,000원은 최신 거래 190,000,000원보다 17,000,000원 높습니다. 최근 시장은 이전 거래군보다 29.4% 하락했고, 단지는 24세대에 불과하며 이 물건은 이미 7회 유찰됐습니다. 여기에 조세 압류 7건, 내부 미확인, 임차인 배당순위 확인 문제까지 남아 있습니다. 최저가는 매우 낮지만 실질가격은 최근 시세 이상입니다. 이 사건의 결론은 “싸게 살 기회”가 아니라 인수액과 배당순위를 확정하기 전에는 가격 자체를 판단할 수 없는 고위험 물건입니다.