대구지방법원 2023타경144. 경상북도 청송군 청송읍 월막리 317-4, 군청로 64에 있는 다세대주택 ‘(통칭) 삼호빌라’ 2층 201호입니다. 현재 소유자는 신채희이며 2021.12.07. 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 청송새마을금고가 채권최고액 55,900,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 정목영의 채권최고액 65,000,000원 근저당과 2023.02.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 구조 자체는 비교적 단순하지만, 이 물건의 판단 포인트를 ‘권리가 깨끗하니 싸다’로 연결하면 안 됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 94,000,000원이고, 비교 가능한 거래는 2021.12의 90,000,000원 1건뿐입니다. 즉 신건 가격은 확인 가능한 거래가보다 4,000,000원 높고 104.4% 수준입니다. 게다가 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유와 임대차 확인도 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청송군 청송읍 월막리 317-4 · 경상북도 청송군 청송읍 군청로 64 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 76.16㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 2004.07.14 |
| 소유자 | 신채희 (2021.12.07. 거래가 90,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정목영 / 90,325,865원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.12.07. 설정된 청송새마을금고 근저당권 55,900,000원입니다. 이후 2022.03.08. 설정된 정목영 근저당권 65,000,000원과 2023.02.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사빙그레 근저당, 주식회사수영건설 가압류, 2022년 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 표본 1건, 신건은 그보다 104.4%
삼호빌라는 6세대, 사용승인일은 2004.07.14입니다. 확인되는 동일 면적 76.16㎡ 거래는 2021.12의 90,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 하나뿐이고 매각기일은 2026.10.14이므로, 이 1건을 현재 시세로 그대로 단정하기에는 검증 여지가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 76.16㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 평균 | 76.16㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
현재 신건 최저가는 94,000,000원으로 이 거래가의 104.4%입니다. 확인 거래보다 4,000,000원 높기 때문에, 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 거래량이 적어 최근 가격대를 추가 확인해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 근저당 · 청송새마을금고 | 55,900,000원 | 55,900,000원 |
| 2. 근저당 · 정목영 | 65,000,000원 | 36,008,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 정목영 | 90,325,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 94,000,000원 가정 시 채권 총액 211,225,865원 중 91,908,000원이 배당되고, 미배당은 119,317,865원입니다. 정목영의 후순위 근저당과 신청채권에는 미배당이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청송군청 남동측 인근에 있으며, 주변은 기존 단독주택·다세대주택·향교·사찰·관공서·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리·접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 201호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 다세대주택 단지 동측으로 폭 약 6-7미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·문화재보존영향 검토대상구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이고 확인 거래가 1건뿐이어서, 거래 빈도 측면에서는 가격 검증이 쉽지 않은 편입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검증. 최저가 94,000,000원이 확인 실거래 90,000,000원의 104.4%이므로 현재 가격을 저가로 간주하지 마세요.
- 추가 시세 확인. 확인되는 거래가 2021.12의 1건뿐이므로 인근 유사 다세대와 최근 매물·거래를 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입 및 임대차 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 75,200,000원, 2회 유찰 시 60,160,000원으로 내려가며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 집행정지 이력. 2023.09.14. 채권자 정목영과 채무자겸소유자 신채희에게 집행정지통지서가 발송돼 각각 2023.09.15., 2023.09.18. 도달한 이력이 있으므로 2026.10.14. 매각기일 전 진행 상태를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항·매각 진행상태·점유관계와 배당 변동 가능 항목을 입찰 전 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 더 중요하다
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 신건 최저가 94,000,000원은 확인 가능한 2021.12 실거래 90,000,000원보다 높고, 거래 표본도 단 1건입니다. 총 6세대의 소규모 다세대라는 점까지 감안하면 신건 가격에서 확실한 가격 우위를 찾기 어렵습니다. 여기에 임대관계가 미상이고 과거 집행정지 통지 이력도 있으므로, 이 사건은 권리 인수 위험보다 현재 가격의 적정성·점유·매각 진행상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심인 물건입니다.
