의정부지방법원 2025타경507. 경기도 파주시 동패동 2045-1의 토지 275㎡와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정 현황상 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 지하1층·지상3층 단독주택(다가구주택)입니다. 지하1층은 공용창고 등, 1층은 다가구주택 1개호, 2층은 2개호, 3층은 2개호, 다락층은 다락 2개호로 이용 중입니다.
눈에 먼저 들어오는 숫자는 최저가입니다. 감정가 1,520,441,000원에서 3회 유찰돼 521,511,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 비교 수치가 제시되지 않은 만큼 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 오히려 이 사건은 가격보다 건물의 법적·물리적 상태와 재매각 조건을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경507 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 2045-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 철근콘크리트조 지하1층/지상3층 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 대 275㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이영주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,520,441,000원 / 521,511,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 덕양신용협동조합 / 357,571,038원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임대관계는 별도 확인
제공된 권리순위 계산에서는 2025.05.22 임의경매개시결정을 기준으로 잡고 있으며, 그 뒤 2025.05.28 설정된 덕양신용협동조합 근저당권 2건과 2025.07.25 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 두 근저당의 채권최고액은 각각 420,000,000원, 816,000,000원입니다.
② 가격·회차 — 34.3%라는 숫자보다 ‘왜 3회 유찰됐나’를 봐야 한다
현재 최저매각가는 521,511,000원으로 감정가 1,520,441,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 가정은 365,057,700원(감정가 24%), 그 다음은 255,540,389원(감정가 17%)입니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 수치가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 판단을 보류해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 521,511,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,615,110원 |
| 1. 근저당 · 덕양신용협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 근저당 · 덕양신용협동조합 | 816,000,000원 | 93,895,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권최고액 합계 1,236,000,000원 중 513,895,890원이 배당되고, 미배당은 722,104,110원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지 현황 — 환금성보다 먼저 봐야 할 사용승인 문제
- 건물 현황. 철근콘크리트조 경사지붕 지하1층/지상3층 단독주택(다가구주택). 지하1층은 공용창고 등, 1층 1개호, 2층 2개호, 3층 2개호, 다락층 2개호로 이용 중입니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며 감정평가서 작성 시점 기준 건축물대장이 존재하지 않았습니다. 실내 마감작업도 일부 미시공 상태입니다.
- 입지. 동패중학교 서측 인근. 단독·다가구주택, 주상용건물, 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 동측 교하로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 275㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역. 공시지가 1,295,000원/㎡이며 소로2류·소로3류와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함·저촉되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사용승인·건축물대장. 현재 상태에서 사용승인 가능 여부, 필요한 보완공사와 행정절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 미시공 부분. 실내 마감작업 일부 미시공으로 확인된 만큼 잔여 공사 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부, 보증금, 확정일자 등을 확인해 대항력 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%, 즉 104,302,200원의 매수신청보증금이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 주변의 유사 다가구주택·토지 거래와 건축 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수 가능성을 원본 서류로 재검증해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 미사용승인 리스크가 먼저다
감정가 1,520,441,000원이 3회 유찰돼 521,511,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 건물의 사용승인 상태와 재매각 구조입니다. 사용승인을 받지 않았고 건축물대장도 없었으며, 일부 마감은 미시공입니다. 임대관계도 미상이라 점유·대항력 판단을 확정할 수 없습니다.
등기와 현재 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기상 인수 0원 = 투자위험 0원은 아닙니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 여기에 재매각 보증금 20%까지 겹친 만큼, 이 물건은 권리보다 건축·점유·환금성 검증이 선행되어야 하는 고난도 물건으로 보는 편이 타당합니다.
