실질취득 8.23억 가정, 그러나 가격보다 ‘권리 정합성 확인’이 먼저 — 대구 중동 150

대구지방법원 2025타경7627. 수성구 중동 150 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 공부상 2층에 다가구주택 3가구와 제1종근린생활시설 일부, 3층에 다가구주택 4가구, 4층에 다가구주택 4가구가 배치된 주거·근린 혼합형입니다. 감정가는 1,161,127,800원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 812,789,000원입니다.

표면적인 말소기준권리는 2022년 8월 1일 설정된 소화신용협동조합 근저당권 564,000,000원입니다. 이 날짜 이후 설정된 김소희·김수정·한국토지주택공사·이주미· 김민정·김종구의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 정세화는 2022년 7월 21일 전입해 말소기준보다 앞서며, 보증금 10,000,000원에 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 분류돼 보증금 전액이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 이력과 현재 배당표의 정합성 점검

2009년 12월 10일 과거 강제경매 매각으로 당시 경매개시결정과 가압류, 전세권 및 분당상호저축은행 근저당권이 말소됐고, 조호선·송영업 임차권도 2010년 8월 23일 같은 매각을 원인으로 말소됐습니다. 장영순 전세권은 2022년 7월 27일 해지됐고, 삼원신용협동조합 근저당권은 2022년 8월 1일 해지됐습니다.

같은 날 정세화가 소유권을 취득하고 소화신용협동조합 근저당권 564,000,000원이 설정됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름만 놓고 보면 2022년 8월 1일이 핵심 기준일입니다. 이후 접수된 6건의 주택임차권과 2025년 3월 19일 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 14명, 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사는 강재구 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 14명입니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

현재 회차는 감정가의 70%인 812,789,000원입니다. 여기에 시뮬레이션상 인수액 10,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득은 822,789,000원입니다. 2회 유찰 시에는 최저가 568,952,300원에 인수액을 더한 578,952,300원, 3회 유찰 시에는 최저가 398,266,610원에 인수액을 더한 408,266,610원이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 812,789,000원 가정)

총 채권액 3,969,374,870원 중 채권자 배당액은 694,261,110원, 미배당액은 3,275,113,760원으로 계산됐습니다. 정세화 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수액으로 분리돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 중동네거리 북동측 인근으로, 주변은 병원·식당·카페·단독주택·다가구주택 등이 형성돼 있으며 주위환경은 대체로 양호합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 동측 들안로·서측 수성로·남측 청수로·북측 희망로가 통과합니다. 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
• 토지. 면적 245.7㎡의 대지로, 평지·정방형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 1,309,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물로 위생·급배수·도시가스 설비가 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 현장 확인. 각 가구의 내부 이용상황은 폐문으로 확인되지 않았으므로 공실·점유·수선상태를 현장에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 과거 경매기록 대조. 2009년 강제경매 매각으로 말소된 권리들이 현재 배당표에 포함된 이유를 사건기록과 등기부 폐쇄사항으로 확인하세요.
• 정세화 임대차 진정성. 소유자와 임차인 명의가 같으므로 10,000,000원 보증금 지급자료, 임대차계약서, 실제 점유관계를 확인하세요.
• 보증금 미상 5명. 강재구·이명호·조아연·김미리·이승엽의 보증금과 계약관계를 매각물건명세서 원문 및 현황조사서로 보완하세요.
• 보증기관 중복 금지. 한국토지주택공사의 95,000,000원은 강재구 보증금 승계분이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 명도 대상 구분. 임차권등기자, 실제 점유자, 전입자와 보증기관을 구분하고 각 호실의 현재 점유 여부를 재확인하세요.
• 근린시설 확인. 2층 일부 제1종근린생활시설의 실제 사용현황과 임대차, 부가가치세 및 사업자등록 관계를 확인하세요.
• 수익성 검토. 실거래 비교값이 없으므로 가구별 보증금·월세, 공실률, 수선비를 반영한 임대수익 분석이 선행돼야 합니다.
• 체납 확인. 당해세, 공과금, 도시가스·수도 체납과 건물 유지보수 비용을 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위, 제시외 시설과 각 호실 구획을 현황도면과 대조하세요.
• 원본 우선. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·과거 배당표를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “70% 유찰가보다 권리의 일관성이 먼저”

현재 최저가 812,789,000원에 인수 가정액 10,000,000원을 더한 실질취득은 822,789,000원입니다. 하지만 이 숫자만으로는 안전한 입찰가가 되지 않습니다. 실제 임차인이 14명이고 보증금이 확인되지 않은 점유자가 5명이며, 소유자 정세화가 대항력 임차인으로 함께 분류돼 있습니다. 여기에 과거 경매로 말소된 임차권·전세권·근저당권이 현재 배당 시뮬레이션에 다시 포함된 불일치까지 존재합니다.

따라서 이 사건은 “감정가의 70%라 싸다”가 아니라, 과거 말소권리와 현재 임차·배당 관계가 하나의 논리로 연결되는지부터 확인해야 하는 고난도 물건입니다. 원본 확인 결과 정세화의 대항력과 10,000,000원 인수만 남는다면 실질취득 구조는 단순해질 수 있지만, 확인 전 단계에서는 가격 가점보다 권리 불확실성을 우선 반영하는 것이 타당합니다.