대구지방법원 2025타경1268. 대구광역시 북구 읍내동 1300-1의 토지와 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류됐지만, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다. 감정가는 342,859,180원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 240,001,000원입니다.
임차권등기자는 2층 202호의 차명철과 1층 일부의 이성우, 실제 임차인은 2명입니다. 차명철의 보증금은 45,000,000원, 이성우의 보증금은 90,000,000원이며, 두 사람 모두 확정일자와 배당요구 사실이 확인됩니다. 그러나 전입일이 선순위 근저당 설정일보다 늦어 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 1300-1 · 대구광역시 북구 관음중앙로29길 6-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 대 207.9㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 단독주택 이용 |
| 소유자 | 홍태옥 (단독소유 · 2016.12.13 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 342,859,180원 / 240,001,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 차명철 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준 표시는 재확인
다만 2000년 말소기재를 반영해 2011.09.30 다사농업협동조합 근저당을 존속하는 선순위 권리로 보더라도, 차명철의 전입일은 2021.06.22, 이성우의 전입일은 2023.05.11로 모두 후순위입니다. 두 임차권 모두 대항력 없음으로 조사됐고, 매수인 인수액 역시 전 회차에서 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 차명철 건물 2층 중 별지 도면 표시 · 202호 50㎡ | 45,000,000원 | 전입 2021.06.22 확정 2021.06.23 배당요구 2025.07.18 | 대항력 없음 우선변제 판단필요 승계 없음 |
| 이성우 건물 1층 중 별지 도면 표시 · 약 80㎡ | 90,000,000원 | 전입 2023.05.11 확정 2023.05.11 배당요구 2025.12.15 | 대항력 없음 우선변제 판단필요 승계 없음 |
두 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인입니다. 전입과 확정일자는 확인되지만 선순위 근저당보다 늦어 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 근거 없음
현재 최저매각가는 240,001,000원으로 감정가 342,859,180원의 70%입니다. 그러나 동일 지역·유사 물건의 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,014원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대동은행 | 미상 | 0원 |
| 2. 근저당 · 다사농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 근저당 · 다사농업협동조합 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 4. 경매신청채권 · 차명철 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 108,040,986원 |
현재 회차 계산에서는 채권 합계 127,800,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 주식회사대동은행 근저당은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 차명철의 임차보증금과 신청채권이 같은 채권인지, 이성우 보증금 90,000,000원의 배당순위가 어떻게 반영되는지는 원본 배당요구서와 채권계산서 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·물적 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트단지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 습식타일·화강석·몰탈 위 페인트, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 온수난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 207.9㎡, 평지의 세로장방형이며 세로한면(가) 도로조건입니다. 공시지가는 741,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로3류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술)·택지개발지구기타에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 1996.06.25 근저당의 말소기준 표기와 2000.10.31 말소기재를 등기부 원본·매각물건명세서와 대조하세요.
- 임차인 실체 확인. 차명철은 임차권자이자 신청채권자입니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계와 가족·채무관계를 확인하세요.
- 이성우 배당 확인. 보증금 90,000,000원의 배당요구와 우선변제 순위가 실제 배당표에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 가등기 원인 확인. 1998년 가등기는 1999년 말소됐지만 담보가등기 여부와 말소 원인증서를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 위치·면적·소유관계·허가 여부와 감정가 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 용도 불일치 확인. 사건 분류는 연립/다세대지만 감정평가상 단독주택 이용입니다. 건축물대장과 실제 호실 구획을 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 토지와 건물, 제시외 부분을 분리해 인근 거래·매물과 비교하세요.
- 규제 확인. 비행안전제3구역과 제1종지구단위계획구역 등은 증축·개축·개발계획에 영향을 줄 수 있으므로 관할 기관에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 다르다
차명철과 이성우는 모두 선순위 근저당보다 늦게 전입했고, 현재 권리판정과 회차별 시나리오에서 매수인 인수액은 일관되게 0원입니다. 대항력 보증금이 낙찰자에게 승계되는 유형은 아니라는 점은 분명한 장점입니다.
그러나 말소기준으로 표시된 1996년 근저당에는 2000년 말소기재가 있고, 1998년 가등기의 성격, 신청채권자와 2층 임차인의 동일성, 이성우 보증금의 배당 반영 여부도 확인해야 합니다. 여기에 실거래 자료가 없고 감정평가상 단독주택과 토지를 일괄매각하는 저환금성 유형이라는 점까지 고려하면, 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 인수는 0원이지만, 말소기준·임대차 실체·배당순위 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.