117,601,000원
대구지방법원 2025타경1268. 대구 북구 읍내동 1300-1 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 207.9㎡, 지목은 대이며, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
권리의 중심은 2011.09.30. 설정된 다사농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 2013년 추가 근저당, 2025년 두 건의 주택임차권등기, 2025.12.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원을 전제로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 1300-1 · 대구광역시 북구 관음중앙로29길 6-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 207.9㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 위생·급배수·도시가스보일러 온수난방 |
| 소유자 | 홍태옥 · 2017.02.14. 소유권이전 · 2016.12.13. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 342,859,180원 / 117,601,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 차명철 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1996년 대동은행 근저당과 그 이전등기는 2000.10.31. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2011.09.30. 을구 3번 다사농업협동조합 근저당 48,000,000원입니다. 2013.03.20. 같은 조합의 추가 근저당 34,800,000원은 그 뒤 순위이고, 두 주택임차권과 강제경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차명철 | 건물 2층 · 202호 50㎡ · 주거(임차권등기) | 2021.06.22 2021.06.23 | 45,000,000원 | 2025.07.18 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성우 | 건물 1층 · 약 80㎡ · 주거(임차권등기) | 2023.05.11 2023.05.11 | 90,000,000원 | 2025.12.15 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
차명철은 임대차계약일 2021.05.24., 점유개시일 2021.06.20., 전입일 2021.06.22., 확정일자 2021.06.23.이고, 이성우는 임대차계약일 2023.04.17., 전입·확정일자 2023.05.11., 점유개시일 2023.05.26.입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가 342,859,180원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 117,601,000원, 시나리오상 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 82,320,700원, 5회 유찰 시 57,624,490원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 실제 이용상태가 단독주택이고 토지까지 일괄매각되는 물건이라, 최종 응찰가는 토지·건물의 현장 상태와 주변 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,601,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,414원 |
| 을구 3번 근저당 · 다사농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 다사농업협동조합 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 차명철 | 45,000,000원 | 32,354,586원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 127,800,000원 중 115,154,586원이 배당되고 12,645,414원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 차명철의 45,000,000원 중 예상배당은 32,354,586원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트단지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 207.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 741,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(단독주택용지)이며 소로3류에 접합니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술)·택지개발지구기타가 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 조건이므로 현장에서 실제 포함 범위를 대조하세요.
- 임차관계 원본 확인. 차명철·이성우의 임차권등기, 전입·확정일자, 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 차명철 관계 확인. 임차권자이면서 신청채권자인 동일 인물의 계약·채권관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 117,601,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 현장 상태. 단독주택 이용상태, 2층 구조, 제시외 건물, 각 임차인의 점유 범위를 직접 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘싸다’는 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2011.09.30. 다사농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하며 차명철·이성우 두 임차인도 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 117,601,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 시세보다 싸다는 근거가 확인되지 않았습니다. 여기에 토지 일괄매각, 단독주택 이용상태, 제시외 건물, 임차권자이자 신청채권자인 차명철의 관계 확인이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 가격·현장 검증이 핵심인 사건으로 보는 편이 맞습니다.
