🏷 감정가 대비 34.3% 🛡 매수인 인수 0원 🔁 3회 유찰 👤 실제 임차인 1명
의정부지방법원 2024타경87996. 고양일산호수공원가로수길 1층 씨128호로, 공부상 용도는 판매시설(상점)입니다. 소유자 박양금은 2020.09.16. 거래가액 686,625,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 옹진수산업협동조합 명의의 채권최고액 596,700,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 롯데카드 가압류, 경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 오동일의 전입일은 2021.04.16.로 말소기준권리인 2020.09.16.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금 2,000,000원과 월차임 100,000원은 매수인이 승계할 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80, 1층씨128호 (대화동, 고양일산호수공원가로수길) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매시설(상점) · 현장조사 당시 폐문 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제씨128호 · 사용승인일 2017.09.25. |
| 소유자 | 박양금 (2020.09.16. 소유권 취득 · 거래가액 686,625,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 782,000,000원 / 268,226,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권 / 청구액 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전 옹진수산업협동조합) / 471,226,612원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2020.09.16. 설정된 옹진수산업협동조합의 근저당권입니다. 롯데카드 가압류 9,673,372원, 서울보증보험 가압류 22,995,280원, 고양시 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 미배당액이 크더라도 이는 채무자 측에 남는 채무 문제이며, 매수인이 해당 부족액을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음·승계 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오동일 | C동128호 | 2021.04.16. | 2,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 268,226,000원으로 감정가 782,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 근린시설은 실제 영업 가능성, 점포 경계, 집합건물 관리 상태와 공실 기간에 따라 가치 차이가 크게 발생할 수 있으므로 최저가 자체보다 현장 확인 결과가 응찰가를 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,555,164원 |
| 2. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 596,700,000원 | 263,670,836원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,673,372원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 22,995,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 629,368,652원 중 채권자 배당은 263,670,836원으로 계산되며, 미배당액은 365,697,816원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으나, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 268,226,000원 | 263,670,836원 | 365,697,816원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 187,758,200원 | 184,329,585원 | 445,039,067원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 131,430,739원 | 128,790,709원 | 500,577,943원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한수중학교 남서측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린생활시설과 학교가 혼재하며 제반 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 킨텍스역(GTX-A)이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 용도. 공부상 판매시설(상점)이며 현장조사 당시 폐문 상태였습니다. 기본 급·배수, 위생 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 사다리형으로 상업용으로 이용 중이며 북동측과 북서측 공도에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, KINTEX1단계도시개발 지구단위계획, 도시개발구역, 과밀억제권역과 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 입지와 교통 여건은 양호하지만 판매시설의 3회 유찰, 폐문 상태와 합병 이용 정황을 고려하면 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 씨129호와의 경계 확인. 씨128호 단독 출입과 독립 사용이 가능한지, 내부 연결부와 칸막이 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원상회복 범위. 두 점포를 합쳐 사용한 흔적이 남아 있다면 분리공사, 설비 복구와 관리단 승인 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 오동일은 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 영업시설·잔존 동산 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 주변 1층 판매시설의 공실, 임대료와 관리비를 직접 조사해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 공용부분 관리비와 전기·수도 관련 미납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역과 지구단위계획, 도시개발구역 등 지정 내용이 예정 업종과 영업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점포 도면을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 판단 자료가 부족하다
등기와 임차관계만 보면 결론은 명확합니다. 2020.09.16. 근저당권 뒤에 설정된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 공부상 판매시설인 씨128호가 씨129호와 합쳐 이용된 정황이 있고 폐문으로 정확한 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 비교 가능한 실거래 근거 없이 이를 시세 대비 저가라고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 현황 확인은 필수. 독립 사용 가능성과 원상회복 비용, 실제 임대수요를 확인한 뒤 그 결과를 응찰가에 반영해야 하는 근린시설입니다.
