부동산임의경매

한 줄 평 권리관계는 말소기준 이후 권리가 대부분 소멸해 복잡도는 낮지만, 매수인이 인수하는 지상권이 존재합니다. 또한 공장·토지 복합물건으로 일반 주거용처럼 빠른 환금성을 기대하기 어렵습니다. 최저가는 감정가 대비 낮지만 가격만 보고 접근하기보다 사용가치와 인수조건 확인이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

3,099,301,080원

15억 1,865만원(2회 유찰)

실질취득 부담

1,518,658,000원

인수금액 제외 기준

매수인 인수

지상권

을구 2번 지상권 등기

핵심지표

⚠️ C등급

권리보다 활용성 검토

대구지방법원 2024타경129573. 칠곡군 기산면 영리 301-5 소재 기타·토지 복합 물건입니다. 소유자는 주식회사부경씨제이케이이며, 국민은행 근저당을 중심으로 다수의 가압류와 압류가 발생한 뒤 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리 이후 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서상 을구 2번 지상권등기는 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2024타경129573 (임의경매)
소재지	경상북도 칠곡군 기산면 영리 301-5
등기 주소	경상북도 칠곡군 기산면 주산로 1039-11
용도	기타 + 토지
소유자	주식회사부경씨제이케이
감정가 / 최저가	3,099,301,080원 / 1,518,658,000원
신청채권	2,042,320,784원
매각기일	2026.07.13

① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 그러나 지상권 확인 필수

⚠️ 매수인 인수 권리 매각물건명세서 명시 인수권리로 목록1 을구 2번 지상권등기(2020.10.29. 등기)가 있습니다. 일반적인 후순위 가압류·압류와 달리 매각으로 제거되지 않고 매수인이 부담할 수 있으므로 사용권원과 현장 이용관계를 반드시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석

점유자	전입	대항력	우선변제	위험
김환조	2022.08.19	없음	미상	전입이 말소기준 이후 → 대항력 없음

점유자는 확인되지만 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으며 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 1,518,658,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	17,586,580원
국민은행 근저당권(을구 7번)	2,760,000,000원	1,501,071,420원
국민은행 근저당권(을구 8번)	612,000,000원	0원
국민은행 근저당권(을구 9번)	108,000,000원	0원
후순위 가압류 등	324,395,546원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 변화

2회 유찰 후 최저매각가는 감정가의 49% 수준입니다.

⛔ 가격만으로 판단 금지 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 일반 주거용 실거래 비교가 가능한 물건이 아닙니다. 공장·토지 복합물건은 실제 활용 가능성, 지상권 관계, 기계·시설 조건에 따라 가치가 달라집니다.

④ 특이사항·환금성 검토

지상권. 매각물건명세서상 을구 2번 지상권등기는 매수인이 인수합니다.
매각조건. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록1 지분매각 조건이 있습니다.
시설. 태양광설비는 매각 제외이며, 일부 기계기구는 소재불명으로 제외됩니다.
입지. 계획관리지역이며 토지 일부는 도로 등으로 이용되고 맹지 조건이 확인됩니다.
환금성. 공장형 물건 특성상 매수층이 제한적일 수 있어 장기 보유 가능성을 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

지상권 현장 확인. 인수되는 지상권의 존속과 실제 이용관계를 확인하세요.
공장 활용성. 건물·토지·시설 현황과 실제 사용 가능 범위를 점검해야 합니다.
태양광 제외 부분. 매각 제외 설비와 토지·건물 가치 분리를 확인하세요.
세금 리스크. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “반값 낙찰보다 중요한 것은 사용권원”

이 물건은 감정가 대비 낮은 최저가라는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 핵심은 가격이 아니라 매수인이 인수하는 지상권과 공장형 물건의 환금성입니다. 권리상 대부분은 정리되지만, 인수 권리와 활용 가능성을 해결하지 못하면 낮은 낙찰가가 곧 좋은 매수가 되지는 않습니다. 현장 가치 확인이 선행되어야 하는 C등급 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-15	유찰	30억 9,930만원
2	2026-06-11	유찰	21억 6,951만원
3	2026-07-13	대기	15억 1,865만원

부동산임의경매

반값까지 내려온 공장형 물건, 하지만 지상권 인수와 환금성이 변수 — 칠곡 기산면 영리 301-5

물건 개요

① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 그러나 지상권 확인 필수

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (최저매각가 1,518,658,000원 가정)

④ 특이사항·환금성 검토

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 낙찰보다 중요한 것은 사용권원”

사건 개요

물건 전체 내역 (8)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (45장)

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