인천지방법원 2025타경34012. 김포시 대곶면 약암리 643-120 소재 토지와 제2종근린생활시설(제조업소) 건물을 묶어 보는 사건입니다. 감정가는 1,940,016,900원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 941,095,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하로 내려온 상태지만, 이 사건은 할인율보다 무엇이 매각에 포함되고 무엇이 제외되는지가 더 중요합니다.
말소기준권리는 2023.06.30. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류, 농업협동조합중앙회 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 곽호영과 주식회사 다사다 역시 각각 2023.12.15., 2025.05.01. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 두 임차인 모두 보증금이 확인되지 않아 임대차 조건 전체는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34012 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 약암리 643-120 |
| 도로명 | 경기도 김포시 대곶면 약암로 775-84 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 소유자 | 은혜다사다농업회사법인유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,940,016,900원 / 941,095,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,583,983,694원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 토지 | 838.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 공업기타 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 416,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.30. 중소기업은행 근저당권 1,150,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행의 별도 근저당권 550,000,000원도 설정돼 있습니다. 2024년 신용보증기금 가압류, 2025년 농업협동조합중앙회 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.07.02. 등기된 재산보전처분은 2025.04.25. 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽호영 | 2023.12.15 | 미상 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 다사다 | 2025.05.01 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차인 모두 전입일이 2023.06.30. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 941,095,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,810,950원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,150,000,000원 | 929,284,050원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 550,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 222,900,016원 | 0원 |
| 5. 가압류 경정 | 222,900,016원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 497,892,325원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,643,692,357원 중 예상배당은 929,284,050원이고, 미배당액은 1,714,408,307원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 941,095,000원 | 929,284,050원 | 1,714,408,307원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 658,766,500원 | 649,778,835원 | 1,993,913,522원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 461,136,550원 | 454,125,184원 | 2,189,567,173원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 48.51%, 3회 유찰 시 33.96%, 4회 유찰 시 23.77% 수준입니다. 다만 실거래나 별도 시장가격 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 매각 제외 창고와 법정지상권 불확실성이 있어, 단순 할인율보다 토지 이용가치와 현장 점유관계를 함께 봐야 합니다.
⑤ 매각 포함·제외 범위
- 일괄매각. 제시외 건물 중 옥탑·창고·기계실·통로는 각각 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 205㎡ 창고 제외. 목록1 토지와 인접토지 양 지상에 위치한 창고 벽체이용 파이프조 및 판넬조 판넬지붕 205㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권 불분명. 매각 제외 205㎡ 창고를 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
- 이동 가능 시설 제외. 목록3 토지상의 컨테이너 및 천막 등은 이동 가능하여 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- HACCP 인증설비 제외. 채무자 겸 소유자가 추가감정을 요청한 HACCP 인증설비는 평가가 매우 곤란하거나 불가능한 경우에 해당되어 평가에서 제외됐습니다.
- 가격 조정 반영. 제1회 최저매각가격은 205㎡ 창고로 목록1 토지의 소유권행사가 제한받는 가격 19,416,000원을 차감한 가격입니다.
⑥ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김포시 대곶면 약암리 ‘대명항교차로’ 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 공장·근린생활시설·농경지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 원거리에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 가동 건물들은 일반철골구조 준불연판넬지붕 2층으로 외벽 판넬 마감, 새시 창호이며 기본적인 위생·급배수설비와 화물용 리프트가 설치돼 있습니다.
- 토지. 838.0㎡, 지목 대, 생산관리지역, 토지이용상황 공업기타, 평지·세로장방형입니다.
- 규제. 성장관리권역·온천원보호지구·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·생산관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역·성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 매각 제외 205㎡ 창고의 소유관계·축조시점·토지와 건물 소유관계 변동을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 현장 경계 확인. 제외 창고가 목록1 토지와 인접토지 양 지상에 걸쳐 있는 만큼 실제 점유 범위와 토지사용 제한 구간을 확인해야 합니다.
- 포함·제외 자산 구분. 옥탑·창고·기계실·통로는 포함되는 반면, 205㎡ 창고·컨테이너·천막·HACCP 인증설비는 제외되는 부분이 있으므로 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 조건 확인. 두 임차인의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역과 성장관리계획구역을 비롯한 다수의 규제가 중첩돼 있으므로 제조업소의 계속 사용·증축·용도변경 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리 밖의 사용제약을 본다
등기와 임차관계만 놓고 보면 구조는 비교적 정리돼 있습니다. 2023.06.30. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸, 실제 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 그 다음입니다. 매각 제외 205㎡ 창고의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 일부 이동시설과 HACCP 인증설비 역시 매각 대상에서 빠져 있습니다. 최저가가 941,095,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 이유입니다. 시장 실거래 비교 자료도 없으므로 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 0원이지만, 실제 승부처는 토지사용 제한과 매각 제외물의 법적·물리적 영향입니다.
