대구지방법원 2025타경1302. 범어네거리 북서측 인근의 범어역우방유쉘 12층 1208호 아파트입니다. 전용면적은 141.5027㎡이고, 지하 3층·지상 42층 건물 중 12층입니다. 현재 소유자는 김송연이며 2023.05.12 재산분할을 원인으로 2023.06.13 소유권을 이전받았습니다. 경매 권리분석의 기준점은 2020.12.21 설정된 수협은행 근저당권 990,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸 예정입니다.
권리 자체보다 더 큰 변수는 가격입니다. 신건 최저가는 1,100,000,000원인데 2026년 동일면적 실거래는 885,000,000원부터 970,000,000원 사이에서 확인되고, 2026.09 최신 거래는 900,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 921,250,000원에 그쳐 현재 최저가는 최근 평균의 119.4%입니다. 전체 6건 평균 980,000,000원보다도 높은 가격이며, 최근 거래 추세가 -16.1%라는 점까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 35-1 범어역우방유쉘 12층 1208호 · 도로명 대구광역시 수성구 동대구로 345 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 전용 141.5027㎡ · 지하 3층/지상 42층 중 12층 |
| 소유자 | 김송연 · 2023.05.12 재산분할 · 2023.06.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 1,100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김난아 / 21,355,068원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 단지 | 범어역우방유쉘 · 292세대 · 2009.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 예정
말소기준권리는 2020.12.21 수협은행 근저당권 990,000,000원입니다. 2022.01.06 수협은행 추가 근저당 96,000,000원과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸 예정입니다. 두 수협은행 근저당은 2023.08.02 중첩적 계약인수로 김송연이 채무자로 추가됐습니다.
임차권 이력은 따로 볼 필요가 있습니다. 전영욱 명의 주택임차권은 2021.08.20 등기됐고 임차보증금 50,000,000원, 차임 월 2,100,000원, 주민등록일자·확정일자 2020.07.06, 점유개시일자 2020.07.20으로 기재돼 있었으나 2024.02.16 말소됐습니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 점유관계와 매각물건명세서의 최신 내용은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 11억 신건은 최근 거래보다 높다
범어역우방유쉘 동일면적 141.5㎡의 확인된 실거래 6건입니다. 특히 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 141.5㎡ | 33 | 900,000,000원 |
| 2026.08 | 141.5㎡ | 34 | 970,000,000원 |
| 2026.06 | 141.5㎡ | 9 | 885,000,000원 |
| 2026.03 | 141.5㎡ | 35 | 930,000,000원 |
| 2025.04 | 141.5㎡ | 37 | 1,150,000,000원 |
| 2024.04 | 141.5㎡ | 40 | 1,045,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 141.5㎡ | 4건 | 921,250,000원 |
최근 12개월 4건 평균은 921,250,000원, 최신 거래는 900,000,000원입니다. 현재 최저가 1,100,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.4%입니다. 전체 6건 평균 980,000,000원을 기준으로 해도 최저가는 112.2% 수준입니다. 더 중요한 점은 최근 거래가 과거 거래 대비 -16.1% 하락한 흐름이라는 것입니다. 따라서 과거의 1,150,000,000원 거래를 근거로 현재 1,100,000,000원을 저렴하다고 판단하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,400,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 수협은행 | 990,000,000원 | 990,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 수협은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 현대카드주식회사 | 6,777,523원 | 600,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사에이치비캐피탈 | 179,085,153원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 수협은행 | 174,422,640원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 주식회사아이엠뱅크 | 47,834,587원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 26,326,808원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 경북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 가압류 · 대구축산업협동조합 | 25,825,397원 | 0원 |
| 11. 갑구 18번 경매개시결정 · 김난아 | 21,355,068원 | 0원 |
| 12. 갑구 19번 경매개시결정 · 유케이제십차유동화전문 유한회사 | 21,355,068원 | 0원 |
| 13. 갑구 20번 가압류 · 근로복지공단 | 39,421,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,658,403,294원, 예상 지급액은 1,086,600,000원, 미배당은 571,803,294원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범어네거리 북서측 인근이며 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 법원 등 공공시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 70m, 남측 및 서측으로 폭 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)이며, 공시지가는 7,633,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 42층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 최근 거래는 885,000,000원~970,000,000원이고 최근 12개월 평균은 921,250,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가와 최근 시세 분리. 신건 1,100,000,000원은 최근 12개월 평균 921,250,000원의 119.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -16.1%이므로 과거의 1,150,000,000원 거래보다 최근 900,000,000원·970,000,000원·885,000,000원 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 880,000,000원, 2회 유찰 시 704,000,000원으로 내려갑니다. 현재 회차와 이후 회차의 시세 대비 위치가 크게 달라집니다.
- 점유 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 점유 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리 이후 권리의 소멸 여부와 경매개시결정·채권자 현황을 입찰 전 최신 등기부로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 최근 시세보다 높다”
이 물건의 권리구조는 핵심이 명확합니다. 2020.12.21 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 제공된 판정상 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 전영욱의 주택임차권 역시 2024.02.16 말소됐습니다.
반대로 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가 1,100,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 921,250,000원의 119.4%이고, 2026.09 최신 거래는 900,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -16.1%입니다. 따라서 현재 신건 단계에서는 ‘권리상 인수 없음’과 ‘가격 메리트 있음’을 같은 의미로 볼 수 없습니다. 제공된 시나리오상 1회 유찰 가격은 880,000,000원으로, 그때부터 최근 시세와의 관계가 달라집니다.
