대구지방법원 2025타경7891. 대구 동구 서호동 8-1의 토지와 철근콘크리트구조 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 계단실과 제2종근린생활시설, 2·3·4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 공부상 1층 ‘사무소’ 부분은 현황상 점포이며, 여러 호실에 임차인과 임차권등기 명의자가 존재하는 다중 점유·혼합용도 물건입니다.
소유자는 김길주이고, 신청채권자는 합천동부농업협동조합입니다. 신청 청구액은 383,714,113원이며, 말소기준 근저당권의 채권최고액은 420,000,000원입니다. 등기부상 후순위 전세권·임차권·압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계 조사는 호실별로 나누어 봐야 합니다. 특히 이름만 확인되고 전입일과 보증금이 파악되지 않은 2명 때문에 ‘완전한 무인수형’으로 단정하는 것은 이릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7891 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 서호동 8-1 · 대구광역시 동구 반야월로 198-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 건물과 토지 일괄매각 |
| 현황 이용 | 1층 계단실·제2종근린생활시설, 2·3·4층 다가구주택 · 1층 공부상 사무소 부분은 현황상 점포 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 |
| 토지 | 대 159㎡ · 중심상업지역 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) · 공시지가 1,183,000원/㎡ |
| 소유자 | 김길주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,014,612,120원 / 710,228,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 합천동부농업협동조합 / 383,714,113원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 등기는 모두 소멸
말소기준권리는 2017.09.21. 설정된 합천동부농업협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 박옥순·국·박태일의 전세권, 백승하·박옥순·장형호·최재영의 주택임차권, 경매개시결정과 대구광역시 동구 압류는 모두 이보다 늦게 등기되어 매각으로 소멸합니다. 등기 순서만 놓고 보면 낙찰자가 그대로 승계할 후순위 등기권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 8명은 후순위, 2명은 판정 보류
| 명의 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하가은 | 1층 101호 | 2018.11.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 황보 은주 | 201호 | 2017.10.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 서화수 | 302호 | 2023.08.28 / 미상 | 미상 | 2025.05.29 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김경미 | 501호 | 2020.09.01 / 미상 | 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 백승하 | 건물 3층 중 별지도면 표시 부분 | 2022.02.08 / 2022.01.10 | 25,000,000원 | 2024.10.25 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박옥순 | 건물 2층 중 별지도면 표시 부분 | 2018.11.06 / 2018.10.22 | 55,000,000원 | 2025.03.17 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 장형호 | 건물 4층 중 별지도면 표시 부분 | 2019.10.17 / 2019.09.20 | 130,000,000원 | 2025.03.19 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최재영 | 건물 2층 중 별지도면 표시 부분 | 2020.08.27 / 2020.08.03 | 50,000,000원 | 2020.08.03 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 한국토 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
전입일이 확인된 8명은 모두 말소기준일인 2017.09.21.보다 늦게 전입했습니다. 따라서 이들의 임차보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 보증금을 중복 합산할 대상은 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 710,228,000원으로 감정가 1,014,612,120원의 70%입니다. 그러나 유찰률은 감정가에 대한 할인율일 뿐, 실제 거래가격이나 수익가치에 대한 할인율이 아닙니다. 따라서 “30% 내려왔으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 호실별 임대료와 보증금, 공실, 점포·주택의 수익구조를 확인한 뒤 전체 건물의 가치를 따로 검증해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 표 기재 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 710,228,000원 | 575,000,000원 | 0원 | 125,725,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 497,159,599원 | 489,788,003원 | 85,211,997원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 348,011,719원 | 342,339,555원 | 232,660,445원 | 0원 | 0원 |
시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이에 따르면 현재 회차의 계산상 실질취득은 최저가와 같은 710,228,000원입니다. 다만 이는 후순위 등기권리만을 기준으로 한 계산이며, 전입일이 확인되지 않은 2명의 선순위 대항력 가능성까지 제거한 결론은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 710,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,502,280원 |
| 1. 근저당권 · 합천동부농업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 전세권 · 박옥순 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 전세권 · 국 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 전세권 · 박태일 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 125,725,720원 |
표는 집행비용과 근저당권·전세권 3건을 반영한 배당 가정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 후순위 임차권등기 4건의 실제 배당 순위와 배당요구 효력에 따라 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반야월초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트와 노선상가 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 현황 이용. 1층은 계단실과 제2종근린생활시설, 2·3·4층은 다가구주택입니다. 공부상 1층 사무소 부분은 현황상 점포입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제2구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로3류에 접합니다.
- 형상. 토지면적 159㎡의 대지로 평지·부정형이며, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았으나, 매각물건명세서에는 1층 사무소 부분의 현황이 점포로 표시되어 있습니다.
- 환금성 판단. 단일 주택이 아니라 점포와 여러 주거 호실을 함께 취득하므로, 호실별 임대차와 점유 상태를 정리하지 않으면 정확한 수익가치와 매각가치를 계산하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 2명 확인. 기사항전·한국토의 정확한 인적사항, 점유 호실, 전입일, 점유개시일, 보증금과 계약서를 확인해야 합니다.
- 호실별 현황 대조. 101호·201호·202호·203호·301호·302호·303호·501호·502호 등 실제 점유자와 등기·현황조사 내용을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기 4건. 백승하·박옥순·장형호·최재영의 배당요구와 배당 순위, 현재 점유 여부 및 보증금 반환 상태를 확인해야 합니다.
- 전세권 중복 관계. 박옥순의 전세권과 주택임차권등기가 같은 202호·55,000,000원 관계인지 원본 서류로 대조해 중복 계산을 피해야 합니다.
- 1층 용도 확인. 공부상 사무소와 현황상 점포의 차이가 영업·임대·대출 심사에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2025.10.20. 대구광역시 동구 압류의 체납액과 당해세 배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만 보지 말고 점포와 각 주거 호실의 보증금·월세·공실·수선 상태를 반영해 전체 수익가치를 계산해야 합니다.
- 명도 비용. 매수인이 보증금을 승계하지 않더라도 다수 점유자의 인도명령·명도 협의와 호실별 인수인계가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 건축물대장 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “완전한 안전”은 다르다
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.21. 합천동부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 전세권·주택임차권·압류는 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 8명도 모두 후순위라 대항력 인수 위험이 없습니다.
그러나 기사항전과 한국토는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 이 2명의 실제 임차관계를 밝히기 전에는 배당표의 인수 0원을 최종 결론으로 사용할 수 없습니다. 여기에 점포와 다가구주택이 결합된 용도, 다수 점유자의 명도, 임대수익과 실거래 검증 문제까지 남습니다. 최저가 710,228,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 등기권리는 후순위 소멸, 임차관계는 조건부, 가격은 검증 전. 이 물건은 미상 임차관계와 호실별 수익구조를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 C등급 물건입니다.
